时间：2022-11-15 10:35:32来源：法律常识
我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
提问：你好，想投资一套天津的二手房，女儿今年初二，为高考做打算，无天津社保，请问有什么好的建议和区域，谢谢！
回答：你好，给大家分享下天津的落户政策，以及孩子转户口和转学时间：
天津海河英才落户的三种方式：
一、学历型人才。包括：全日制普通高校毕业，本科生一般不超过40周岁；具有硕士学位的研究生，一般不超过45周岁；具有博士学位的研究生，年龄不受限制。
二、资格型人才包括：获得副高级及以上职称资格的；拥有国内外精算师、特许金融分析师（CFA）、金融风险管理师（FRM）、注册会计师、注册税务师、注册建筑师、注册勘察设计工程师、注册资产评估师、律师等执业资格的。
三、技能型人才包括：
一、高等职业院校毕业、在本市用人单位就业，符合下列要求之一：
①不超过30周岁; ②具有高级职业资格或在津工作满1年，不超过35周岁; ③具有技师职业资格，不超过40周岁; ④具有高级技师职业资格，不超过50周岁。
二、中等职业学校毕业、在津工作满1年，符合下列要求之一：
①具有高级职业资格，不超过35周岁; ②具有技师职业资格，不超过40周岁; ③具有高级技师职业资格，不超过50周岁。未满18周岁的孩子户口转入天津的前提：是父母其中一方在天津有合法稳定住所，也就是我们所说的名下有房产，且该位父母已经落户天津。
具体有两种办理方式，同步随迁和投靠落户。
①同步随迁是父母在办理天津户口的时候协同孩子的户口一起迁入天津。
②投靠落户是父亲或母亲办理完天津户口后，再让孩子以投靠落户的方式将户口迁到天津。
转学时间详解：
①小学转学需自行联系转入、转出校，家长在假期前后一周时间内，询问是否有空余名额，若学校有空余名额，可直接办理登记转学，若学校没有空余名额，则需到区教委登记，由工作人员协调到附近有名额的小学入学。天津市学校办理转学的时间为每学期开学前、后一周。注意：六年级不得转学。
②初中自2018年起，无天津户口的孩子不能参加中考，所以孩子需在中考报名前（初三上半学期）落实户口。天津市的初中学校办理转学时间为每学期开学前、后一周。需要注意的是，初三不能转学，部分区初二下学期不受理转学事宜。
③高中天津市高中学校高一上学期和高三全能不能转学。其他每学期开学一周内办理，需要及时联系所在区的学校。
天津买房两个选择：
1.城六区核心学区老破小， 2.郊区地铁次新低总价占坑。
天津投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。
提问：请问，万象城附近的住宅底商可以投资吗？
回答：商铺和住宅不是一个逻辑。住宅看的是涨幅，商铺看的是租金。 门面房是商业流量入口，真正好的铺面都被各大地产商自持，规模化经营。 买铺面是业余对抗boss级专业对手。 且铺面流量，这两年被电商 外卖平台 社群经济分流太多，未来市政规划、新商业项目也会严重影响预期收益。 商铺前途未卜，互联网化、电商化时代，商铺的价值存在巨大的不确定性，加上税费的影响，保值功能和住宅没办法比。 但是短期内 社区商业会保持长久繁荣。 因为有些服务业的客观需求就是呆在无法被电商替代的最后一里路。 但这不代表你买的商铺估值合理、市口和房型结构适合未来新的风口新的业态。 商铺投资永远要比住宅的不确定性更高。 而且在国内，商办资产的负外部性太高太高了。税收实在太离谱。 底商要看社区入住率、社区内底商还是街边外底商、门面面宽、周边未来竞品小区底商、社区人流动线、五公里内大型商超、综合体规划等等等等情况。 此外还有消费升级、电商升级、物流升级各种黑天鹅，综合来看投资底商非常差的投资，甚至不能说是投资，基本就是赌博。 恰好未来租金收益高，不是你眼光好，99%是运气好。 商铺越来越难卖，经纪人卖一套商铺，佣金可以到10%。 如果你的底仓充足，万象城底商租售比能到5%以上，可以适当配置，作为现金流的补充。
