时间：2022-11-14 11:25:10来源：法律常识
除北上广深这样的一线城市，诸如杭州、天津、武汉、成都、南京等多地均发生自如强行违约事件，违约背后的合同套路，也应当引起司法和监管层面的注意。
张凯林（化名）蹑手蹑脚走到防盗门前，回头确认“楼下确实没人”，随后轻轻敲门。一个年轻女孩从门里探头。
“你好，抱歉这么冒昧啊，”张凯林斟酌着用词：“我是这座房子的房东，有件很重要的事儿想找你商量下。”
这是北京11月初的一个傍晚。入夜气温骤降，张凯林临时裹了件黑大衣，公文包斜跨，双手拼命揉搓。女孩越发警觉，没有让路。
“我……我是房东，”张凯林从包里掏出购房合同和身份证后说，“来找你是因为自如现在要强行违约。你们没法住，我们也没法租了。”身后的居委会大妈也从楼道闪出，频频对女孩点头。
张凯林的困境绝非个例。2019年末至今，类似事件已发生在遍布全国的无数自如房东身上。《财经》E法调查发现，除北上广深这样的一线城市，诸如杭州、天津、武汉、成都、南京等多地均发生自如强行违约事件。
有关资料显示，2011年链家孵化出自如长租公寓项目，已经为全国九个城市近50万业主、300万自如客提供居住产品和生活服务，房源规模突破100万间，入住率高达95%。自如发展过程中，曾被曝光租客长期饮用中水、甲醛超标、暗藏偷拍、违规隔断、强迫涨价等问题，如今再次被曝光大面积双向违约。
《财经》E法调查发现，此次双向违约中，自如所使用的合同也藏有机关，本应是租赁合同的协议，被冠以委托之名。专业人士分析认为，其目的是为了规避法律风险，但上述行为值得司法和监管机关深思。
房主遭遇违约
2019年12月的一天，南京鼓楼区公务员李瑞举（化名）突然接到一个自称自如管家的来电，“现在市场行情变差了，公司无力承担原先和您签订的房租合同，想请您自愿降租500元。”电话另一头的女声说。
李瑞举委托给自如的房屋位于鼓楼区新模范马路地铁站附近，2018年12月与自如签订委托合同时，规定自如收租价为每月4100元，租期四年，“当时找自如也是觉得是大品牌，可信赖，委托给他们自己也省心。”因此，李瑞举对电话内容“只感到可笑”：“凭什么自愿呢？谁愿意让自己的收益减少呢？”一番争论无果后，通话结束。
随后数天，先后有不同的“自如管家”来电，目的只有一个：降租。“从12月15日到今年1月17日，我先后接到了16个不同人打来的电话，有男有女，不过态度都还可以。”
李瑞举均拒绝了他们的要求。
今年9月以来，李瑞举又开始接到自如的电话。这回，对方“再不提降租一事，直接说要求解约，并发送了解约短信”。大感“震惊愤怒”的李瑞举警告对方自己可能会投诉。
“如果您对这一处理结果有异议，我们会发送律师函的。”对方回答。
“从去年算，他们想违约早就不是第一回了。“李瑞举总结。
业主王彪（化名）与李瑞举在同一个业主维权群中相识。王彪委托给自如的房子坐落于南京江宁区，今年1月接到要求降租的电话，国庆节期间，与家人在云南出游的他也接到了解约电话。
“对方的解约条件是双方互不支付违约金。但是在此前签订的合同里明确规定，单方解约需向业主支付两个月的房屋租金。”王彪强调，别说不按合同赔，就是按合同赔，“自己也不划算。”
2018年6月签订合同时，王彪亲自跑了一趟链家门店办理登记。负责接待的工作人员告诉他，“把房子委托给我们就对了，我们的价格是市场上最高的。”彼时，自如正与蛋壳进行激烈的竞价收房。王彪对比后发现，他的房子在自如的收购价比其他平台高出15％以上。
“当时占领市场时喊我们‘小甜甜’，现在有了支配地位了，连‘牛夫人’都不喊了，直接让我们卷铺盖走人。”王彪苦笑自嘲。王彪说，在解约后，自如付给他的租金不到正常月租金的三分之一：“今年签合同的时候是4600元，结果解约款给到我只有1500元。”
另一个争议的焦点在于装修款的赔付。
在本文开头“夜访租客”前，张凯林与自如扯皮了很久。
工作繁忙的他在争论无果时想到了妥协。“毕竟人家企业一大堆法务，一大堆人，我有正经工作的，怎么可能长期和他们耗下去？”
当他提出可以接受自如解约条款时，对方的回复让他“惊呆了”：自如要求他全额赔付3万余元的装修款。
“什么装修款？”张凯林“声音气得都在抖”。
