时间：2023-04-25 23:32:42来源：法律常识
央广网北京10月30日消息（总台央广记者韩雪莹）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近日，百余位在北京望京地区租房的租客遭遇“二房东”跑路事件，一些租户甚至被骗走十几万元的租金。据悉，这位跑路的“二房东”精心“布局”超过三年，他从中介和房东手里把房子收过来，以低于市场价20%的价格租给客户，采取“收租户年付租金，月付给中介”的方式，套取资金后“人间蒸发”。
目前，警方已介入该事件。多家涉事长租机构和房屋中介也对此发布回应，称将协助相关部门帮助租客渡过难关。“二房东”跑路是租房市场长期打击的乱象，但为何屡禁不止？他们是通过哪些套路让租客“入坑”的？
据了解，“北京望京二房东跑路事件”的受害租户，以互联网大厂员工为主，涉案金额千万计。部分租户在网上爆料，自己遭遇了暴力清退，还有中介或业主趁租客不在家私自将其行李打包。
多位受害租户表示，自己是在公司内网平台上看到的租房信息。租客罗女士回忆和“二房东”张某签约时的细节：“跟他签约的时候，他出示了房产证和房东的身份证，房本上不是他。我们就说这也不是你的房子，他说那是他哥（的房子）。我说你们也不是一个姓，他说那是他表哥。我们去看房子的时候，因为一开始房子的信息说是转租，而且他一直说他手上有很多房源，我们就放松了警惕。那会儿觉得和这人聊得还行，我们确实也没有想过他可能是骗子。”
罗女士看房后，和张某签订了租赁合同，并于10月18日入住。一个月的租金是9100元，按照押一付十二，也就是按年付租金的标准，罗女士一次性支付了近12万元。然而，十多万却并没有换来理想的房子，还没住上几天，10月23日，链家和房东就来找罗女士收房了，罗女士这才发现，自己信任的张某竟然是“二房东”。
罗女士说：“张某交了一个月的押金给中介，然后房租是张某转给房东，但是由于张某一直没有给房东交房租，所以房东就让链家的工作人员上门来看是怎么回事，他们签约的价格是13500元/月，当时我还有点吃惊，我觉得这个差距还是不小的。”
相比“二房东”张某和链家的签约价格，罗女士从张某手上拿房的价格明显低了不少，优惠的价格成为张某和租客们年付谈判的关键，也让张某顺利实现了“长收短付”，并最终套取资金后跑路。
很快，越来越多跟张某签约的租户发现被骗。有租客透露，张某给人租房有个前提，退租时需在公司发帖转租，而张某以往对待租客不错，逢年过节会给租客送些东西，房租也便宜，因此不少人给他“背书”。而除了采取大厂内网、熟人介绍的方式外，张某还曾使用印有自己名字的假房产证扫描件或复印件获取租客信任，让租客产生“张某的房子是业主直租”的错觉。
针对这一事件，多家涉事长租机构和房屋中介机构发布回应。自如相关负责人对中国之声回应称：“目前这一事件向我们寻求帮助的租客已经有50余人，我们决定将全额承担他们所受到的损失，涉及金额预计超过500万元。具体到每个租客的沟通安置，自如也会组成专项团队，委派专人进行跟进。”
北京链家方面表示，将垫付该事件房源所涉客户的全部损失，且两套涉及的房源为普租业务，即直接与房源业主签订的合同，目前已解决。
我爱我家方面则回应，已第一时间成立专项小组协助调查，不会强行要求租客搬离。
实际上，怎么租房、在哪租房、找谁租房……这些围绕着“租房”的种种问题是在大城市打拼的年轻人不得不面对的现实。然而，其中隐藏的“陷阱”也往往让租客难以招架、束手无策。
那么，针对“北京望京二房东跑路”事件，“二房东”将承担哪些法律责任？北京岳成律师事务所律师岳屾山分析：“从刑事的角度来讲，如果‘二房东’一开始就有非法占有租金的目的，而且伪造了房产证，假冒房主来出租房屋、骗取租金，达到入罪金额标准的时候，涉嫌构成诈骗罪。从民事的角度来讲，如果他是以‘二房东’的身份进行转租，也就是他没冒充自己是房主，而是说‘我就是二房东’，这个时候就要看原来的房主对他的转租行为是否知情并且同意。根据民法典的规定，承租人没有经过出租人的同意、非法进行转租的，出租人可以解除合同。因此‘二房东’如果没有经过房主的同意就进行了转租，这个时候房主是可以解除他和‘二房东’之间的租赁合同的。”