提问：房姐好，2019年末以妻弟名义购入苏州吴中太湖新城富力天鹅港打算自住，面积130平方，总价402万，单价3.1万，年后开盘同样户型面积降到387万，现在找开发商更名到自己名下，开发商答复更名可以，当时的99折就不享受了，再加4万，这样房子就406万了，或者直接退房，无违约金，三种选择，一、不更名，将来代持风险和税金，二、更名，比这次开盘贵了将近20万。三、直接退掉，持币继续淘笋，无损失，但房子家人确实非常钟意，很难找到更合适的位置和户型，买的户型已经售罄。纠结……希望参考房姐意见，万分感谢！
回答：你好，感谢付费！ 开发商想的挺美，开盘降价，你没有找他维权都算便宜他了，还想涨价，怎么不上天呢？ 如果实在喜欢，建议直接退掉，用你的名字再买入。 不走更名了。
提问：房姐您好 坐标深圳 首套 7月预产期 有必要现在考虑学区房吗？自住，刚需。总价考虑350左右。这样的价格，感觉罗湖的学区比如东门深圳小学学区会比福田，南山性价比高，总是举棋不定，渴望得到指点。对孩子未来的教育很重视。
回答：你好，投资学区房有很多打法： 1.买没有学区的学区房（有暴击） 2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富） 3.买成熟自己要用的学位房（投资+刚需） 如果要买马上要用（你小孩读书）就买四大（深中 深高 深实验）深外考试招生...这些覆盖的小区来进行选择。罗湖除了学位房，整体跑输。罗湖未来并非发展热点，随着生源老化，即使是学位房 长持可能会跑输大势。 孩子几年后才入学，买未来成长空间大的学区房（可以考虑南山的教育集团（南二外 南山实验 南山外国语）覆盖的小区...新的教育模式.生员也很好 还有就是你自己对小孩的人生发展方向是什么？在考虑用那一种教育模式（私立出国 高考公务员 还是义务教育）方式都不同 要选择那个小区可以用排除法
提问：睿智的房姐，您好，希望您能帮我解答一下困惑。 购房情况 ：我和老公婚前各有一套房，我的房子和前夫离婚没有析产，是两人名字（约定后期直接给孩子），老公的房子和弟弟互相以对方名字购买，目前房子都有按揭。 准备实施： 1.现在为了增加购房资格，我准备和老公jlh，还清老公本人房子（房产证为老公弟弟）按揭，将房子过户给老公本人，老公名下两套房，我一套房，我还有购房资格。 2.产证满2年后（因刚办理房产证），将老公弟弟房子（现户主为老公）过户给老公弟弟。老公名下一套房，老公还有购房资格。 请问房姐这样操作是否可行，您有更好的建议吗？
回答：你好，你老公和弟弟的房产可以相互对敲，走买卖的流程过户。 如果是想把老公和弟弟的房子都过户给对方，只能这样操作。 如果是想腾出房票，一般是建议把贷款还清之后过户给老人。
提问：房姐你好，坐标石家庄，上次听了您的建议重新梳理了思路，现遇一笋盘，顶跃170平，价格与同区三室122平一样（240W左右），业主称楼宇住户均已签字同意安装电梯，现问题是：1、业主应该是需要资金卖房，挂200余天，心理价位也一路直降，这算笋盘吗？2、了解到房产有银行抵押，是否还有个人、担保公司、小额贷款公司等其他形式的抵押，这个有什么办法查清楚吗？3、适合自住入手吗？交易的话，过程中需要注意什么？4、这样的房子适合GPGD吗？5、业主说不放心可以到高法查他的案底，这个有用吗？还是征信有参考价值？
