一、裁判理由：

行为人与第三人对房屋居住权的分配，属双方对夫妻婚后共同财产的处分，且得到了法院的确认，所以第三人对房屋所有权也享有份额，故行为人无权独自处分涉案房屋，行为人对该房屋的处置行为必须经居住权人的同意，现其行为侵犯了居住权人的合法权益。双方之间的房屋买卖合同亦未得到第三人的追认，故双方间签订的房屋买卖合同对第三人不发生法律效力。

二、法院审理查明：

被告张某原系天水一建公司职工，其与第三人杨某于1982年登记结婚，同年，天水某公司将其所有的位于秦州区廖家磨团庄路X幢X单元X层X室分配给被告居住，被告每月向公司缴纳相应租金。2006年第三人杨某以离婚诉请将被告诉至本院，经调解双方达成以下调解协议：“一、原告杨某某与被告张俊奇离婚；二、廖家磨市某公司X号楼X单元X号公房两间由杨某居住，张磨于2006年12月30日前搬出”（协议中房屋为本案涉案房屋）；此后，第三人杨某某与儿子张某便一直在该房内居住，并继续以被告的名义向天水某公司缴纳房租等费用。2012年天水某公司按照房改政策告知被告有权购买本人名下所租房屋。

2018年1月5日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告以30万元的价格将涉案房屋出售给原告。付清全部房款后，被告于2018年8月3日将涉案房产转移登记至原告名下，但被告并未如实告知原告涉案房屋自2006年12月1日便由第三人杨某享有居住权并一直占有、使用，原告亦未实地查看房屋占有状况。

再查明，被告与第三人杨某离婚后，儿子张某由杨某抚养，随杨某共同在涉案房屋内居住；现第三人杨某已进入社保，每月领取退休金，儿子有丙肝，且查出肝部有肿瘤，无法外出工作，无经济来源。

三、争议焦点：

未经过居住权人同意处分房屋的买卖合同对其是否产生法律效力。

四、法院认为：

涉案房屋系被告所在原单位分配的公租房,被告与第三人杨某婚后一直在该房内居住。2006年,第三人杨某以离婚为由将被告诉至法院，经法院主持调解，因离婚时该房屋系单位自管公房，故被告与第三人杨某达成离婚后涉案房屋由第三人杨某居住的调解意见，人民法院调解书生效之日起，第三人杨某便对该房屋享有居住权，即占有、使用的权利；该调解书对被告及第三人杨某具有法律约束力。被告与第三人杨某对房屋居住权的分配，属双方对夫妻婚后共同财产的处分，且得到了法院的确认，所以杨某对房屋所有权也享有份额，故被告无权独自处分涉案房屋，被告对该房屋的处置行为必须经杨某的同意，现被告的行为侵犯了杨某的合法权益。

原、被告间的房屋买卖合同亦未得到第三人杨某的追认，故原、被告间签订的房屋买卖合同对第三人杨某不发生法律效力。涉案房屋一直处于第三人杨某实际占有、使用的状态，第三人杨某与儿子仅有涉案房屋一处安身之所，现儿子身体虚弱，又无经济来源，二人的经济来源仅为第三人杨某的退休金，第三人杨某对涉案房屋的居住权具有人身依附性，被告未考虑二人的安置问题而私自与原告签订的房屋买卖合同对第三人杨某及儿子的生活将产生不利影响，违背公序良俗。

五、审理结果：

法庭依法驳回了原告的诉讼请求。双方对判决均未提起上诉，且各方积极配合同意通过其他途径解决此事。

中国政法大学民商法硕士，北京安博（天津）律师事务所主任，天津市公共关系协会副会长、天津市律师协会刑事专业委员会委员、天津市律师协会参与化解和代理涉法涉诉信访案件律师服务团成员、天津市河东区司法局民法典宣讲团成员、天津市河东区法律援助中心刑事辩护律师库成员。主攻诉讼业务，擅长刑事辩护、刑事合规、知识产权诉讼、合同纠纷、经济纠纷，具有证券、基金、期货从业资格。

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