时间：2022-11-21 06:14:09来源：法律常识
不少客户会来我们律师事务所咨询其支付的购房定金、购房意向金能否退还问题。而定金、意向金的金额一般也不会太多，大致在10000元至50000元之间。这笔钱如果白白扔掉了，也可惜。如果不想扔，那么也不想因为买了一套自己不喜欢的房子后期陷入无尽的懊悔之中。
以下笔者整理了张家港市人民法院公开的两个案例。其中，一个为二手房交易，另一个为新商品房交易。法院在审理意向金所致的房屋买卖合同纠纷案件中，重点审查三点内容：1）意向金的支付方有无签订明确房屋具体位置、金额、面积、交房时间等特定事项的合同；2）意向金的支付方所签订的合同是否存在排除其合理权利的格式条款；3）导致后期正式的本约不能签订的原因是否是因意向金支付方造成的。
案例一：二手房交易
2020年5月18日，蔡某向王某出具意向金收条，载明“收到王某购买中港新村某套住宅购房意向金壹万元整。房屋成交价52万元（含自行车库）期限两天为准（2020年5月18日至2020年5月20日）”。当日，王某以微信转账方式向蔡某妻子刘某给付10000元。2020年5月20日，王某向蔡某、刘某提出放弃购买中港新村某套住宅，并要求退还意向金10000元。蔡某、刘某不同意退还意向金，王某遂向法院提起诉讼。
张家港市人民法院认为，案涉意向金收条系二被告自愿出具，合法有效，理应受到法律的保护。原告在意向金收条约定的两日期限内向二被告提出不再购买案涉房屋，双方未能成功订立房屋买卖合同关系。现原告要求二被告返还向原告收取的意向金10000元，并无不当，本院予以支持。
案例二：商品房交易
2016年9月19日，严某与房产公司签订格式化的《楼宇认购书》，约定由严某向房产公司认购某套商品房，房价总金额为872357元；严某同意签署该认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房预售合同》时自动转入房款）；按揭付款：乙方须于2016年9月21日前支付首期房款162357元（不含定金），同时签署《商品房预售合同》，余款69万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年9月23日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。
否则，逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；第五条的内容为：乙方必须在约定的付款方式和期限内到销楼中心支付首期款及签署《商品房预售合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书另约定有双方当事人的其他权利义务等内容。
同日，严某向房产公司交付了定金2万元，房产公司出具给严某的收据中载明的收款事由为：意向金。后，双方当事人就上述房屋所涉贷款及合同的相关事项发生纠纷，未能签订《商品房预售合同》，严某要求房产公司退还定金，房产公司予以拒绝，双方当事人为此发生纠纷，进而引起本案诉讼。
张家港法院认为，原告严某与被告房产公司签订的《楼宇认购书》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。双方在认购书中约定的定金为订约定金，是双方互相承诺在将来签订商品房预售合同的担保，系双方真实意思表示，合法有效。
预约合同的主要意义在于设定了合同当事人按公平、诚信原则进行磋商以达成本约的义务。但被告房产公司拟定的认购书的格式条款中记载的“乙方必须在约定的付款方式和期限内到售楼中心支付首期款及签署《商品房预售合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”的内容，含有要求原告严某按时接受并签订被告房产公司所提供的预售合同之意，也即迫使原告严某要么按期签订商品房预售合同要么放弃所交定金，系对原告严某就本约内容磋商权利的限制与排斥，该格式条款依法无效。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，商品房预售的本约合同确未订立，但不能适用前述无效的格式条款来归责于原告严某，双方当事人对本约不能订立的原因各执一词，也无证据证明系当事人一方的原因造成，则属于不可归责于双方当事人的原因，不在预约合同所指的违约情形内，故案涉《楼宇认购书》应当解除，被告房产公司应当返还原告严某预交的定金2万元。
律师看法
1、我国法律上目前尚无对“意向金”这一概念相关的法律规定。意向金不当然等于定金，也不必然等于预付款。在房屋买卖合同司法实践中，支付意向金的一方目的在于获得特定位置房屋的优先购买权，但鉴于购房合同其他事项当时无法明确，故采取意向金的方式锁定特定房屋的购买权。如果支付意向金的一方在后期购买了该房屋并签订了正式的房屋买卖合同，那么意向金一般可以抵作购房款。
2、如果当事人支付了意向金，但是该意向金的性质等同于法律规定的“定金”，即支付“意向金”的一方无正当理由拒绝履行购买义务，那么无权要求对方退还款项。那么，需要按照《民法典》中对格式合同以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定来处理。
提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，则该格式条款无效。另外，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
3、本律师认为，意向金的支付起到了表明自己要签订目标合同的诚意，而收受意向金的一方则获得了将来合同签约的成交机会。但是，这也仅仅只是“意向金”，而非定金，或者预付款。这一类款项的名目虽然没有法律上的定义，但是其文字上理解，意向金也仅仅只是表明自己要购买特定物品的意向，在没有详细合同明确约定该意向金的性质的情况下，在后期双方无法就后期合同实质条款达成一致意见的情况下，该意向金是要退还的。
4、在商品房预售合同领域，以及二手房交易环节，存在诸多的交易问题。当事人在购房前，如未能对房屋状况充分了解，随意签订购房合同，或者是在房屋中介提供的格式合同中签字的，则需要受到合同的约束。而如果是在售楼中心付款的，则需要明确收款方的具体名称以及其是否能够代表开发商收款。面对开发商提供的格式合同，如果该合同内容明显涉及排除购房者的合理权利的，协商不成的情况下，只能诉诸于法律途径解决。
综上所述，对于购房意向金能否退还的问题，我们需要具体问题具体分析。在双方未签订明确所购房屋的具体位置、面积、购房金额、交房期限等具体事项的合同的情况下，收款方仅出具了一份意向金的收据，只要购买方在后期因合同实质内容与开发商未能达成一致意见的，在实务中这一类的意向金大概率是要返还的。