时间：2022-11-14 11:15:09来源：法律常识
郭律师观点概述：
1、收房对于买房人来说是权利而非义务，如果买房人已经支付全部房款，一般来说开发商无权仅因买房人迟延收房就解除合同；
2、如果开发商先行提起诉讼要求解除合同或者撤销网签，建议买房人在积极应诉的同时提起反诉，要求开发商交房和办理权证；如不反诉，即使本案中法院驳回了开发商的请求，也无法主动判决开发商交房和办理权证，买房人维权很可能要继续提起诉讼，买房人就浪费了时间成本和金钱成本。
3、郭律提醒买房人购房后主动关注开发商交房信息，如无质量问题尽量按期收房：
（1）逾期收房最大的法律效果一般依据合同约定是视同交房；若买房人未验房即视同交房了，房产质量问题容易被开发商蒙混过关；
（2）许多开发商是在交房时候要买房人提交办理房产权证的资料，不及时提交权证资料导致房产证办理不及时，影响买房人自己的权益；
（3）一旦开发商因为买房人迟延收房要求解除合同，本来正常的收房流程需经过法院漫长的审判及执行流程方能解决，无论结果如何，对买房人来说过程总是劳民伤财。
L先生最近遇到麻烦事情，找到郭律帮忙，要郭律帮助分析并解决问题。原来L先生几年前在包邮区买了套期房进行投资，买房时交付所有购房款，取得购房发票并办理网签。商品房买卖合同约定交房日期临近，恰遇新冠疫情，L先生工作生活焦头烂额，一直未能关注该房产交付情况，也未能及时去现场收房；再过一年多，当地房价上涨，L先生收到开发商解除合同通知：商品房销售合同约定开发商通知交房后若干天内买房人不收房，开发商有权解除合同；开发商曾书面通知L先生收房，但L先生并未收房，因此开发商据此解除商品房买卖合同。
L先生收到开发商合同解除通知后，真有些懵了：合同白纸黑字确实有这种情况下合同解除权的约定；但是L先生已经支付完房屋全款，仅因为疫情情况下迟延去收房（况且开发商也没有特别通知）就要被开发商解除合同，直觉就是不合理。L先生一打听，原来当地的房价涨了快一倍；只好抚着额头叹气，紧急联系开发商，去开发商现场要求交房，去当地住建局反馈问题要求交房，均无果。最后只有一条路就是提起诉讼，要求开发商继续交房、办理商品房权证，并承担逾期交房的违约责任。
那么，L先生在本案中胜算如何？请听郭律分析。
一、开发商合同解除权的法律辨析
此案件的核心在于此种情况下，开发商到底有无合同解除权。开发商的理由如下：商品房买卖合同有明确的约定，买房人迟延收房达到一定时间后，开发商有权要求解除合同；现在买房人确实发生了迟延收房超过一年的行为，所以开发商向买房人发书面解除通知就能产生合同解除的法律效果。
郭律师的观点是开发商无权解除合同，主要原因有三：
1、开发商该种情况下具有合同解除权的合同条款无效。商品房买卖合同条款是开发商为了商品房销售事宜事先拟定的、用于重复使用、且未与买房人进行协商的格式条款；格式条款制定方开发商约定买房人迟延收房，开发商有合同解除权，属于开发商不合理地限制、排除买房人收房的主要权利、加重买房人义务（收房、获得房产证是买方在交易中的最重要的权利）的行为，根据民法典第496条、497条的规定，该条款不能成为合同内容或无效。条款无效，开发商当然不能依据该条款的规定要求解除合同。
2、退一步说，即使不考虑格式合同条款的效力行为，买房人迟延收房行为即使属于合同约定的违约行为，其违约程度也显著轻微，不影响开发商合同目的实现，开发商不应解除合同。显而易见，开发商在商品房销售合同中的主要合同目的是收取房屋价款，本案中开发商收取房屋价款的合同目的已经实现，收房是买房人的权利而非义务；买房人迟延收房并不影响开发商的利益（房子又不是生鲜大西瓜，买房人不收就坏了），迟延收房对合同的违约程度显著轻微，完全不影响开发商的合同目的实现。这种情况下，有解除权的一方也不能因此解除合同。指导全国的法官们进行案件审判的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（俗称“九民纪要”）就关注到了这种情况下合同解除权的问题，其第47条对此有明确规定：“【约定解除条件】合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”
3、再退一步，即使开发商在这种情况下真有合同解除权，但开发商合理期限后，也无权再继续行使合同解除权。即使不考虑格式条款效力问题及九民纪要关于法院审判合同解除权问题的规定，在本案中开发商行使合同解除权也有时间限制，民法典规定合同解除权应在合理期限内行使，否则将发生权利丧失的法律后果。合理期限到底的多久，民法典出台后的司法解释明确是1年；此期间属于法律规定的“除斥期间”，不可以中断、终止或者延长。本案中，开发商在知道他具有合同“解除权”超过1年之后，无权向L先生主张合同解除权。大家可能关心的司法解释条款如下：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔2020〕17号）第十一条规定第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”
二、买房人迟延收房的法律后果
买房人迟延收房的法律后果，确实要看买房人和开发商之间签署的商品房销售合同如何约定。各位，虽然郭律刚才分析说开发商约定逾期收房就有权解除合同的条款无效，但并不是所有格式条款都无效哦。
一般来说，商品房销售合同惯常的约定是逾期收房，视为已经收房。视同收房的效果是：（1）虽然没有收房，房屋毁损、灭失的风险已经由买房人承担；（2）虽然有质保条款，但房屋瑕疵问题在视同收房时候买房人不能提出，极有可能丧失提出问题的有利时机；（3）从视同收房之日起，买房人要交物业费，并承担迟延缴费的法律责任；（4）如果商品房买卖合同对迟延收房有其他不是像解除合同那么过分的关于违约的约定，买房人很可能要承担相应的责任。
