(宅基地土地房屋)征地补偿纠纷调查

当下，旧村改造时，群众对集体用地的赔偿不满意，常常变成引起分歧、矛盾的导火线。有专家学者研究表明，土地管理法上对农村土地的赔偿，除开规范太低，还存在着权益不公平。

2009年冬季，藏换菊下跪在冷冰冰的挖掘机前，这位河北南宫市北街部员尝试阻拦靠在地里的值夜棚被清除.因为他不太满意征收土地所给的赔偿---1年1200元。一样感觉赔偿不公平的村民王再英，手里拿着瓦片砖块，睡自己在房顶阻拦动迁，却被拆迁公司得人击败。国家信访局的数据显示，2003年-2006年招待的上访者总数中，有将近40%涉及到动迁;而这一期内住建部统计的占比则多达70%-80%。中国社会科学院在这里时间范围完成调查研究报告说明：仅有2%的上访者可以解决困难。

北大法学院副院长沈岿专家教授觉得，我国现阶段的征地赔偿规章制度只是一种单纯的赔偿关联，这一点在计划经济下是有效和适用，但在市场经济体制环境下则显得不科学。

针对赔偿不公平，学者们最先给的解释是补偿标准低。有学者统计了中西部地区的征地赔偿，她们强调，按现阶段农村百姓平均日常生活总支出测算，这种赔偿只有保持7年左右日常生活;而按现阶段城乡居民人均消费支出测算，仅能够维持2年多的日常生活。东部沿海地区相对性高些，如浙江，农村土地征用一次性现钱赔偿1亩大约为3万余元-12万余元。

《土地管理法》明确了征收土地的赔偿形式---土地年销售额乘于一个倍率(土地管理法中，倍率要求为30)。例如，河北南宫市张建林承揽的的被征缴后，得到1500斤麦子的当季价，付款40年。

而细心地专家学者迅速发觉，这些赔偿方法所存在的不足，并不是付款价格低，而是一种不公平。由于年产值意味着的是一种实用价值(即使用权的使用价值)。而征收土地，代表着一种所有权的转移，集体用地变成国有制。

土地管理法没制定宅基地补偿规范;当地政府参考城市拆迁只补房没补地，群众不满意旧村改造时，更多流血事件通常出现于对宅基地的征缴。北京的王再英就是为了阻拦开发公司拆卸农村宅基地里的房子，而被打死。

农村宅基地相较于农用地更加具有一种个人支配权的意思。在我国传统的中，每一个成家的男士群众都是有支配权从村集体得到一处农村宅基地。村民的观念里，农村宅基地被称作一项私人财产，是能够继承的。尽管目前土地制度对宅基地的出让采用严格限定，只有向本团体合乎宅基地使用权分派要求的农民出让，不得向城乡居民出让。而在中国农村早就产生这种国际惯例：若人死，已获得城镇户籍的子女能够承继该农村宅基地。

而已有的土地制度中，对宅基地的征缴几乎没有要求补偿标准。《土地管理法》第四十七条要求，被征收土地上的附属物和青苗费的补偿标准，由市、自治州、市辖区要求。这也是土地管理法中唯一能和宅基地补偿相关的条款。但这里所偿还的并不是宅基地的土地价格，反而是路面附属物，即房子。因为没有统一标准，针对农村宅基地上房子的赔偿，方法各一。扬州市有地方采取的是“拆一补二”;富裕的深圳市，在拆卸渔民村时推行“拆一补四”。

既便这般，最牛钉子户仍司空见惯。这儿不除外人的本性中固有贪欲。可是，最牛钉子户们提的问题也具有现实意义，“只补房子不补地价的赔偿方法是否可行?”特别是那些在城中的“群众”，她们越来越清楚地意识到了，自身有着的不仅仅是地上这些房子，还有那些农村宅基地。河北清河县张保俊对宅基地的利益意识十分清楚。它的地距县里最繁华的商业广场仅500米。2005年就会有人还以60万-80万的价钱选购它的地。他没卖。2009年县委县政府来征收土地时，他指出，“不必房屋拆迁赔偿，我只想要地。”张保俊比较清楚，有着房屋的所有权和宅基地的利益是不一样的。接着，县委县政府以违法建筑的名号，将张的拆除房屋。

大城市国有土地出让的行业产生后，“高低不平权”的集体用地被阻拦在市场以外，除非是它被征收。为啥已有的《土地管理法》中，对一些基本上利益会缺乏确保?我们只有顺着的时间江河，去追朔土地制度与大家利益观的历史变革，也许才能看清些实情。改革开放前，我国社会是清一色的公有制。土地利益主体，十分纯粹，要么就是我国，要么是农村集体。那时候任何单位、个人出租、租赁土地资源都属违反规定。

改革开放以来，城市土地逐渐推行社会化。而单纯的土地公有制构造里，怎样形成社会化?经济师周其仁耗去10年的时间，科学研究“私支配权到底怎样从我国维修的公有制里造成出去?”最终，他清楚地提出了往往造成“土地的所有权与所有权剥离”的政治经济学表述。实际上，农村现状负责制发生之时，就已碰触了这些关键问题。

