时间：2023-06-02 08:10:02来源：法律常识
坐落于南京翠屏山风景区附近的高端小区玛斯兰德，一度备受当地高端人士青睐。而里面的别墅更是以动辄每栋千万、甚至上亿的价格，吸引了众多关注的目光。
可没想到，该小区近期却曝出有近100户业主长期拖欠物业费之事。为此，提供物业服务的南京金陵饭店物业管理有限责任公司（以下简称“金陵饭店物业公司”）将部分欠费业主起诉至法院。
玛斯兰德小区俯瞰图 南京新楼市微信公号 图
据法院一审判决书披露，这些业主拖欠物业费，主要是因为对物业服务不满，认为物业服务存在“严重瑕疵”，比如，垃圾清运不及时、公共设施损坏未维修、部分业主长期侵占绿地未处理以及小区内有多处违建等。
南京江宁区法院一审认定了物业服务存在的上述瑕疵，判决部分业主支付全额物业费的80%。对此，金陵饭店物业公司不服，已提起上诉。
据金陵饭店物业服务公司相关人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn）称，一审法院作出的判决，相当于认可了业主可以按照物业费的8折进行缴费，这就让那些老老实实100%缴费的业主感到“不公平”，一些原本缴费的业主也怒而不缴费或者要求大幅减免物业费。这就导致物业公司的运营陷入了困境，反而进一步恶化了他们的服务水准。
玛斯兰德小区有绿地被侵占。 欠缴物业费业主的律师供图
高端小区100多名业主拖欠物业费
玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内，是南京开发较早开发的高档别墅住宅区。
该小区由江苏省属国企金陵饭店集团旗下南京金陵置业公司开发，总占地700余亩，规划建设520余栋双拼和独栋别墅，建筑风格有地中海式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式等。
该小区从2003年开始分四期交付，这里生活着605个堪称南京顶级圈层的富豪级家庭。有当地媒体披露称，业主中不乏商界巨头、艺术界名人及体育冠军。
“恰恰在这个高端别墅区内，竟然有近100户业主拖欠物业费，其中拖欠3年以上的达到60多户。”金陵饭店物业公司相关负责人告诉澎湃新闻。
根据当初的物业服务收费标准，玛斯兰德小区的双拼别墅每平方3元/月，院落别墅每平方3.5元/月，独栋（四期）别墅每平方6.9元/月。物业费按年度缴纳。澎湃新闻记者注意到，该收费标准与如今的新的高端楼盘相比，价格相对“亲民”。
相关判决书显示，这些拖欠物业费的业主所住的别墅面积小的在290平方米左右，大的达到640平方米。其中有一名业主名下有3栋别墅，分别是一栋双拼别墅、两栋独栋别墅，面积在290-440平方米之间，该业主仅2017年就欠缴物业费5.3万元。
金陵饭店物业公司相关负责人表示，在2016年之前，玛斯兰德小区的物业费收缴率一直保持在97%以上，2017年以来，收缴率降到了85%。
“这些业主每年拖欠物业费的金额少则3万、多则10万，算下来每年欠缴金额达到200多万。”上述负责人说，物业行业属于劳动密集型的低利润行业，拖欠如此之多的物业费直接导致金陵饭店物业公司每年亏损100多万元。
物业公司称，长此以往，他们不得不裁掉员工以降低成本，但如果这么做，又会后续引发物业服务质量下降，进而陷入一种恶性循环中。
欠费业主方：“五星级物业服务降标了”
金陵饭店物业公司的代理律师方昉称，2018年下半年，金陵饭店物业公司有选择性地将19名欠费业主告上了法院，其中15名业主全额缴费后，金陵饭店物业公司作了撤诉处理。另4名欠费业主的相关案件则进入了审判程序。
