(使用费土地住房)土地使用费计费办法

土地使用费就是指外资企业根据不同的方式应用土地资源(转让、出让方式取得的土地使用权证者以外)，我国向其扣除得的有偿使用土地资源费用，是公司为获得土地使用权证而交纳的花费，这是调整应用土壤资源的手段之一，是国家财政收入的构成部分。土地使用费与土地税不一样，土地税是国家对使用土地资源的国内个人和单位征收的一种税。土地使用费收费方法如下所示：

怎样把土地成本脱离出去，就是将土地出让以土地使用费的方式，按年交纳。由国家专业单位制订地价评估机制和征收方法，并负责征收。那样，就可以将现阶段的土地转让规章制度，这类片面性，转变成长期性个人行为，更融入可持续发展的规定。消费者在购房的情况下，购买的只是土地上的工程建筑，土地的使用权并不是一次性买断70年，而是像采暖费和有线电视费一样，每一年交纳。而且，土地使用费应当随土地资源利用情况视市场走势而波动。

因为土地资源为全民所有，应当有一个社保总面积做为收费数量，该数量之上多占用的总面积为收费总面积。住宅不足该数量面积的，会获得某类形式的租房补贴。该总面积应该为住宅换算占用土地总面积，在一定环境下，还可以简单化为居住面积。对单位面积的收费规范，由有关部门制订测算方法，比如可以与住房空置率，当初新创建住宅销售状况等指标挂勾，根据一定的计算公式而得。假如出租率太高，表明土地使用费稍低，能提高土地使用费，即提升住宅维护成本。假如新创建住宅市场销售不景气，表明住宅维护成本较高，能够降低土地使用费。正常情况下，家中住房和商业网店房折算为占地总面积之后，资费标准同样。

该方法的关键在于记时收费，费用由占地总面积乘于占地面积时长乘于单位面积收费规范测算得到。土地规划期间的费用由房地产商担负，住宅出让以后，收费标准目标随着迁移。例如房屋空置，费用由屋主担负，假如新创建住宅未卖出，则费用由房地产商担负。

优点

土地使用费按年交纳，可大幅度降低现行标准房子价格，缓解购房者的工作压力。尤其有益于刚参加工作的年青人，能够真正意义上完成住房的一步到位。减少经常买房和反复室内装修所造成的消耗。并且，把土地成本从房子价格中脱离后，能够基本上清除底脚差别对房价的危害。住房的成本费只是由工程建筑以及相关(设计方案，配套设施等)成本和相关税费组成。促使全国各地的房子价格趋向统一，有益于房地产成本的全透明，促使房产开发的利润趋向客观，进而推动房地产产业的持续发展。而底脚的差异，也会导致土地使用费的差别，进而导致住宅维护成本的差别，根据销售市场合理配置不一样底脚的住房。

按年交纳土地使用费，还能够进一步提高住宅维护成本。合理严厉打击炒楼个人行为，减少住房空置率。与此同时，土地使用费按年交纳，将时长立即列入土地使用费的测量要素，即计时收费。可以理解为土地使用费的计量方法是土地面积乘于占据时长，只需占据土地资源，就必须要交纳土地使用费，因而能有效抑止土地闲置和积存土地资源，提升土地利用效率。

住宅具备保障民生的性质，不可以每一个住宅都需要缴纳高额的土地使用费。由于土地资源归全民所有，因而每一个中国公民应该有一定数量的土地使用权证。这一总数能通过全员均值住宅，或者其它评估机制得到。在这样一个总数以内的总面积不需要缴纳土地使用费，超过这一数量的一部分才需要缴纳土地使用费。这可以清除商住楼，经济实用房，各种各样保障性住房，乃至小产权房子的差别。能把全部住宅都列入统一管理。

土地使用费本年度交纳规章制度，能够从源头上清除现行的土地交易制度的弊端，从根源上清除腐坏，推动党风廉政建设。撤销一次性土地出让，还能够减少房地产商前期投资，减少新项目烂尾楼风险性。与此同时，自获得土地资源之日起就逐渐收费，能够促进房地产商减少施工期，提高工作效率。

土地资源分派

住宅土地和商业网点建设用地，及其地下停车场，公共设施建设用地的关联，由城市建设规划部门协调。住宅土地与基础农田，工业土地，公路桥梁、铁路线、海港等大型基础设施土地之间的关系，有国家有关部门协调。之上全部商业用地占比，能够反映到土地使用费中。

现阶段的制度下，土地资源如何分配开发设计依旧是政府部门规划部门的工作职责。房地产商根据竞价获得开发权，付款土地出让。撤销一次性土地出让之后，房地产商依然可以竞价某省块开发权。政府部门审核通过其资质证书，评定其开发方案，甚至可以搜集公众意见，择优录用而选择房地产商和开发方案。房地产商获得开发设计资质之后，接纳政府和社会公众，进行商业运作。

与物业税的对比

土地使用费与物业税是两个不同的范围，不可相互之间替代，土地使用费是土地资源使用者向土壤使用人收取的地价，而税收是凭着国家强制力收取的，解决的是获益初次分配难题。一些医生明确提出物业税的初衷，是降低房子价格，提升住宅维护成本，抑止投资房产个人行为。可是制定实施方案时，会有一些难点无法回避，最后迫不得已添加很多人为要素。例如考虑到住房的保障民生特性，第一套住房免税物业税。那样也为社会不公平制造悬念，如果按使用价值测算，一套别墅能够抵十套乃至几十套普通住宅。如果按占地面积来算，这一占比甚至更多。此外，税款的计量检定办法是对价格乘于一个指数或是占比，假如住宅不买卖交易，就难以评定其价值，因而无法记税。而土地使用费是按行政部门小区规划，取社会发展均值测算，只需换算房产的占地总面积，就可以收费，简便易行。

与政策对接

假如实施土地使用费本年度收交，如何与现行制度对接。己经开发设计的项目或已经付款土地出让的项目，土地出让无法退给房地产商。早已完工，划入住几十年的住宅，更难以评定土地出让退回总数。因而，在一定时期内，只有2套规章制度共存：即已经取得70年土地使用权证的住房，剩余期限以内不收交土地使用费。待土地使用权证期满以后，划入土地使用费本年度收交规章制度当中。这也使得类似青岛黄岛经济开发区已经出现的商住楼土地使用证期满，未有现行政策所依问题得到解决。