时间：2023-04-15 22:22:23来源：法律常识
3月31日，北京正式启动存量住房交易“带押过户”模式。居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。
业内人士认为，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理，到此次推出“带押过户”业务，可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造，优化营商环境、简化交易流程、方便群众住房交易。从这个层面上支持刚需和改善性住房需求。
可以跨行使用“带押过户”业务
3月31日，北京银保监局、人民银行营业管理部、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于推进个人存量住房交易“带押过户”有关工作的通知》（简称“《通知》”）。《通知》明确，住房交易双方可以在原抵押权不解除的情况下办理住房所有权转移登记，有效克服了传统方式下交易成本高、时间长、流程复杂等问题，切实提升北京市居民住房交易、登记和金融服务水平。
根据《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“带押过户”业务的使用，需要同时满足四方面条件：一、北京市个人存量住房交易；二、交易住房在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押；三、交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款；四、交易买方全款或办理个人住房商业贷款购房。
此前，不少城市对于“带押过户”，采取的是公证后解抵押、设置专门代还款机构等方式，买卖双方仍然有一定的成本，而且也要履行公证等手续。此次北京则运用已经成熟的二手房交易资金监管政策，以及抵押登记网上办理模式，创新地推出了由新贷款银行直接向卖方和原贷款银行支付资金的模式。
《通知》明确，申请“带押过户”，买卖双方的贷款可以是同一家银行，也可以是不同银行，或者买方为全款购房时也可以使用“带押过户”业务。对于买卖双方均为贷款的，如果买方首付款和贷款金额之和不足以结清卖方贷款、卖方需向贷款银行补齐差额部分。如果买方为全款购房的，卖方贷款银行则将用购房款结清贷款，解除抵押，将剩余资金转入卖方本人收款账户。
业内人士表示，这意味着被交易的房子之前没有还清的贷款必须是商贷。如果没还清的贷款是组合贷，需要将其中的公积金贷款部分还清。而买家新申请的贷款也必须是商贷，全款购房也没问题。换句话说，即公积金贷款并不参与“带押过户”业务。另外，这套房子之前只能有一次贷款抵押，除了房贷，不能再有其他的抵押贷。
此外，上述四部门要求，各房地产中介机构在提供经纪服务时，要主动向买卖双方介绍“带押过户”交易模式，不得强制使用“过桥贷”等增加客户交易成本。同时，各商业银行要积极回应符合条件客户的“带押过户”需求，不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。各区不动产登记大厅在办理不动产转移登记、抵押权变更登记及抵押权设立等登记业务时，要做到共性材料不再重复提交，实现“带押过户”一站式办理。各区房屋交易窗口及房地产经纪机构在提供二手房网签服务时，针对交易房屋已设定抵押权且买方知情的，可继续办理网签业务。
提升二手房交易效率，降低交易成本
什么是“带押过户”？对此，北京链家研究院院长高原解释称，“带押过户”指的是，对于上市交易、存在抵押的房产，无需提前还清贷款、无需垫付资金以解除抵押，即可实现抵押变更、转移登记、新抵押设立及房屋过户。在传统的二手房交易过程中，若二手房贷款尚未结清，需要卖方提前筹集资金还清贷款，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。
相较传统模式，“带押过户”具有两方面优势。高原指出，由于“带押过户”省去了有房贷的卖方解抵押手续，先进行房屋过户，银行再为卖方做解抵押以及为买家新设抵押，减少了二手房的交易流程，有利于缩短交易周期，提升二手房交易效率。从目前其他各城市“带押过户”政策的执行情况以及北京市试点情况来看，办理时限能够由原来的十几天压缩至1-3个工作日办结。
除此之外，高原表示，二手房“带押过户”模式，不仅简化了二手房买卖双方解抵押和新设质押的手续，还为卖家带来“真金白银”的节省。在传统模式下，卖方需要先筹资为有贷款的房屋做解抵押手续，一般称为“赎楼”，所涉及过桥资金或担保资金一般称为赎楼费。在“带押过户”新模式下，这笔钱就可省下来。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，从去年9月推行二手房交易“连环单”并行办理、到此次推出“带押过户”业务，可以看出，北京在保持房地产调控政策稳定的前提下，着重对二手房交易环节的堵点、痛点进行流程优化、再造。优化营商环境、简化交易流程、方便群众住房交易。从这个层面上支持刚需和改善性住房需求。
那么，“带押过户”将给楼市带来哪些影响呢？对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，“带押过户”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。
高原亦表示，近期北京推出二手房“带押过户”试点，叠加“连环单”并行办理，有助于提升二手房流通率，从而激发市场交易活力，能够对房地产市场平稳健康发展起到一定作用。
不过，在高原看来，“带押过户”仍有几点需要关注，一是跨行“带押过户”是否能够有效落实。在北京市政策设计中，跨行“带押过户”具有实现可能。在跨行“带押过户”过程中，不同银行内控流程与信息传递机制仍需进一步完善，需要一定时间的磨合。除此之外，对于银行而言，“带押过户”近似于“携号转网”对于移动运营商的影响，可能影响房屋按揭贷款市场格局，因此，各行对于跨行“带押过户”态度或存在差异。
我国将全面推进房产“带押过户”
值得一提的是，除北京之外，为进一步优化营商环境，满足人民群众迫切需求，我国将依《民法典》明确要求，全面推进房产“带押过户”。
近日，自然资源部、中国银行保险监督管理委员会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，两部门明确，各地要在已有工作的基础上，深入探索，以点带面，以“三个拓展”全面推进“带押过户”：推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
根据中指研究院监测数据，2022年以来，全国已有超百城出台二手房“带押过户”政策，多个省会城市和计划单列市在列，如深圳、济南、大连等。目前，各地“带押过户”主要分为个人业务和企业业务，个人业务居多，主要针对二手住宅交易。部分地区如东台、平顶山，将“带押过户”业务扩展至工业项目、商业地产等领域，进一步简化企业间交易流程，有效解决了在押的不动产交易过户中“转贷”办理时间长、交易风险高、资金负担重等问题。
各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更三种“带押过户”模式。58安居客研究院院长张波表示，地方探索形成的三种“带押过户”模式，本次新政在实际推进中并未明确限定落地模式，而是给到地方更多自主权。在实际推进过程中，预计采取“新旧抵押权组合模式”的方式会更多一些，这种方式对于风险控制力会更强，尤其在不变更贷款金融机构的情况下，更有利于银行前置性控制风险。
在此背景下，张波指出，推动全国层面的“带押过户”，有利于提升房地产交易便利化服务水平，同时对于降低制度性交易成本也会起到积极作用。
张波进一步表示，由于房贷是银行的优质资产，房产原贷款银行本身是更愿意下家的房贷银行不变更，因此当下推进这一政策的银行侧阻力较小。甚至不少银行愿意提供更多便利以推动房产交易双方主动选择“带押过户”，以保证此类资产份额不减。当然，在实际推进过程中，依然要关注相应风险，尤其是要加强预告登记制度，重点防范出现“一房二卖”，以及抵押权悬空等风险，维护各方当事人合法权益，有效保障金融安全。
新京报记者 张晓兰
编辑 武新 校对 张彦君