如果开发商先行提起诉讼要求解除合同或者撤销网签，建议买房人在积极应诉的同时提起反诉，要求开发商交房和办理权证；如不反诉，即使本案中法院驳回了开发商的请求，也无法主动判决开发商交房和办理权证，买房人维权很可能要继续提起诉讼，买房人就浪费了时间成本和金钱成本。
总而言之，郭律师提醒各位买房人，合同中约定的事项，不论是权利还是义务，都应当及时地去做，以免给自己留下隐患。比较，对于睡眠在权利上的人，法律也不太爱保护呢。
三、同类型案例介绍
郭律师在判决文书网上检索类似案例，发现类似案例较少，但也找到了一个开发商。选两个案件介绍如下。如果各位看到其他类似案例，欢迎与郭律分享。
（一）田某与三河市兴达房地产房屋买卖合同纠纷
2014年9月15日，田某与开发商三河市兴达房地产开发有限公司（这个开发商值得在此拥有全称）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买现房商品房等事宜；此后田某支付了全部购房款，开发商称随时可以交付房屋。因田某与开发商就房屋契税、专项维修基金等费用交付事宜未达成一致，经开发商于2014年9月16日和2014年10月16日两次书面催促田某收房后，至2016年田某仍未收房。2016年8月2日开发商向田某发送的《律师函》，催告田某在指定日期内办理收房手续且作出了如田某仍不按时收房则解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的意思表示后，田某仍未收房。2016年，田某起诉开发商要求开发商交房；而后开发商起诉田某要求确认律师函的法律效力，并要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》。
一审法院认为：《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。田某一次性全额支付了购房款且购买了开发商的现房商品房，应当在合同约定的入住日期办理接收房屋的相关手续，田某在两年多的时间内不办理收房手续，已构成违约，开发商有权依据合同约定解除合同。一审法院判处合同解除。
田某不服一审判决提起上诉，二审法院认为：（1）案件程序违法：田某在先起诉开发商主张交付案涉房屋，而原审法院在立案后未进行实体审理，便中止该案审理。而后开发商基于同一案涉房屋的事实，又在原审法院起诉田某逾期收房解除合同，原审法院对此进行了实体审理并作出判决。（2）收房事宜属于购房人的权利还是义务这一基本法律关系应当予以认定。并与田某诉该开发商的商品房预售合同纠纷一案一并处理。二审法院最终裁定发回重审。
该案件在发回重审的一审中最终以调解方式结案。
郭律师点评：一审法院认定合同有效的依据明显不妥，格式条款有效性需要从合同权利义务的对等性等方面进行综合评判，具体论述见本文第一部分的法律分析。虽然该案件在审判之时《民法典》尚未颁布，但其当时的法律规范中关于格式条款及合同解除权行使期限的规定与《民法典》颁布之后并无实质差别。同时，一审法院中止田某作为原告案件的审理，直接只审理开发商作为原告的案件，而不将两案件合并审理的行为，也是迷之奇怪，让人不得不浮想联翩。二审法院及时发现问题，并指出问题所在，最终裁定发回重审的理由比较充分。
（二）李某与三河市兴达房地产房屋买卖合同纠纷
2014年4月8日，李某与开发商三河市兴达房地产开发有限公司（同一个开发商）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买现房商品房等事宜，李某支付首付款后，剩余款项办理银行贷款，并按期清偿按揭。《补充协议》第七条第一款第3项约定：李某在办理交房手续时需向开发商或开发商指定的代理机构缴纳契税、专项维修基金等费用，否则开发商有权拒绝将房屋交付李某；超过预定交房日期办理交房手续或未交清上述费用的，李某应按日向甲方支付所购房款总额的万分之三的违约金，超过3个月未办完手续的，李某除向开发商承担违约金外，甲方有权解除《商品房买卖合同》。
此后，开发商向李某非预留地址多次邮寄交房通知书，李某称均未收到；最后一封信，李某从该非预留地址获得，但开发商要求办理交房手续前李某需支付房款的30%作为违约金。李某向法院提起诉讼，要求交房后，开发商提起反诉，要求李某支付违约金并解除商品房买卖合同。
一审法院认为：《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。开发商多次书面催告李某收房成立，李某未按期收房，开发商做出了解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的意思表示，合同约定的解除条件已经成就。一审法院判决双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除。
李某不服一审判决提起上诉。二审审理过程中，开发商与李某达成和解，李某撤诉。
郭律点评：李某案与田某案，同一个开发商同一个法院，同样的判决思路。二审的和解能说明一切；郭律不多评析了。
作者简介：
郭亚男律师，毕业于中南财经政法大学，硕士研究生，同时拥有注册会计师和执业律师资格；从业十余年间，曾就职于会计师事务所、律师事务所、私募股权结构，从事与公司IPO、并购重组、基金设立、股权及债权投融资等相关法律事务，以及民商事诉讼。
