开发商逾期交房，业主应如何维护权益？

作者：杨国红律师

【案情简介】

2016年8月10日，甲、乙与A公司签订《商品房买卖合同》，房屋总价964369.98元。合同约定，在2016年10月31日前交房，逾期交房的，每天按照总房价的万分之五支付违约金。2018年5月5日，甲、乙与A公司交接房屋。

2019年2月13，甲、乙起诉A公司，请求判令支付逾期交房违约金256522元。（已付购房款964369.98元×违约金日万分之五×532天，自2016年11月1日至2018年4月17日）。

【代理意见】

我作为A公司代理人：

根据合同约定，房屋已在2016年9月30日经过五方验收通过，被告也在2016年12月通知原告办理了入住手续。2016年11月1日至2016年12月存在的逾期交房情况，被告予以认可。但合同并未明确约定出卖人逾期不超过90日是否存在违约责任，也没有约定违约金按何种标准计算。对该部分被告认为应按照相关司法解释予以确定。

2016年12月以后原告主张的违约金被告不予认可。仅就合同约定而言，违约金存在过高的情形，应当予以调整。原告迟迟未办理入住手续，是因为原告要求被告突破平面图的设计，为其打通地下室的门洞及通往门外花园的通道。

【判决结果】

一、被告A公司支付原告甲、乙违约金29517.65元；

二、驳回原告甲、乙的其他诉讼请求。

【裁判要旨】

A公司主张违约金过高，符合法律规定，本院依法予以调整。因本案中无法确认甲、乙确系存在实际的违约损失，故本院采信原告主张的已付购房款利息损失，参照2016年中国人民银行二年期定期存款利率2.1%，按已付购房款本金964369.98元，从2016年11月1日至2018年4月17日，计算532天，应当为29517.65元，本院调整违约金为29517.65元，就原告主张合理部分请求予以支持。

【案例评析及建议】

本案原告起诉256522元，实际只判决了29517.65元。二审期间，原告被迫撤回了上诉和起诉。

本案约定的违约金较高，但是原告并未提供任何证据证明逾期交房造成的损失，并且当庭表示逾期交房期间尚有其他住处。我作为被告代理人，主张违约金过高应该调整，法院认可并同意调整违约金。最后，法院按照已付房款的存款利率标准计算违约金。

此类纠纷中，如果约定的违约金较高，建议业主在起诉时同时提供逾期交房造成的损失证据。比如：租房租金、装修成本上涨差价等损失。如果不能举证实际遭受的损失，法院可能不会按照合同约定的违约金判决。

另外，大多数案件中，开发商往往会约定非常低的违约金，很多业主嫌麻烦，即使案子赢了实际也没多少钱，选择继续忍让，反而纵容了开发商逾期交房的违约行为。此时，业主应该注意搜集开发商逾期交房造成的损失证据，可以在诉讼中主张上调过低的违约金或者直接请求开发商赔偿损失。

开发商逾期交房，往往涉及业主较多，少则数百户，多则上千户。今年我在接待一次咨询时，成都某小区存在四百多位业主，开发商逾期交房五个多月，业主准备依法维权。经过分析，我建议先找开发商谈判赔偿问题。如果谈判不成，先由个别业主起诉，获得案件判决后业主集体找开发商谈判。

一旦开发商败诉，其他业主不用起诉，开发商出于减少影响的考虑，和解的可能性也很大。如果四百多户业主同时起诉，业主、开发商、法院，都会面临较大的案件压力，反而不利于案件的顺利解决。

一旦起诉人数过多，可能会严重影响开发商的声誉，业主毕竟也是要入住的，诉讼过多对房产的价值和品牌也会有一定的负面影响，激化矛盾后不利于解决问题。