对方回应称，是“我们装修您房间的装修款”，还称“我们愿按照合同赔付您两个月租金作为违约金，也请您履行合同规定的义务。”
自如付给张凯林房子的月租金为4500元，“算下来，自如还赚了一笔。”他说。
挂掉电话后，张凯林真的在合同中找到了相关规定：合同3.3条规定，若合同提前解除，甲方（业主）均应向乙方（自如）支付装修及新配置设施的损失费。3.4条又注明“该条款所涉及费用的具体金额以乙方（自如）提供的相关数据为准”。
“以他们提供的数据为准？我可是遇上霸王条款了。”张凯林双手一摊。
李瑞举大学辅修过法律，“对法条有基本的敏感意识”，他自评比张凯林“多了一份警觉”。在当初签订合同时，他就上述条款询问了链家工作人员。工作人员解释“我们合同都是统一的，是格式合同，全国都一样，没有办法修改。”
虽然心存疑虑，但怕麻烦的李瑞举“别无选择”，同样签了合同。同样，面临解约的他也被要求赔偿装修款，“原价4.3万，折旧后也要4万出头。”
在自发组织起来的自如业主维权群中，多数业主均被要求赔付装修款。在业主们表示拒绝后，自如方面的答复出奇一致：合同中有明确规定且各位业主均签过字，全国所有社区均执行该标准，不会因为大家“不同意就改变”。
多数业主在交流中表示，自己无法花太多时间处理这件事。“都在工作，大部分都有房贷，耗不起打官司的时间。”
“法律肯定是保护合同的正当权益的。”一次电话沟通中，一位自如工作人员对业主解释。
一位不愿透露姓名的律师告诉《财经》E法，自己无法理解自如方的这一行为。他同样是自如的签约业主。
“你从我手里租进来是一个合同，给租客租出去是另一个合同，这两个合同是没有必然关系的。房东把市场的波动出让出去了，即使市场大涨，你（自如）也不给我加钱。你享受了全部收益，自然要承担全部风险，”这位律师表示，“现在市场价格下来了，你反而跑过来对我说，因为你租不了这么贵，所以让我们给你降价，这是没有任何法律依据的。”
这位律师与自如签了三年合同，租金逐年递增。第一年8000元，次年9000元，第三年1万元。在他看来，“这期间即使市场出现增长，所有收益也都被自如挣走了。现在租到第二年，市场价格跌到了7000元。你自如说不租了，要解约，那不仅要按合同赔偿我两个月租金，还要补齐我后两年合同价与市场价的差价，即（9000-7000）x12+（10000-7000）x12=60000元。”
这位律师强调，“我为什么要签这个合同？就是要把风险转嫁出去，风险转嫁的代价是收益，超额收益我也转嫁给你了。便宜都让你占了，亏都是我们业主吃，有这样的道理吗？”
租客苦不堪言
房东痛苦，租客的日子更加难熬。
朱毅（化名）2019年8月入住位于深圳福田区的一栋自如合租房，月租3800元，租期一年。没想到，刚住了5个月不到，自如管家就微信通知他，因房东解约，必须在半个月内搬离，同时补偿他半个月租金。
“半个月搬不出去啊，”朱毅解释，“我一大堆东西，每天还要上班，房子现在也不好找，最起码给一个月吧？”
朱毅翻电子合同发现，合同第七条第二款规定，起租日后房屋资产出租人强制收回标的房屋，甲方（自如）应提前30个自然日通知乙方（租客）并同意支付乙方收回房屋当月一个月租金的违约金的或甲方提前30个自然日通知乙方的，有权提前终止本合同、收回房屋，但应按收回房屋当月月租金的100%向乙方支付违约金。
拿着合同文本再沟通时，对方称解约是由于“疫情原因”，属不可抗力，合同规定“类似情况双方均无须承担违约责任，赔半个月已经是考虑到租客难处了”。
今年2月10日，全国人大常委会法制工作委员会相关室负责人曾表示疫情“属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”。
学界认为，具体到租房合同上，对“不可抗力”的认定也应分情况看待。
“新冠疫情有资格作为不可抗力，但不是在每一个个案中都可作为不可抗力，”上海财经大学法学院教授叶名怡对《财经》E法表示，“要具体评估其中的因果关系，要看新冠疫情事实上有没有对当事人正常履约构成根本性障碍。在本案中，如果查明，自如并没有让利给承租人，那么不可抗力导致自如无法正常履约的说辞显然是站不住脚的。”
