时间：2023-05-20 12:24:27来源：法律常识
来源:新京报
11月20日，涿州，鹏渤·印象城施工现场，据销售人员介绍，该楼盘可首付分期。新京报记者 潘亦纯 摄
11月21日，燕郊某房地产中介门口张贴的首付贷广告。新京报记者 潘亦纯 摄
随着楼市调控政策的加紧和新政的实施，以燕郊为首的环京地区“炒房热”出现降温。过去两年，由于紧靠首都北京，环京地带燕郊、涿州等地区一直是各路炒房团及部分住房刚需的首选之地，房价一度飙升至每平方米3万元。
近日，新京报记者走访了燕郊、涿州部分楼盘和地产中介机构，发现各大中介机构门庭冷落。其中燕郊某中介告诉记者，目前燕郊房价均价应该是在16000元-17000元。为了吸引购房者，地产商、中介机构违规推出“首付贷”、“首付分期”等购房措施。新京报记者还在燕郊发现首付贷的身影，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口。
新京报记者实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘推出了最低8万元首付买房，即首付8万元，其余贷款由房地产开发商无息垫付，购房者再分期偿还。
中原地产首席分析师张大伟分析称：“如果首付都是借的，一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能性。”
早在2016年年中，住建部等部门就发布了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，强调中介机构提供住房贷款代办服务的，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。
首付贷高利率高风险 购房者：不太敢尝试
近日，新京报记者在燕郊一带走访，发现当地有首付贷的身影出现，某中介公司甚至将首付贷的宣传单公然张贴在门口。该中介公司工作人员对记者表示，“目前的（首付贷）利息是8厘，也就是说每1万元每年需还800元利息，最长36个月还完。”当记者询问银行是否会查首付贷时，这一工作人员回复称：“我们都会给你做完，你不用管的。”
所谓首付贷，可以理解为通过相关机构，以不同科目、名义的贷款方式，向购房者提供首付阶段的“贷款”，从而使购房支付能力不足或需资金周转的购房者达到按揭贷款首付比例，继而达到银行按揭贷款放款要求，完成贷款购房行为的一种金融产品。
针对首付贷的行为，北京盈科（上海）律师事务所房产金融法律事务部主任郭韧对新京报记者称，首付贷面对的多是没有购房能力的群体，他们透支的是自己的信用，“为何严禁这种行为？是因为购房者在分期首付或首付贷之后，会引发逾期、违约、不能偿还贷款等情况。如果是金融企业，是不可以给这些客户批贷的，如果批贷，就违反了相关的金融规定。”
购房者怎么看待首付贷？前述有购房意向的吴华表示，没听说过首付贷这种形式，不过如果钱不够，也可以接受小部分贷款，“但首付贷不太敢尝试。”另一位近期刚购房的杨先生则表示，“首付不够，但又着急买房的话，可能会考虑这种方式。”
某律师也提示借款人，上述民间非法的首付贷交易结构设计非常复杂，简单的砍头息、剩余本金部分的利息仍然按照本金全额计息、手续费、分期还本付息等方式，就可以将表面看年化只有6-8%的金融产品设计成实际利率年化超过36%的产品，通过利滚利或借新还旧等方式的高利贷，实际利率甚至高达60%-80%，最后演化成金融诈骗；普通民众无法准确计算“金融分期”等金融产品的利率，最后被骗借了民间高利贷，无法及时还款时，就可能随时面临电话骚扰、人身威胁等严重侵犯个人合法权益的风险。
涿州多楼盘可首付分期，有开发商无息垫付两成
除了首付贷，最受关注的就是首付分期了。在环京地区的涿州，首付分期的情况很常见，主要针对新楼盘。
