时间：2022-11-14 17:55:32来源：法律常识
近日，北京搜房房天下网络技术有限公司（简称“房天下公司”）相关负责人陈辉（化名）向新京报记者反映，2015年，该公司购买了北京市丰台区新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及停车位。如今，物业服务合同已经超期4年多，房天下公司及其他多家公司都对物业服务商北京金隅大成物业有限公司（简称“金隅大成物业”）的服务表示不满，要求金隅大成物业退出，但金隅大成物业至今仍未退出。
对此，金隅大成物业相关负责人回应新京报记者时表示：“我们按照法律法规程序处理此事，依法合规同意退出。但是，我们按照法律法规操作起来难度比较大，目前正在寻求三方最佳结合点进行处理。”
事件：
物业公司未履约退出，称“操作难度大”
据陈辉介绍，新方向中心位于地铁9号线与房山线双轨交会处，毗邻总部基地商圈，综合体面积约23万平方米。2015年，房天下公司购买了新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及车位，即房天下公司及其关联企业购置的房屋为1号楼（A、B、C座底座部分）商业部分、2号楼（A座底座以上部分）写字楼及部分地下产权车位325个。此外，其还有200多个人防车位的20年使用权。
同年11月10日，房天下公司与北京金隅大成开发有限公司（简称“金隅大成开发公司”）签订《商品房现房买卖合同》（简称《买卖合同》）合同。根据《买卖合同》显示，出卖人同意承担自双方正式办理房屋交付手续之第二日起两年的物业费用，期满后物业由买受人自行管理。
房天下公司购买了新方向中心约8.49万平方米的办公、底商及停车位。受访者供图
陈辉提供的《买卖合同》显示，期满后物业由买受人自行管理。受访者供图
陈辉介绍，2016年1月办理房屋交付手续时，房天下公司与金隅大成开发公司、金隅大成物业签订了《新方向中心物业服务合同补充协议》（简称《物业服务补充协议》），合同有效期为2年。
据陈辉出示的《物业服务补充协议》显示，物业服务的有效期为2016年1月1日至2017年12月31日。合同终止前三个月，如房天下公司决定不再聘用金隅大成物业继续为其提供物业服务，则金隅大成物业将于该合同终止后停止为整个新方向中心提供物业服务。金隅大成物业应妥善移交物业服务用房、物业服务的相关资料及属于物业区域内的物业共用设施设备、公共区域等给房天下公司同意的新物业管理公司，并按时撤出物业区域，协助房天下公司做好物业服务的交接和善后工作。
根据《物业服务补充协议》显示，合同终止前三个月，如房天下公司决定不再聘用金隅大成物业继续为其提供物业服务，则金隅大成物业将停止为整个新方向中心提供物业服务。受访者供图
陈辉告诉新京报记者，近几年来，金隅大成物业在管理新方向中心项目上存在违规加收业主电费达数百万元、违规转租公共空间、违规转租业主产权车位、收益去向不明等各种问题，导致房天下公司方面下定决心敦促金隅大成公司尽快履约退出。
陈辉进一步表示：“在《物业服务补充协议》终止前半年及前三个月，房天下公司均向金隅大成物业发出了不再聘用的通知。但是，其一直没有回复。期间，双方一直谈判，加上疫情等各种原因，金隅大成物业在合同到期四年多后仍迟迟未退出新方向中心的物业管理。”
“从2018年以后，我们就不再承认金隅大成物业是我们的合法物业服务商，但考虑到其在2018年以后对新方向中心项目内公共区域等相关部分维护需要开支，我们公司在谈判期间向金隅大成物业支付了1000多万元的费用。但时至今日，金隅大成物业方面仍未退出。”陈辉补充说。
针对上述问题，新京报记者与金隅大成物业取得联系，该公司的相关负责人表示：“我们按照法律法规程序处理此事，依法合规同意退出。但是，我们按照法律法规操作起来难度比较大，主要原因包括按照《民法典》规定要经过法定程序及人数表决才能退出管理等，目前正在寻求三方最佳结合点进行处理。”
对于是按照《民法典》、《北京市物业管理条例》等法律法规还是按此前签订的合同约定撤换物业，金隅大成物业上述相关负责人表示，目前不能进一步说明此问题。
由于新方向中心目前还没有成立业委会，新京报记者就此事的进展情况及如何解决，与新方向中心商办部分的物业管理委员会相关负责人取得联系，但未获得进一步回应。
难点：
更换物业公司，按《民法典》规定还是按合同约定？
在首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池看来，在日常生活中，物业公司属于服务行业，是业主们请来的“管家”，但在部分小区，物业公司不仅没有履约尽责，还存在侵害业主利益的行为。
“对于不称职履行物业服务义务的物业公司，业主委员会有权解除、更换物业公司。同时，根据《北京市物业管理条例》规定，物业管理委员会也可以组织业主选聘、解聘物业服务人。”北京市京师律师事务所刘奇奇律师如是说。