上海交通大学法学院教授庄加园则认为，如何认定这个问题取决于双方约定的合同性质：“如果是租赁合同，那么出租人向承租人交付房屋并保持房屋适合租赁状态就是他的主给付义务，承租人的主给付义务是支付租金。即便发生疫情，房屋已经交由承租人（长租公寓）管理使用，出租人已完成主给付义务；承租人自然应该履行支付租金的义务；如果是委托合同，那么长租公寓作为受托人负责处理公寓管理和转租，遇到疫情，就会发生阻碍合同目的实现的事由。”
经朱毅协商，管家同意把期限延长至20天，但朱毅同时表示，对方明确称“钱确实没办法赔”。
刚毕业的应届生李海鹏（化名）在北京朝阳区整租了一间7500元的二居室。“图个方便，图自如装修得好，还有上门打扫卫生的阿姨。”对从事计算机编程工作、天天加班到凌晨的他而言，无疑解决了相当部分后顾之忧。
平静在今年10月初的一个周末被打破。一位自称房东的人找上门来，声称“自如联系他要解约”，要和租客商量解决办法。
二人客厅坐定。房东表示，自如与其解约后，租客需要很快搬走，“现在搬家太麻烦，估计你也不愿轻易换地方”。李海鹏表示同意。
“但自如那边不依不饶，已经给我下了‘最后通牒’。我建议咱们谁也别给自如讲，自己定一个协议，你就单独和我签合同，”房东表示。这样一来，双方均可以拿到自如许诺的赔款。
李海鹏一开始“有些犹豫，毕竟对方什么底细并不清楚”，但因工作繁忙，实在抽不出时间专门搬家，对方又拿出购房合同和身份证作保证，并称自己有正式工作，“干脆就信他一回吧”。
“自如收你多少钱租金？”房东问。李海鹏如实作答，房东面露惊讶之情：“实在太高了。”
双方约定，只要自如那边正式开始走程序就马上拟定合同签约。“保证给你的价比自如低600以上。”房东说。
随后一周不到，自如便将解约书电子版发给房东，并通过管家要求李海鹏20日内搬出。
私下行动随即展开。由于自如管家会在房客搬出后前来验房，李海鹏需要在验房当天把所有家当搬出房间，第二天再搬回去。
李海鹏不得已找了家快捷酒店容身，那天的经历让他“一辈子印象深刻”：“11月的北京，拖着大包小包，一件件往宾馆标间里堆，所有服务员都看我。”
在上海徐汇区租住的高中教师陶智强（化名）则坚决不愿搬走。自如管家给他推荐了一套附近的房子。“一看，价位比原来的高300多。”恰逢他一位同事直租房东的一套房子，他打算搬过去。但自如管家警告“只有留存客户才可享受赔付，若后续不在自如租房，赔偿金无法给到您”。
“难道赔付成了一种福利吗？这不是你们应尽的义务吗？”陶智强反问管家，管家“不再回应此话题”。
是租赁合同还是委托合同？
焦点回到自如为房东提供的这份“格式合同”上。
“自如对这份合同做了很巧妙的包装，”在庄加园看来，自如通过合同条款规避了相当部分的应尽义务。“我们一般的理解，自如的行为就是把房东的房子租下来，然后得到房东转租的许可。但这份给房东的合同不一样。”
《财经》E法发现，从第一条到第三条，自如这份合同并未提到“出租人”和“承租人”的关系，而是用委托管理一词代替。
一位业主提供给《财经》E法的自如电子版合同
“在委托合同项下，无论有偿还是无偿，受托人（即平台）均可以解除合同。这与租赁合同的权利义务是完全不一样的。”庄加园解释，“这就好比一个人委托另一个去给他买辆自行车。如果委托人和后者关系不好了，觉得这个人不可靠，那就可以随时解除合同，这就是委托合同的特点，也是自如方试图逃脱责任的一个点。”
在合同第二条中，出现了“预期合理收益”、“增值收益”及“增值收益分成”等与传统租赁合同完全不同的定义。为什么会出现这些说法呢？
“这明显是自如为了试图与所谓的‘委托合同’形式相匹配搞出来的，”庄加园表示，把“租金”换成“预期合理收益”，当实际收益高于预期合理收益时再进行分成。他指出，平台方试图通过这种模式，把其行为打造成受委托进行资产管理。“如果只从合同文义上分析，很容易得出该合同属委托合同的结论。”
那么，从法理角度分析，这份合同是否真该被认定为委托合同呢？
“不能被文义捆绑，仍然要看交易的实质。”庄加园指出，自如在整个合同条款中的行为仍旧是“收房子过来装修经营管理，并通过出租获取租金的行为。”即使把租金称谓变为“预计合理收益”，但预期合理收益实际仍是最低收益，“说白了仍属租赁行为。在具体审查中，我们应透过合同的内容看实质。”