这一次，大城市国有土地出让的承包权已经从使用权中提取出来。他们被交到房地产商，房地产商或建工厂，或建商住楼。根据商住楼，土地的使用权又运转到买房者手上。当承包权或所有权一旦从使用权中进行分离出来，“私有权”也却被造就出去。与此同时，伴随城市土地市场产生，一个新的权益构造---当地政府、房地产商与被拆迁户，逐渐固定下来。而原来单一的土地资源利益主体被分裂。

对于这种利益格局的改变，相关法律法规也在做对应的演变。2002年，国土资源厅要求经营性用地需要通过挂牌出让方式转让，加上设计方案出的地价评价方法，这便确保了大城市国有土地出让的承包权可在一套市场经济体制中运转，更改以往协议出让方式。因此，也就有了相对应的公平公正。2004年修改后的《宪法》、2007年的《物权法》，就开始把土地使用权证视作公民财产权利，并为此开展最大方式的法律认可。因此，也就有了名义上的公平。

2010年，老旧“拆迁条例”要被废止，一个新的“征收房屋与补偿规章”逐渐征求时代建议，这就意味着“财产权利”进一步得到保证。改革开放的进程，在人们尚未完全搞清楚其实际意义时，就已经完成制度变革最重要的流程。

而这一切还只是一个开始，土地资源社会化只行驶到中途，只规范了大城市国有土地出让中利益构造。有关团体土地的使用权仍无法和国有土地出让一样，进到同一个销售市场运转。除非是他们被征为国有制。但是，那一个日渐完善、并且能造成极大金钱的国有土地出让销售市场，就开始深远影响集体用地的使用者：村集体。

土地管理法虽提升补偿标准，但仍无法对农村土地精确公司估值;有研究者以为，土地收益中农户仅占5%转变更多的出现于旧城区，村集体或是村集体的典范逐渐意识到了土地规划的利率效应。

北京市李各庄的王再英，死前遏制的“拆迁办”并不是来源于当地政府，反而是来源于村民委员会。是村主任张玉良要利用村里农村宅基地开发设计独栋别墅。李各庄离密云县城仅有10多分钟路程，低廉别墅价格吸引了县领导党员干部到村内买房。[page]

张玉良在接受采访时在接受采访时表示，他不愿意将村里土地资源让政府部门开发设计，那样村集体的盈利就少了。已有的土地制度并没“回复”张玉良的切身利益。它依然坚持着设定的现行政策架构：集体用地只能开展农业建设;不可擅自变为土地;不可进到国有土地出让销售市场。

可是，《土地管理法》也意识到了时代的发展，还在跟随更改。仅仅力度“略小”些。1986年施行的是《土地管理法》做过3次更改。每一次都有一些“微小”处变化。1988年第一次改动，依据曾经的修改宪法，删掉了“严禁出租土地”内容。10年后的第2次改动，将赔偿总金额提升至年销售额的30倍，原来是20倍。

2004年的改动，在本第二条第四款“我国为了能集体利益的需求，应当依法对农田推行征缴或是征用土地”后边，增强了“并给予补偿”的相关规定。这种变化似乎很难紧跟土地转让后增值速率。在高楼林立的深圳市，更新改造岗厦村时只有自设补偿标准，普通住房每平米获1.28万余元赔偿，写字楼物业每平米获2.38万余元赔偿。村内570名房主一夜间变成一定乃至亿万富豪。

聊城在拆卸陈庄的时候也只有依照城市拆迁的补偿标准给于赔偿。陈庄村民陈甲亮表明，“除开赔偿大家的房子，还应当给大家宅基地的赔偿，不可以免费征用土地。”聊城东昌府区办公室副主任郭鹏生也很无奈，他也不知道该从哪儿寻找规范，来赔偿乡亲们的农村宅基地。

学者朱东恺与施国庆运用有关数据分析发觉，土地收益的调整很不均衡。她们给予统计数据显示：用地性质变化升值的利润分配中，政府部门大概得60%-70%，村一级经济实体得25%-30%，农户只能5%-10%。

北京大学教授沈岿觉得，在区域开发项目用地(如房产开发等)，应引进商谈体制，让农村集体经济组织意味着农户做为企业登记一方，逐渐参于交易市场。沈岿觉得，要加快“旧城区”农民建房体制的配套改革。以“旧城区”联片改造和基本建设群众公寓楼为抓手，按大城市空间布局规定统筹安排各种土地，将大城市总体规划与村一级管理机制融洽下去，摆脱自然村的界限，采用组团式集中连片与部分分散化结合的可持续发展观方式，产生在区域上比较集中化、新转居工作人员与老群众混居的具备规模效应功能的住宅小区。

在两会召开，政协委员、四川省政协副主席吴正德提议，参考《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》法律工作经验，加速制定《农村集体土地征收与房屋补偿条例》，逐渐创建城镇统一的不动产征缴法律体系。他指出，现行标准农村集体土地和房子的征缴与房屋拆迁补偿还没有引进销售市场评估机制。虽然有的地方的补偿标准已远远超过了《土地管理法》要求标准的，却完全忽略了对农业用地变为土地所产生的极大增值收益作出权益赔偿分配，应给予改动。