回答：你好，感谢赞赏！ 1.是不是笋盘，要对比同户型的最新成交价。不要看挂牌价。 2.在买二手房之前，产调是一定要拉出来看看的 二手房交易看交易对手产调、征信、工作、名下资产。 二手房交易其实合同、流程都是假的，跟你交易的人才是第一位的。那么如何选择交易对手呢？ 第一：产调。去交易中心拉一下交易的这套房子抵押情况，看看除了银行贷款意外，有没有其他负债和抵押，一般只能有一条按揭或者抵押贷款记录，多于一条你就得小心，查明原因。 第二：查上证人的征信，目的是看看你的交易对手的负债情况，如果征信很差，比如经常逾期，名下小额贷款撸的太多，担保太多，那你也要小心。 第三：看对方是否有稳定的工作，最好是体制内的，一份稳定的工作能最大概率的保护你交易顺利进行，体制内最好，他们不敢也不会出幺蛾子。 第四：如果可能，尽量看一下对方名下是否有除了正在交易的这套房子，还有没有其他资产，万一前面3项没能保护你，真出了事情，确保最后赢了官司对方有资产可供执行。 3.大户型低单价比较好操作gpgd，但是具体也要看评估价的高低
提问：房姐 您好。我想问下买深圳坂田的大族云峰怎么样，带的学校是坂田实验学校，新开的。就是这个区位未来房价走势怎么样。还有学校怎么样，小孩准备将来在这里上学
回答：大族云峰在坂田，坂田虽然属于龙岗区，但是地理位置挨着福田中心城区近。 五号线坂田地铁口1公里，在建十号线光雅园地铁口近2公里，后期地铁出行相对不便，亮点在于上坂雪岗大道去福田、天安云谷比较方便。 自住还行，投资一般般了，短期站岗 龙岗没有太好的教育资源，如果优先考虑学位，建议首选罗湖 福田或者龙华。
提问：！新人首问！房姐您好，终于找到一位大神请教了，感谢。现在有子弹60，户口在深圳，现在在苏州工作，最近看了苏州太湖度假区的龙湖大境天成的高层108平（摇号，基本靠抢）。现在纠结是继续攒钱买深圳（后期不会在深圳发展），或者买深圳1室小户型，还是买苏州。想问下房姐我该如何计划？谢谢房姐。
回答：你好，龙湖是站岗盘，投资角度太湖汇景不是更好吗？ 子弹60去深圳也买不到性价比高的产品了，建议深耕苏州。 用优质资产追深圳的涨幅也是不错的思路。
提问：房姐，子弹70，最近听您的看了关山大道，因为在武汉呆不久，所以买新房会好点，琨御府的价格太贵了，泛悦城您看值得入手吗？ 还有青山区的金科城和唐家墩的顶秀国际城也在考虑范围，另外一个问题就是ceo盘如果是10年长期持有的话应该也值得入手吧？谢谢解惑
回答：泛悦城筒子楼，主要是户型太差了，70才做一间房，100平才两间房。不然也不至于卖不出去。 金科城和顶秀国际城都还行，单价控制在2万内。 很有可能在你持有期间内洗不白。 譬如一套溢价80%的CEO盘，平均每年跑输10%，也要8年才能抹平。 很多人不会有耐心持有亏损8年，尤其是遇到前3年完全不涨的情况，害怕到出手。 而很多溢价的因素，未必能保持8年不变，比如学区，过气商业，城市中心和产业转移。
提问：请问环深圳周边地区有没有价值？比如东莞，惠州
回答：环深有价值的只有东莞，首选松山湖 南城，次选凤岗 惠州虽然离深圳很近，但是与坪山接壤，坪山一时半会发展不起来，所以对惠州的房价带动作用很小，南站还好一点，大亚湾这种地方纯属垃圾资产。 东莞有人口有产业，加上限购，投资客相对较少。 惠州人口是东莞的一半，但是房子却是天量供应，很多大开发商的楼盘，一个盘就是一座城，本地人消化不了库存，加上不限购，只能吸引全国各地的韭菜来买。
提问：房姐好，看了几个区域，白沙洲的楼盘二手含税费基本都在1.8左右，关山大道那边金地格林东郡含税费大概在2.5左右，感觉价格都比较高，价格稍低的楼层都很矮，想请教下房姐这两个区域如何淘笋？ 另外看到白沙洲大道旁的梧桐花园，顶楼三房单价1.56，与9楼单价相同，比次顶层低1600，这个价位投资价值如何？比较奇怪这个盘价格不高为什么卖的不是很好？
回答：你好，感谢付费！ 多开发淘笋渠道，没有特殊方法，笋盘都不会在APP上挂出来的，中介一定是优先通知跟他关系好的 能全款的客户。 梧桐花园勉强可以买，楼盘太小了，价格优势也不大。 9楼如果采光不影响可以入手。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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