此外，即使将该合同作为委托合同看待，它也存在问题。
当委托合同所委托合同事项无法达成，合同应当对随之产生的权利义务风险进行完整分配，但该合同并未规定相应风险应由何方承担。“就当它是个委托合同——业主委托平台去租房子，如果说这房租不出去，损失到底由谁来承担？这是委托合同当中最关键的问题。然而，合同中除了空置期等少数条款外，并无分配风险的详细约定。”庄加园说。
有趣的是，在合同第六条中关于合同解除的相关规定，在庄加园看来更像租赁合同的解除条款。如根据合同6.2条，当甲方（业主）延迟交付标的资产达15日，或交付标的资产不符合合同约定等时，乙方（自如）有权解除合同。该条对照《合同法》第二百一十九条、第二百二十七条中有关租赁合同解除的相关规定，特征基本符合。
再如6.2（b）条，不履行本协定的定约义务或因甲方或其他任何第三方的影响行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用，乙方同样有权解除合同。“这也符合租赁合同相关特征。为什么？我们从来都讲，租赁合同不是一锤子买卖，出租人要负有义务，使得承租人在租赁期间内可以按照租赁合同的约定来占有使用。这一条也完全符合租赁合同特征。”
那么，备受争议的“装修费”，自如要的合不合理呢？
《财经》E法查阅2009年9月1日正式施行的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》司法解释，其中十一条第二节明确指出，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。
在对数十位业主的采访中，《财经》E法并未发现其中有愿意“利用”自如装修的。
叶名怡认为，在自如援引不可抗力解除合同的情形下，关于装修的处理，应该等同于合同履行完毕时的处理。如果合同约定租约期满，房东无须折价补偿，则自如提前解约时，当然也不能要求房东折价补偿。不可抗力充其量只是自如免除违约责任的理由，而不是额外主张装修补偿的理由。
既然如此，自如要求大量业主赔钱的底气从何而来？
玄机在其与房东签订合同之3.3、3.4条。3.3条规定，“标的资产装修配置设施的处置”，在提前解约的情况下（未区分解约事由，即究竟是哪一方违约引起解约），甲方负有义务支付新配置设施的损失费；第3.4条约定“第3条涉及费用的具体金额以乙方提供的相关数据为准。”
“对自如这个案例来说，装修款相关规定是根据补偿条款由自如单方决定的。这是典型的利用经济优势将自己意志强加于对方，对方根本没法协商。非常不公平。”庄加园介绍称，根据《合同法》及《民法典》相关条款，“提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利”的条款无效。
长租公寓何去何从？
自如的窘境，亦绝非其一家独有。
近日，美股上市公司蛋壳公寓在遭遇“创始人高靖被调查”“租户无故断网”“应用下架”等风波后，又被曝出在北京等地遭遇房东、租客、供应商维权，拖欠合作商和装修队工人合作款超过1亿元等负面消息，引发“爆雷”传闻。据统计，今年以来全国“爆雷”的中小型长租公寓超过20家，包括杭州的友客公寓、巢客公寓，成都巢客遇家、连合之家，上海的岚越公寓、寓意公寓等。
业界普遍认为，除近年愈演愈烈的“租金贷”风潮外，受疫情影响，一二线城市租金下调亦是重要原因。对自如而言，后者带来的影响或许更大。
一位不愿透露姓名的链家员工告诉《财经》E法，仅北京地区10月就解约6000余套房屋，11月截至19日亦解约近3000套。
“不良资产严重拖累了公司的发展进度，”该员工直言不讳，“其中尤以自如自2018年在全国大量收房产生的恶果为甚。”由于两年前与蛋壳大量收购房产抢占市场，自如现金流目前较为紧张。
今年2月以来，部分此前自如大规模签约的房屋难以以令其满意的价格出租。“一套三居室一般分成3个房间对外出租。以北京上海的租金均价，一套房屋的月收入应在6000元以上，利润在1500元-2000元左右。”这位员工表示，“但现在受疫情影响，房间空置率提高，相当一部分三居室只能租出去两室，两居室只能租出一室，这样一来，长期持有这种房子对公司来说不仅不挣钱，反而亏钱，还不如一次性赔付违约金划算。”
