反诉装修工程逾期交付,房地产开发商起诉业主

陈女士收到的逾期付款违约金催缴函。

去年6月，钱报房产曾以《银行放贷慢，购房者要付房企违约金吗》为题，报道过因为银行放贷慢，购房者在事实上形成逾期支付而导致违约的情况。当时，记者询问过不少房企，它们均表示不会收也不敢收这样的违约金。

但金地偏偏这么做了。两年前，因金地繁华里小区迟迟没有办出大产权证，业主陈女士一纸诉状将金地告上了法庭。没想到金地秋后算账，以陈女士购房时曾逾期支付为由，反将她告上法庭。最终的判决结果是，陈女士要倒赔开发商两万多元。

业主状告开发商未按时办产证

开发商反诉业主逾期付款违约

2015年6月26日，陈女士在拱墅区的金地繁华里买了一套房，约106m2，总价189.3万元。当天，陈女士和该楼盘的项目公司——杭州金祥房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同以及《“金地繁华里”房屋装修协议书》。合同约定，开发商应当在2016年6月30日前将商品房交付使用，在2016年9月30日前取得相关的土地、房屋权属证书，交付给业主。

到了2016年9月，陈女士和其他业主发现，开发商迟迟没有办出大产权证。这意味着业主们办不出产权证，无法落户，直接影响到孩子的入学。直到12月底，业主才拿到了产权证书。权益受到损害的业主通过法律途径维权，大约有八九十户业主状告了繁华里的项目公司。

在陈女士看来，这桩官司肯定能胜诉，她也能顺利获得自己应得的赔偿。然而，让她意想不到的是，她将开发商告上法庭后，金地马上向她这位原告提出了反诉，表示在陈女士支付首付款后，没有及时支付剩余房款的行为构成了违约，要求陈女士赔付相应的违约金。

这记“闷棍”打得陈女士有点找不着北，她告诉记者：“买房的时候，我办理了公积金和商贷的组合贷款，金地有指定的合作银行，在金地要求的十天期限内我把手续办完了，但是银行放款却一直没下来。所以原本约定的7月6日前付清全款，最终到了2015年11月10日银行放款才付清，但银行放款慢不是我能左右的，怎么能说是我违约呢？”

秋后算账

业主要倒赔开发商两万元

金地这种“秋后算账”的做法，让陈女士相当不满：“2015年底把房款付清的时候，金地怎么没提起违约的事？过去两年了突然起诉业主，不就是因为我们告了他们延期办产证的事情吗？”

陈女士告诉钱报记者，开发商反诉之后，已经有不少业主选择了与开发商调解。陈女士希望金地能够免除她两年的物业管理费，大约7000多元，但是金地不同意。金地开出的条件是双方互相不再追究，也互不赔偿。

钱报记者从金地杭州公司了解到，“因为和业主屡次调解未果，只能通过法律判决裁定”。对于为什么时隔两年才追究陈女士逾期付清房款的违约行为，金地工作人员表示，反诉是在这位业主将金地告上法庭后，金地做出的决定。

最终，调解没能达成，法院也裁定金地提出的反诉是在举证期内的，因此将这两个案子合并审理。

但对陈女士不利的是，她与开发商签订的购房合同上，白纸黑字清清楚楚地写着逾期付款的违约责任，并且她付清房款的时间确实已经超过合同约定时间122天。她向法院主张按揭贷款的银行是开发商指定的，她没有选择权，也不能控制银行的放款时间。但这些说辞她都没有办法举证。

去年10月，民事判决书出炉。陈女士状告开发商延期办理产证，法院裁定与设备平合改造有关，而这样的改造在陈女士签订的《“金地繁华里”房屋装修协议书》中是明确告知的，业主也从中获得了利益，法院判决金地赔偿陈女士7431元。而在金地主张陈女士违约的反诉中，法院判决陈女士赔偿金地27675元。一来一去，陈女士总共需要付给金地赔偿金两万多元。

“我已经向杭州市中级人民法院提起了上诉。”陈女士告诉记者。目前上诉还没有宣判结果。

购房者弱势

最好签订一个补充合同

对于这一官司，另一家房企人士告诉钱报记者：“正常来说，房企是肯定不会去追讨这种违约金的，因为合作银行都是房企自己指定的，什么时候放款也确实不是购房者说了算，如果严格去算的话，一个楼盘可能有上百组客户是逾期付清房款的，难道开发商都去和他们打官司要求赔偿违约金吗？”

在他看来，陈女士和金地的这场官司，显然有点“个人恩怨”的意思，正是因为陈女士状告金地延期办证的问题，金地才会反诉她，来了一出“秋后算账”。

“这种情况很少出现，我也从来没有遇到过这样的案例，开发商一般也不会为了这点违约金而和那么多业主过不去。”浙江合创律师事务所律师翁博甫说。

他表示，陈女士要维护自己的权益，可以考虑向银行主张赔偿，因为她的损失是由于银行放款慢而造成的。但对于结果他并不看好，“在实际购房过程中，购房者显然是弱势群体，只能选择签订开发商和银行设计好的格式文本，这些合同不太会出现什么漏洞让购房者钻。”

以银行为例，记者了解到，尽管放款时间慢是银行的问题，但是银行往往不会一开始就和购房者签订贷款合同，而是要等款子基本确定能放下来了才会办理这样的手续，相当于放款慢的责任完全没有体现在合同内，而购房者和开发商签订的购房合同中，逾期支付的这口“锅”也只能购房者自己背。

那么，对于购房者来说，如何避免这样的问题发生在自己身上呢？

翁博甫为购房者支了这样一招：“如果买房的时候不放心，可以主动要求和开发商签订一个补充协议，说明如果因为银行放款慢或者其他原因导致预期支付，购房者不承担相关责任。像这个案子中，合同里约定的从付清首付再到付清剩余房款的时间只有10天，明显偏短，很不合理，购房者签合同的时候必须留意。”