非出卖人原因逾期交房,房地产开发商逾期交房答辩

一、不可抗力的内涵

根据《合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力一般认定为自然灾害（例如台风、地震等）和社会事件（例如战争）。

房地产开发企业常常对“不可抗力”作扩大解释，比如主张将下雪、雨水多、夏天天气热视作不可抗力。笔者认为，自然灾害并非抗辩的绝对理由。冬冷夏热，春雨秋燥，在没有成灾的情况下，这些都是正常的自然现象，或者是在双方签订合同时可以预见的，不符合不可抗力的构成条件，这样抗辩理由是不能成立的。拆迁、供电、供水、通讯、地勘等事宜不满足项目的开工建设要求，一般属于商业风险，不属于法律和司法解释规定对“情势变更”和“不可抗力”的规定情形。

商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要为房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致开发商不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除开发商相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，开发商是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。

二、不可抗力作为抗辩理由需要满足的要求

（一）不可抗力是逾期交房的主要原因

不可抗力有时会与其他原因交织在一起，造成房地产开发企业逾期交房。如果不可抗力并非逾期交房的主要原因，则不可抗力作为抗辩理由很难被法院完全认可。

[相关案例1] （2018）豫0303民初350号—严宝强与洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

[裁判要旨] 对于《气象证明》显示“2015年11月23日-24日洛阳市大部分地区出现暴雪天气，均达到暴雪标准”系《商品房预售合同》附件四：合同补充协议第六条第4项因特殊情形导致交付延迟，亦应从逾期交房期间内予以扣除。对于当事人所主张的其余延期交房天数未予支持。

[相关案例2] （2019）豫01民终3242号—郑州金成时代广场建设有限公司、苏莉房屋买卖合同纠纷

[裁判要旨] 在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，被告的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。

（二）迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任

根据《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”

（三）出卖方未尽到通知义务，不能免除责任

根据《合同法》第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。在实际操作中，《商品房买卖合同》及相关补充协议里往往有通知义务的履行时间、通知方式等具体约定。出卖人违反通知义务是不能免责的。

商品房预售合同中出现的不可抗力事件主要集中在房屋建设施工中的突发情况，如重大自然灾害和特殊社会事件导致的停工。经审查，如确实存在不可抗力事件而致房地产开发企业不能按期交房的，应根据不可抗力造成的影响免除房地产开发企业相应的民事责任。在认定过程中值得考虑的是，房地产开发企业是否在不可抗力出现后及时告知了购房人以减轻购房人的损失，如未及时告知，导致购房人的利益受损，仍应承担相应违约责任。

[相关案例] （2014）兰民一终字第430号—朱金海与甘肃兰怡房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

[裁判要旨] 本案中，被上诉人在履行合同的过程中，兰州市政府制发了《关于进一步加强城市扬尘污染管理的通知》《关于做好2013年城区燃煤锅炉限期治理改造工作的通知》和《关于进一步调整城区道路交通流量缓解交通拥堵的通告》，实施“蓝天工程”和解决道路拥堵问题客观上使被上诉人兰怡公司的施工受到了一定的影响，是其不能按期交房的因素之一。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。本案中，被上诉人兰怡公司应当将其遭遇的上述不可抗力行为告知上诉人，但被上诉人并没有按照合同约定在60日内履行告知义务，故应承担相应的民事责任，以35%的民事责任为宜。

三、政府行为与不可抗力

房地产开发企业经常以楼盘还未经过有关部门组织验收合格、市政配套设施的变更导致楼盘配套设施的施工延迟、市政规划变更、行政政策调整、征收未完成等事由作为不可抗力因素，以达到免责或者部分免责的目的。但是笔者认为，政府行为并非全部不能预见、不能避免与不能克服。如果随意以政府行为作为不可抗力请求免责，将会使得履约行为失去可预期性。

笔者认为可以将政府行为大概分为三类：一是作为不可抗力、二是作为情势变更、三是作为商业风险。详情如下：

（一）政府行为是否可以作为不可抗力逾期交房的免责事由主要考虑以下三种情形

第一、因政府临时性政策或者临时建设政府公益设施建设等事项，在签订《商品房买卖合同》前房地产开发企业无法预见，且在建设过程中无法克服的，因此耽误工期，则房地产开发企业可以延期交房。如建设过程中发现文物遗址，迎接重大社会活动导致停工等。

第二、当政府行为针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情势变更因素，应依公平原则，允许房地产开发企业进行合同变更或者解除合同。如市政配套设施不到位等需要延期的情况。

第三、当政府行为是基于房地产开发企业的过错做出的，则不能认定为不可抗力，不能成为延期交房的正当理由。如违反规划超建、改变容积率等。

（二）政府行为如果属于情势变更可以作为抗辩理由

房地产开发项目与政府行为密切相关，若政府行为不构成不可抗力，也考虑是否能从情势变更的角度进行分析。

根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

商品房预售合同纠纷中，因政府采取限行、限工的措施，导致房地产开发企业逾期交付房屋，且房地产开发企业对政府采取的具体限行、限工措施无法预见，且达到对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形，则有可能构成情势变更，在该种情况下，房地产开发企业可请求解除合同。

[相关案例1] （2018）豫0191民初17115号—丁静怡与河南天中三辰房地产开发集团有限公司房屋买卖合同纠纷

[裁判要旨] 本案中，被告未按合同约定于2015年9月1日前向房管部门报送办理房屋权属初始登记的资料，且至今仍未取得涉案房屋的首次登记受理凭证，其该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，政府职能的调整必然对被告报送首次登记资料产生影响，本院酌定扣除四个月期间（即120日）不计算违约金。