《财经》E法联系自如方面，截至发稿时未获对方回复。
此前，自如曾回应媒体称，房屋租赁行业作为受疫情影响较大的领域，市场需求仍然相对疲软，租金持续低位运行，个别区域经营状况仍然难以在短期内的到改善，特别是个别房屋出现委托价格与租赁价格严重倒挂的趋势。因此，自如与部分业主就委托合同、适度降低租金“展开了友好协商”。
针对针对要求业主赔付的装修及配置损失问题，自如表示，“如有装修配置和家具家电的补偿问题，即使在合同期未满，我们前期投入的装修配置成本无法全部收回的情况下，也将与业主进行充分协商，尽力保障业主权益。同时，也期待将来在市场回暖或新的合作模式下再次合作”。
11月17日，针对网友提出的“自如能不能撑下去”的问题，自如通过其官方知乎号发文回应表示，自如一切安好，大家可以安心居住。“目前，自如入住率已超去年同期水平，各方面经营状态都挺好，搬家、保洁、维修服务都在正常运转，客户满意度超过95%。”
根据公开信息，从2018年至今，自如已进行多轮融资。如在2018年和2019年先后完成了40亿元人民币和5亿美元的A轮和B轮融资。今年3月，据外媒报道，软银通过愿景基金向自如投资10亿美元，其中5亿美元是直接投资，另外从其创始人手中购买了5亿美元股票。该轮融资后，自如的估值高达到66亿美元。
“就我个人的分析，我觉得这种商业模式还是有道理的，因为在很多情况下，这种模式等于总承包，实际上节约了房东的时间和管理成本，但它确存在规范发展的问题，”中国社会科学院法学研究所研究员支振锋对《财经》E法表示，“我个人认为这个模式是有一定可持续性的，但是前提是要加大对它的监管，使其能提供相对规范化的服务。”
更有观点认为，自如的行为属于反垄断法的管辖范畴。
前述不愿具名的律师对《财经》E法分析，自如自2018年中起开始大面积收购一二线城市出租房”，以高价快速抢占市场，“当年为什么这么多人选择把房子交给自如？还不是因为他们给的钱最多。”当完成对市场和原材料供应体系的占领，击败多数竞争对手时，“又开始利用已获得的支配地位任意操纵市场。”
这名律师谈到一个细节，与他联系的几乎所有自如工作人员都在强调，当年与他签约时，他的房子根本不值这么多钱，现在应考虑到这一点，承认自如的降价。“当年正是因为你的无序收购把房租抬那么高，把房源都租走、竞争对手都挤死了以后，你再来跟我谈降价，这就是典型的滥用支配地位行为。”他认为。
11月17日，深圳市住建局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》，重点提出了7方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。
多位业内人士指出，针对长租公寓“爆雷”问题，深圳、杭州等多地出台政策，深圳此举进一步加快政策落地，对后续全国各地的监管工作有启发意义。
叶名怡强调，“暴雷”的根本原因不是长租公寓平台本身的模式问题，而是这个平台更多地是被控制人作为金融交易的工具，平台的资产被转移或被掏空，而不是本身业务模式有缺陷。因此，解决问题的根本是强化内外监管和各类法律责任。
自如通过其官方知乎号针对“租金贷”问题回应称，住建部等六部门在2019年12月25日印发的指导意见中也指出：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过 30%。
“在自如，租金贷比例一直远低于这个比例要求。不仅如此，在过去的优惠活动中，自如也从来不要求客户必须以年付或租金贷方式进行支付。如果客户自主选择租金贷，那么我们也会进行充分告知，与客户签署两份独立的租房合同和贷款合同。”自如表示。
“对于自如来说，租金贷不是一种可以快速扩充现金流的杠杆工具，而是让一些年轻人不那么捉襟见肘的必要协助，我们不拒绝，也绝不滥用。”自如在回复强调。
张凯林最终与自己房子内的租客达成协议：一旦自如违约，他们就自行签约。
“租房子打拼的人都不容易，我也是那个时候过来的，”他说，“希望资本方也能意识到这一点，这样企业就能做长久。”（文 | 《财经》E法 刘畅）