据悉，目前北京到涿州已经通高铁，从北京西站到涿州东站只需要25分钟，因此，涿州也是环京房地产市场相对较热的城市之一。特别是在2017年年中，张家口市限售（中心城区新购住房3年后方可上市交易）、燕郊香河等地限购之后，涿州就更受到投资客的欢迎。
目前，涿州市人民政府的规定是“对非本市户籍居民家庭，限购1套商品住房（含二手房）且首付款比例不低于30%。”
新京报记者在近日走访涿州市部分楼盘时发现，不少开发商为了促销新楼盘，均推出“8万首付购房”、“10%首付购房”等口号，以吸引客户，例如鹏渤·印象城、翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘，均可使用分期首付。
所谓的分期首付，指的是订房时先交一部分钱，剩余的首付，由开发商暂时垫付，而客户则通过分期的方式在一定时间内偿还贷款，实际上也就是借钱来做首付。
据鹏渤·印象城的一位销售人员介绍称，如果要买房，客户最低可以先付10%的首付，剩下的20%是开发商无息垫付。然后，客户可以在接下来两年内分六次还款，每四个月还款一次。“只要付了这10%的首付，就能拿着购房合同去银行办余下70%的房款贷款。”该工作人员对记者表示，“首付分期对购房本人并没有限制。”
以总价100万元的房子举例，付款10万元之后，剩余的20万首付，则每四个月还款3.33万元，一年需还款3次，每年总额高达10万元。如果还需同期还银行的房贷，毫无疑问，首付分期实际上增加了购房者的买房杠杆和还款压力。
那么首付分期的操作方法是否违规？记者在河北省住房和城乡建设厅官方网站发现，其在2017年11月7日转发了住房城乡建设部、人民银行、银监会联合印发的《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》，通知显示，严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式，变相垫付首付款。
中原地产首席分析师张大伟对新京报记者解释称，“如果在去银行贷款之前分期就结束了，那么不违法；如果在去银行贷款的时候，首付分期还在分期，那么就是违法的。”
郭韧称：“首付分期没有还完就去银行办贷款，说明首付款是不真实的，因此，开发商垫资、借款的行为肯定也是违反规定的。”
鹏渤·印象城的首付分期并不是个例，同样是涿州的楼盘，记者通过网络搜索及实地走访发现，翡翠·华府、隆基泰和·铂悦山等楼盘均推出了最低8万元首付买房，即首付8万元，其余贷款由房地产开发商无息垫付，操作方式基本与上述所提流程差不多。
这种操作给首付加上了杠杆，例如涿州一套120平方米的三室一厅的房子总价约为150万，正常首付是50万，但最后只花了8万就把房子签下来了，相当于只付了5%的首付。
张大伟表示：“如果首付都是借的，那么一旦房价出现波动，对于购房者来说就很容易出现断供的可能。”
不止一个销售人员对记者表示，一旦违约，违约金会很高，甚至远高于每期付款的额度；万一违约，钱和房子可能都保障不了。
不过，记者在与某开发商交谈时发现，实际上购房者使用分期首付的情况并不多，大部分购房者都是一次性付清首付，该开发商称目前尚未遇到首付分期的客户违约事件。
以上多个楼盘的销售人员对记者解释称，“这种首付分期适合首付款不够，但是工资高，还款能力比较强的购房者。”
京师（上海）律师事务所国际总部金融与房地产领域知名律师陈雷博告诉记者，其实分期首付在房价下跌时，更容易引发购房者与开发商之间的矛盾。假设购房者在花2万元/平方米买了100平方米的套房，首付要60万，然后先付20万，还有40万首付分期付，万一房子很快降到15000元/平方米，首付几乎都“跌没了”，到时候银行贷款肯定是要还的，但分期首付购房者还愿意还吗？近期，不少楼盘因为房价下降，引发房主上门闹事。
