时间：2022-11-14 16:46:26来源：法律常识
随着市场经济的发展，租赁合同纠纷日益增多。房屋租赁合同的正常履行，直接关系到出租人和承租人的切身利益。在审判实践中，能不能确认转租合同的效力和如何解决转租期限超出承租人剩余租赁期限的租金部分等问题是当前租赁合同纠纷审理的难点。
江门市中级人民法院有一则房屋租赁纠纷案例被收录至中国法律服务网案例库。该案聚焦转租引发的合同纠纷，运用《民法典》有关转租的新规则进行审理，为此类纠纷的解决提供了新思路。让我们来看看吧！
租赁合同纠纷案以案释法
基本案情
吴某某从江门市邑大产业有限公司（以下简称邑大公司）处承租了房屋经营，租赁期限自2001年5月10日至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜。期间，吴某某将其从邑大公司处租赁的房屋交由江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称纯自然公司）转租给苏某某经营，苏某某作为蓬江区丰乐江华足浴城（以下简称丰乐足浴城）经营者与纯自然公司多次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2020年7月9日止。合同签订后，丰乐足浴城仅向纯自然公司支付租金至2017年8月，并于2018年12月25日才将租赁商铺腾退给纯自然公司。据此，纯自然公司向法院提起诉讼要求丰乐足浴城、苏某某支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的租金1080868.52元。
另查明，江门市蓬江区人民法院于2018年12月7日作出另案判决，认定吴某某与邑大公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。
调查与处理
江门市蓬江区人民法院一审认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条之规定，在吴某某与邑大公司于2017年8月3日解除不定期租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，故纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。基于丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，该期间造成纯自然公司须继续向邑大公司支付占有使用费的事实。据此，一审判决：
一、丰乐足浴城（经营者苏某某）应向纯自然公司支付占有使用费386042元；
二、驳回纯自然公司的其他诉讼请求。判后，纯自然公司、丰乐足浴城均提起上诉。
江门市中级人民法院二审认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。案涉《商铺租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。故于2021年2月3日依法判决：
一、撤销一审判决第二项；
二、变更一审判决第一项为丰乐足浴城（经营者苏某某）应向纯自然公司支付租金900868.52元；
三、驳回纯自然公司的其他诉讼请求。
法律分析
本案当事人的主要争议之处在于转租期限超过承租人剩余租赁期限部分是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）在民法典施行前是审理房屋租赁合同纠纷的重要裁判准据，其中关于转租合同效力的规则，为审理转租纠纷提供了统一的裁判尺度，对解决实务中因转租产生的纠纷具有积极的意义。根据该司法解释第十五条关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”以及第十八条关于“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，对于未取得出租人同意的转租合同，或虽经出租人同意，但超过租赁合同剩余期限的部分，认定无效。但是，上述司法解释的转租规则在实践中也带来了一定的困惑。实践中，发现有部分案件是：转租合同订立后，双方长期相安无事，但因次承租人经营不善或承租人为图提高租金等事由，一方当事人意图提前终止合同，故而以出租人未同意或者转租合同期限超过租赁合同期限为由要求确认合同无效。虽然上述司法解释第十六条对出租人的异议期进行了限定，但实务中查实出租人“知道或应当知道”却颇为困难。于是，法官在案件审理过程中，虽然通过案件事实的认定已经形成了提出确认合同无效的一方当事人恶意违约的心证，但囿于该规则，不得不判决确认合同无效；而合同无效的缔约过失责任显然又轻于合同有效的违约责任，因此该条规则无异于承认当事人有权拒绝履行合同义务并恶意毁约。
有鉴于此，民法典在总结实践经验的基础上，对转租规则进行了较大的修正。民法典删除了合同法第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即不再将具有权利来源作为肯定合同效力的要件；同时，民法典对未经出租人同意的转租合同及转租期限超过租赁期限的情形进行了区分规定。民法典第七百一十六条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”亦即：在转租未经出租人同意的情形，合同有效，但同时赋予出租人以解除租赁合同的权利，从而兼顾了出租人、承租人和次承租人的利益；在转租期限超过租赁合同期限的情形，则因出租人并非转租合同的当事人而对其不发生法律效力，但对出租人不发生法律效力，并不否定该转租合同在转租人和次承租人之间有效。由此可见，民法典并不认为仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的合同约定无效。也就是说，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条关于“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，本案应适用民法典的相关规定，即应依法认定转租期限超过承租人剩余租赁期限之约定有效。
综上，纯自然公司与丰乐足浴城签订的《商铺租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效，双方均应依约全面、适当履行合同义务。由于丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故其仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，而支付标准则应按照合同约定的标准计算。
典型意义
本案是《民法典》施行后审结的一宗涉及转租的租赁合同纠纷。该案体现出《民法典》有关转租的新规则对该类纠纷的审理思路产生了较大的影响。一审法院在作出本案一审判决时适用当时的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）的规定及在先生效判决认定纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。
在上述司法解释的规则下，该类案件一个重要的审查内容是次承租人是否审查了转租人的权利来源（是否经过出租人同意）以及转租合同的期限（是否超过剩余期限），该事实是作为考察次承租人有无过错，从而影响转租合同确认无效后双方责任的分配。然而，在《民法典》的新规则下，次承租人的此项审查义务得以免除，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力，因此，次承租人应按照合同约定的标准支付其实际占有使用租赁房屋期间的租金给转租人，而对于转租人而言，保证有转租的合法权利来源并进而交付租赁物供次承租人使用，是转租人当然的义务，对该项义务的违反，应当承担违约责任。
可以说，该案的判决，既能体现出审理法官对案件争议焦点的认定，也体现出对《民法典》第七百一十七条的理解和适用；同时，还能让人民群众认识到新旧法律衔接的适用问题以及《民法典》的进步之处。