上述4名欠费业主的代理律师陈本林告诉澎湃新闻，对于玛斯兰德的业主来讲，他们并不是付不起数万元的物业费，只是“花了‘买鲍鱼的钱’，吃到的却是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物业费的方式来表达物业服务的强烈不满。
据陈本林称，金陵饭店物业公司于2003年入驻玛斯兰德小区以来，一直宣称提供的是“金陵饭店式”的五星级物业服务。在很长一段时间内，业主缴纳较高物业费的同时，确实享受了高品质的服务，因此，几乎没有业主拖欠物业费。
按照陈本林的陈述，2013年前后，金陵饭店物业公司进行了改制，成为一家以民营资本为主的混合所有制企业。之后几年，该公司提供的物业服务质量逐渐出现下滑。
陈本林介绍，具体表现在：小区安保漏洞明显，安保人员配备不足，导致近年小区内发生多起入室盗窃事件，对小区业主人身安全产生了威胁。另外，小区业主“圈占”绿地，甚至动用大型机械搞违建，物业公司也未及时加以制止，更没有逐一向相关部门举报。此外，小区内还存在垃圾清运不及时、公共路面破损严重未维修等问题。
鉴于此，陈本林及相关欠费业主认为，物业服务合同中约定的多项职责义务，金陵饭店物业公司均未履行，也就是说金陵饭店物业公司的服务存在“质价不符”的情况，如果全额支付高标准物业费，对业主无疑是不公平的。
陈本林说，正因为此，玛斯兰德小区成立业委会之后，不少业主提议解聘金陵饭店物业公司，引入新的物业公司。之后，还召开了业主大会就是否解聘金陵饭店物业公司进行投票。
业主反映小区建筑垃圾未及时清理。
一审法院判决“物业费打8折”
澎湃新闻获取的4起“物业欠费”案一审判决书显示，江宁法院一审认为，金陵饭店物业公司向欠费业主提供了物业服务，业主应当缴纳物业费。但鉴于金陵饭店物业公司服务期间确实存在垃圾清运不及时，公共设施损坏未维修、部分业主长期侵占绿地未处理、小区内有多处违章建筑等问题，法院认定物业服务“存在瑕疵”，遂判决业主支付物业费总额的八折左右。
不过，金陵饭店物业公司相关负责人及其代理律师看来，物业行业是人提供的服务，肯定会有瑕疵，但是该公司的物业服务并没有达到“质价不符”的程度。
金陵饭店物业公司方面认为，法院的判决没有考虑到物业服务行业具有时间持续性和无法计量等特点，对该公司履行的义务概括得比较笼统。具体来说，该公司每天都会安排巡回保洁，对小区内的零散垃圾进行多频次清理，等到了凌晨2点再将所有垃圾倒入垃圾清运车运走，所以某一时刻拍摄的垃圾未及时处理的照片，不能说明物业服务有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠费业主提交法庭的建筑垃圾问题，则属于装修业主自行处理的部分，并非物业公司清运的范畴，但物业公司尽到了发通知督促相关业主清理建筑垃圾的义务。
针对小区的安保问题，金陵饭店物业公司相关负责人表示，该小区确实发生过多起入室盗窃案件。玛斯兰德小区的保安共有45人，物业公司在小区固定的位置设岗，并保证白天每隔一小时一次、晚上每隔两小时一次的巡逻频次，应该说物业公司尽到安保的义务，依然还发生盗窃案件其不应承担责任。
另外，金陵饭店物业公司相关负责人解释称，对于小区内的违建、侵占绿地等问题，物业公司有证据证明及时劝阻过，并发放了整改通知书，还将相关情况上报了执法部门。但是违建只能由行政执法机关进行认定及拆除，物业公司没有强拆等执法权限。
金陵饭店物业公司相关负责人表示，因为物业公司存在的“微小瑕疵”，一审法院判决物业费打8折，“十分不妥”，此举相当于以判决的方式对物业服务进行定价，破坏了行业规则。目前一些全额缴费业主心里非常不平衡，纷纷要求照着判决减免物业费，未缴费业主则称要由诉讼来确定缴费数额。
“一审法院的判决直接导致物业费全面停缴，让物业公司运营陷入了困境。”该负责人说，金陵饭店物业公司不服一审判决，已提起上诉。目前该案已开庭，但尚未宣判。