“如果是期房就更惨了，房子都没住，就降价了，不仅欠银行的钱，还欠开发商的钱，不按时还钱最后可能钱房两空。”不过，对于开发商来说，情况则不同，因为即使他们为首付提供无息垫款也不亏，毕竟房子的银行贷款已经批下来了，房款的大头已经拿到，够公司周转使用，甚至已经收回了成本。
二手房多用高评高贷的方式违规降低首付
据悉，首付分期主要涉及新房，而二手房则多用高评高贷的方式来降低首付。一位经验丰富的买房人士对记者直言，这已经是房地产行业的“基本操作”。
高评高贷，举例来说，就是评估公司将二手房评估为高于市场价的价格，然后再按照这一价格去贷款。一套市值100万的房子，如果房子的评估价格为80万元，那么首次贷款可贷评估价格的7成，也就是56万元，那么购房者则还需要付44万元的首付。但如果房子的评估价格为120万元，那么首次贷款就可贷84万元，那么购房者只需要付16万元的首付。业内人士称，这样操作的前提是，银行认可评估机构的评估价格。
新京报记者在调查中发现，这一操作方法在涿州依然很常见，首付不够，中介基本上都会建议购房者采取这样的方式，来操作买房。
郭韧表示，“高评高贷肯定是违法的，我国有关于银行贷款的贷款诈骗罪，从某种意义上看，这就是一种骗贷的行为。”
张大伟对记者表示，这种方式也是违规的。“这种情况在小地方比较常见，当地的银行没有太多业务，也只能做些住房贷款之类业务。”
■ 焦点
燕郊中介号称假社保可网签，10万元“包过户”
2017年6月，廊坊市政府出台史上最严限购政策，发文规定了通过“提供当地3年及以上社会保障缴纳证明或纳税证明”的条件。
新京报记者从北京国贸坐公交车不过30分钟，就到了河北三河市燕郊镇，当地医院、学校、商场配备设施完善。由于特殊的地理位置，燕郊房价在2016年、2017年一路飙升至3万元/平方米左右。但限购令出台后，燕郊楼市降温，房价也就一路下跌，截至记者截稿，据安居客的房地产数据显示，2018年11月份燕郊二手房均价为18537元/平方米。
限购令下，新京报记者通过走访发现，依然有不少地产中介通过所谓的“找关系”、“假结婚”、“房主代持”等方法“钻空子”，让没有燕郊购房资质的客户，成功过户燕郊的房产。
新京报记者以购房者身份致电燕郊一名地产中介，他告诉记者：“不是补社保，我们可以找关系拿假社保，能直接给你出网签，再给你过户。流程上我们按正常的购房流程给你走就行。”至于过户的价格，对方称过一个户要10万元。
对于上述做法，燕郊当地房地产中介王华（化名）则对记者直言，部分中介号称能够帮忙办理购房资质，实际上大部分都涉非法集资，把收上来的人头费（3万-8万元不等）拿出去放贷款，自己收利息，几个月后再告诉客户，资质办不了，钱原封不动退回去，空手套白狼。有些甚至是拿了钱就跑路，客户也无处可追。
除此之外，“假结婚”也是一种规避燕郊限购令的方式，还有职业“婚票”（即配合客户假结婚的当地人），一名当地的掮客对记者介绍，结完婚全款买房后可以立马离婚，房子会转到客户名下，“整个过程都由我来操作，不会有什么风险的，十万块我全能办下来。”
据介绍，外地人要在燕郊买房还有一种比较常见的方式是房主代持，等购房者在当地交满三年社保后，再把房子过户到购房者名下。不过，王华告诉记者，“这种操作风险很高，万一房主中途把房子卖了、房子涨价了，卖方反悔，同意退钱、退利息，那买方一点办法也没有。”
由于限购政策，燕郊地区的代缴社保等业务也是一笔“好生意”，一些客户会选择这种方式，连交三年社保，以获取购房资格。闲鱼上有人给记者报价称，代缴社保的服务费每个月大约为150元，一年费用在1800元左右，社保、医保缴纳费用还需要另算。
针对给10万元包过户、假结婚等规避监管的操作，有购房意愿的吴小敏（化名）向记者表示并不相信这种方式，也不可能掏钱去操作。但另一位购房意愿人士吴华（化名）则称，之前看房听开发商提过，“所以我觉得开发商应该有自己的办法，但我也没敢去试。”
(记者 潘亦纯)