[相关案例2]（2016）豫0191民初15444号—姚新蕾与郑州东方汇富置业有限公司房屋买卖合同纠纷

[裁判要旨] 本院认为原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行各自义务。该合同约定被告向原告交房时间为2016年4月30日，合同并约定“如遇由政府部门或行政主管单位依据法律、法规的规定采取的各项措施及政府政策和法律法规的改变等行为而引起的延期，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期”。根据被告提交的证据，可以确认在本案房屋施工过程中，存在因抗战胜利七十周年阅兵仪式、郑州上合会议，以及政府环境治理，存在必要的延期施工情况。就该延期时间本院酌定合理期限为45天，扣除该期间被告应当于2016年6月14日前向原告交付房屋。

（三）政府行为如果属于商业风险不可免责

司法裁判中，一般对出卖方预见能力考察更严格，因为出卖方通常是具有专业资质及经验的主体。部分政府行为是可以预见的，例如国务院及其各部委、地方政府颁布行政法规和其他规范性文件时，必然要通过新闻媒体予以公布的和进行宣传，合同当事人应有时间通过各种途径获知。因此，根据出卖方的预见能力，对于出卖方在合同订立时可预见的事项，不能作为情势变更来免除房地产开发企业逾期交房的责任。

[相关案例] （2017）黔26民终410号—贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司、杨再坤商品房销售合同纠纷案

[裁判要旨] “征地、拆迁、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，满足该项目开工建设要求”不仅是贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司与黎平县政府在《招商引资兴建侗族风情园合同书》中约定完成的事项，也是房地产开发企业能够进行商品房开发建设的前提条件，黎平县政府能否按约定按时完成征地、拆迁、供电，向贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司交付开发满足该项目的开工建设要求的土地，是平等主体之间约定完成的商业义务行为，完全属于商业风险情形。其次，早在2008年12月9日签订的《招商引资兴建侗族风情园合同书》中就已经明确约定需要完成拆迁、征地、协调各部门做好该地块的拆迁、供电、供水、通讯、地勘等工作，才能满足该项目的开工建设要求。因此，在2013年8月30日订立《商品房买卖合同》时，双方已经明知拆迁、征地没有完成，供电没有协调好，不能满足该项目开工建设要求。同时，也就发生了应当预见“拆迁、征地”能否完成的客观情况，而不是在订立合同后才发生需要拆迁、征地、协调供电的情况，不属于情势变更。

四、将不可抗力约定为免责事由

商品房买卖合同中所约定的合理正当的免责事由可以作为房地产开发企业逾期交付的抗辩理由。

[相关案例] （2018）豫0303民初350号—严宝强与洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷

[裁判要旨] 本院认为天城公司提交的两个通知系洛阳市建设工程安全监督站下达，2015年12月1日至12月20日全面停止施工的20天及2015年8月28日至9月4日全面停止施工的7天系因政策等原因导致交付延迟，应从逾期交房的期间内予以扣除。对于《气象证明》显示“2015年11月23日-24日洛阳市大部分地区出现暴雪天气，均达到暴雪标准”系《商品房预售合同》合同补充协议第六条第4项因特殊情形导致交付延迟，亦应从逾期交房期间内予以扣除。

是否合同中所约定的免责事由都当然成为房地产开发企业逾期交付的正当抗辩理由？

在具体案件的审理中，对于合同中所约定的免责事由都可作为免责事由，司法实践中往往是根据具体案情按照法律规定予以认定。商品房买卖合同为格式合同，系房地产开发企业单方面提供，在审判实践中不能局限于合同约定作出机械认定，对合同的约定免责事由仍应予以重新作出判定，对于违反法律规定属于无效或者可撤销约定条款的，应认定无效或法律释明告知买受人可行使撤销权。

如张某与联盛公司商品房买卖合同纠纷一案，合同中约定买受人不交纳取暖费，房地产开发企业可以延迟交付房屋，该约定免除了房地产开发企业的主要责任，加重了买受人的责任，排除了买受人主要权利，约定应为无效。实践中，商品房买卖合同都对作了逾期交付的免责条款的约定。有些列举了不可抗力的情形，但其列举的情形有些并不属于不可抗力的范畴。有些商品房买卖合同将不可抗力约定为：“本合同所指的不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及其他无法预见、避免或控制的事件等，如政府通知停止施工、政府部门延迟批复、规划调整等”。显然，政府部门延迟批复并非不可抗力，只能视为约定的免责事由。实践中，除不可抗力外，商品房买卖合同中一般还约定了其他免责事由，范围较广，有些甚至将停水停电、不交物业费等约定为免责事由，对买受人极为不利。

[相关案例] （2017）粤07民终157号—江门市领美投资有限公司、庄林淼商品房预售合同纠纷

[裁判要旨] 从合同目的出发，并结合公平、诚实信用原则，涉案《商品房买卖合同》第八条关于“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”可据实予以延期的约定中，“政府部门行为”宜作限缩性解释为“非因合同主体（包括其委托主体）原因引致的政府部门行为”。如若将由领美公司自身原因引致的政府部门行为理解为其中的应有之义，领美公司在此情形下可据实延期，显然属于免除其责任、排除买方权利的情形；而《商品房买卖合同》是由领美公司提供的预先制定并重复使用的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，上述对条款作出的相应解释亦应认定无效。