北京金诉律师事务所执行主任王佳红表示，目前，商办类物业基本都是参照住宅更换物业服务商的法定程序。而《民法典》规定了建筑物区分所有权，人们通常所称的商品房套内建筑面积与公摊面积，分别对应“专有部分”和“共有部分”。在对选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人方面，《民法典》规定，该事项由业主共同决定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。同时，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。“很多小区在更换物业时，就卡在没有业委会或人数难以调动法定人数进行表决，最后也很难达成生效的意见。”
不过，对于像新方向中心A座这样专有部分的管理问题，王佳红表示，这还需要考虑一个原则，即在民事纠纷中一般是“有约定按约定”，可以不用按照上述《民法典》相关规定再进行表决。此外，她进一步表示，如果房天下公司与新方向中心的其他业主没有较难分开管理的公共设施、设备，可以依据合同约定对自己所购物业部分进行单独物业管理。但是，如果房天下公司所购物业部分与其他业主有公用的出入口、大厅等特殊公用部分，需要经过业主共同表决后才能更换物业服务商。
陈辉认为，房天下公司作为新方向中心商办部分建筑面积占比50%以上的业主，与其他产权物业部分也基本没有难以分开管理的部位，比如没有与其他业主共用的进门大厅等部分，按照此前签订的《买卖合同》、《物业服务补充协议》的约定，可以要求金隅大成物业退出其所购物业部分的管理。
此外，对于上述《物业服务补充协议》等约定的金隅大成物业在2017年12月31日之前撤出整个新方向中心项目的物业管理，王佳红律师认为，这种合同约定执行起来有很大的风险。“因为在实际操作中，整个新方向物业中心项目的物业管理会涉及房天下公司以外的其他业主利益，需要考虑其他业主的意见。在此情况下，如果金隅大成物业不按照合同约定撤出，仅凭合同的约定让其撤出是有很大风险的。”
进展：
商办部分成立物管会，相关方面可协商解决
王佳红律师进一步解释，从目前的情况来看，金隅大成物业可以按照合同约定退出，再根据业主表决选聘新物业公司。但如果这时候金隅大成物业公司拒不退出，业主们只能是依据《民法典》第278条等相关规定，通过业主表决程序决定是否更换物业。同时，房天下公司可以依据金隅大成开发公司、金隅大成物业所签订的一系列合同追究金隅大成开发公司、金隅大成物业的违约责任，要求赔偿。
那么，物业公司拒不退出、拒不交接，该如何处理呢？对此，刘奇奇律师表示，根据《北京市物业管理条例》的规定，业主共同决定解聘物业服务人的，物业服务人应当自接到通知之日起三十日内履行相应的交接义务，并且退出物业管理区域。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务人进场服务。原物业服务人拒不移交有关资料或者财物的，或者拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者物业管理委员会可以向街道办事处、乡镇人民政府、区住房和城乡建设或者房屋主管部门报告，并向辖区内公安机关请求协助，或者依法向人民法院提起诉讼，要求原物业服务人退出物业管理区域。
此外，《北京市物业管理条例》还有处罚规定，对物业服务人拒不移交有关资料或财物的，由区住房和城乡建设或房屋主管部门处以1万元以上10万元以下的罚款；对拒不退出物业管理区域的，处以每日1万元的罚款。
8月29日，针对上述问题的处理进展，新京报记者与新方向中心所在的丰台区花乡街道办事处取得联系，该街道办事处的相关工作人员表示：“我们需要与其他同事沟通了解之后再作回复。”
随后，新京报记者与丰台区房管局物业科取得联系，该物业科的相关工作人员回复新京报记者称：“我们参加过新方向中心属地花乡街道就此事召开的几次吹哨会，专门研究过这件事。现在商办部分已经成立物管会，根据相关法律法规，单独合同约定的法律效力问题应由法院裁定。关于物业服务期限的问题，从目前来看，商办部分已经成立物管会，相关方面应进行协商，在达成广泛共识的前提下，征求全体业主意见，依法依规处理。”
新京报记者还向北京市住房和城乡建设委员会物业管理处咨询，该管理处的相关工作人员介绍，解决此类问题首先需要参照《民法典》、《北京市物业管理条例》相关规定进行处理，虽然说有一个原则是“有约定按约定”，但如果合同约定的内容与现行的法律法规发生冲突或不一致时，要按照法律法规进行处理。关于合同约定的内容也要根据实际情况进一步处理，比如要求违约方承担经济方面责任。
新京报记者 张建
编辑 武新 校对 柳宝庆
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