时间：2022-11-12 15:49:01来源：法律常识
作者：程世鹏 | 会融集团联合创始人
网络和朋友圈到处充斥着按揭转贷的广告和信息，甚至还有身边的朋友说已经成功转贷，月供减少了，利息还节省了不少。
但是同样网络上也有很多不同的声音，说转贷也有很多风险。
其实两种声音说得都对，但绝对不能一概而论，机会只会留给少部分人，但机会同样也会伴随着风险。
那么你究竟适不适合转贷，究竟能不能转，该怎么去评估呢？今天就给大家做个全面的分析。
按揭转贷的本质：按揭转贷的本质并不是把高利率的按揭贷款（比如2018年左右按揭贷款利率）直接转成低利率的按揭贷款，而是把按揭房贷款过桥结清后重新做一个低利率的抵押贷款。
这里的抵押贷款大多数是经营贷，所以很多人担心抽贷（风险），但并不全是经营贷，有些消费抵押贷款不需要经营也可以做抵押。
所以转贷的方案有很多，目前武汉市场抵押贷款利率普遍都在4%左右，而想转贷的一些群体普遍按揭贷款利率都在5.5%以上。
单从数字上来看，确实很诱人，100万的按揭贷款，一年就可以节省几万的利息。
但实际并非如此，需要从多方面去考量。
市场上宣传的最多的应该是年化利率3.55%的，确实这是武汉市场最低利率了，但还款方式却是先息后本，5年期。
还有年化利率3.65%的，3年期先息后本，虽然每年不用归还本金，但是依旧是短期贷款。
而你的房贷一般是20年30年，等额本息或者等额本金还款。这种先息后本还款方式显然不适用于大部分人。特别是工薪族，还是稳稳定定每月还本付息还更稳妥。
如果把时间拉长，先息后本的利率即使比等额本息利率低，但实际上还个10年20年，你付的利息将会更多。
100万，等额本息还款，年化利率5.8%，20年总利息69万。
100万，先息后本还款，年化利率3.55%，20年总利息71万。
但是一个20年还清了，一个是本金还是100万。
所以转贷还是要选择跟房贷一样等额本息的长期贷款还款，比如10年20年的。
而一般5年期以上利率基准都要高，目前是4.3%，当然的有银行确实做到了基准利率0加点。
但是市场上大部分都是10年20年的气球贷，第十年还清，如果你的房贷是30年，已经还了几年，那么很有可能转过来20年月供会高于原来月供。当然利息肯定是会减少很多，因为还款年限短了，利率也降低了。
而如果你想做个纯20年或者纯30年，那对不起，武汉市场是没有符合条件的，有也比你目前房贷利率要高。
所有的商品房都能办按揭，但是不一定所有的房产银行会接受抵押。
比如武汉的远程区，先不说其它条件是否满足，单房产这一条，适合转贷的方案这类区域的房产是不准入的。
如果贷款余额不多，50万以内，即使有好的方案，其实也没多大转贷的必要，折腾一番，也节约不了多少利息，更何况还要付出额外的费用，如果遇到不良中介，成本还可能会更高，风险也就越高。
除非是房产有剩余价值，想多贷点资金出来，除了抵消原来剩余贷款，还有多余资金进行其它投资或者消费等。
如果是以上贷款方式，一般情况下那就真没必要转贷了，毕竟谁都不愿意结清公积金贷那一部分。
但是如果商贷是100万以内，单位和收入又比较好比较稳定，可以把商贷部分转成年化4.2%，10年等额本息的贷款。但是又回到了之前，利率是降低了，还款年限短了，也就意味着月供增加了，自己的收入是否能够承受的问题。
一般能够按揭买房的征信一般都还可以，但是征信不是一成不变的，如果征信近2年出现多次逾期，或者增加了很多负债，那么在做银行抵押九不一定能够审批的下来，或者额度是否满足要求。
征信是贷款的门票，征信不好，其它都是空谈。
一般来讲，只要贷款不严重逾期，银行一般是不愿意抽贷断贷的，因为你的负债是银行的资产，银行不会错过一个优质客户。
另外网络上说的经营贷断贷抽贷的其实都是短期贷款，比如一年期的贷款，对于长期贷款，比如10年以上的，只要你按时还款，还没听说有抽贷的。里面的细节由于合规要求这里就不能多讲。
总结：总体来讲，适不适合转贷跟我们自身房产，利率，贷款余额，贷款方式，征信情况，收入情况甚至经营情况都息息相关，需要综合考虑和评测，不是单方面的数字游戏，处了以上我们也需要考虑转贷的成本问题。
银贷是杠杆，经营创造价值，投资有风险，贷款需谨慎。
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