那么，什么样的“转租”合理合法？早在2017年，北京市住房和城乡建设委员会同其他部门联合起草和发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》就曾明确，承租人不得擅自转租，合同明确约定可以转租的除外；承租人根据合同约定转租的，应当按规定办理住房租赁登记备案。
而面对“二房东跑路”这种老套路的租房乱象，今年8月公布的《北京市住房租赁条例》（征求意见稿），除了明确房地产经纪机构不得提供转租服务外，也对个人转租当“二房东”的行为进一步予以规范，即转租住房超过规定数量的，应当依法办理市场主体登记；成为从事住房租赁经营的企业后，应当取得营业执照，还要经所在区住房城乡建设主管部门备案。
回到“北京望京二房东跑路事件”本身，看上去似乎只是“二房东”张某个人和租客们的矛盾，但让很多人不解的是，张某一个人竟能从中介租来这么多套房屋，中介难道不会起疑心吗？
记者随即以租户身份向一位房产中介经纪人咨询了位于望京某小区的若干套房源，该经纪人介绍，公司对同一人租多套房并没有限制；如果要转租，则需要跟房东具体协商。该经纪人说：“您不能自己私下转租、以您的名义往外租，因为这样您属于‘二房东’，要跟业主沟通。如果您要租的房子是在租房网站上看到的房源，这就是跟业主签的合同，我们是作为第三方。您转租的时间，比如房子租了七八个月，本来签合同签了一年，这个时候要往外转租，您跟业主说完之后，如果没有说服成功，我们就继续先承租着。比如咱们提前知道人员变动，就提前把这个房子空出来，（其他看房人）该看房看房，然后别人看好了就可以定了，到时候人家定完，咱们搬走就可以了，基本就能衔接上，这样业主应该没太大的问题。等咱们转租的时候，如果再有其他人租这个房子，合同主体就不是咱们了，这个事得跟业主沟通一下，咱们就相当于把这房子给退掉了。”
尽管经纪人一再强调，房子不能私下转租、不能存在“二房东”的角色，但跑路的望京“二房东”张某还是靠着这些中介的房源坑了百余位租客。对于“二房东”的转租行为，中介是否要间接承担部分监管责任？北京链家在声明中称：“此事的发生，我们有不可推卸的核查责任，我们将以此为鉴、加强核查。”
豫龙律师事务所律师付建认为，此事件中，作为专业的房地产经纪机构或住房租赁企业，面对张某大批量租赁房屋的行为，应当审慎核实其租房用途。“中介平台将房屋批量出租于同一人时，相对于与房东的委托协议，中介应当承担风险把控、审查监督的职责。而这一事件导致百余名租客及房东都受到巨大损失，中介平台应当承担失职的责任。”
有媒体报道，一涉事租客称，在他租房的两年间，房东和中介曾先后两次入户，已获悉房子被转租的事实，租客认为这相当于中介默许了“二房东”转租。对于部分租客提出的“在平台知情的情况下，租户在房子里继续租住超过六个月未提出异议，视为同意转租”，付建分析，这一观点具有一定法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”在此情况下，第二承租人可以继续合法承租。因此，嫌疑人张某跑路后，有租客遭到暴力清退肯定是不合法的，因为该事件中不仅中介是受害者，租客们也是受害者，且中介对房屋具有直接监管责任，其对张某转租事件本身就应当承担失职责任。更何况部分中介明知情况还默许转租，甚至已经形成了合法转租的事实情况。所以，上游中介无权暴力清退租客。
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