(产值广州市补偿费)广州市征地补偿价格确定方法

近些年，广州在征收土地体制改革层面尤其是在明确征地赔偿价格方面进行了积极主动的探索。2000年广州开始啦制定统一年销售额标准的科学研究，在今年的，广州又比较早开展了区片综合性价的制定工作中，而求能够更好地落实国家新的征地补偿安置精神实质，维护稳定。文中以深圳市光明区为例子详细介绍广州统一年销售额的制定方法及实施效果，以广州市花都区为例子表明广州市中心片价的拟定方式。

征收土地统一年销售额标准的制定及执行点评

征收土地统一年销售额标准的制定

2000年，深圳市光明区作出了征收土地统一年销售额标准的制定工作中。广州番禺区在充分考虑地类、土壤污染治理、粮食价格等多种因素的前提下，之前三年区域全部农业产品的差异年产值以及各种农产品的占有农村土地总面积为主要依据，按加权平均值计算出统一年销售额。其具体计算过程：关键在于以区域各种各样作物的年产值按加权平均数测算近期三年每一年的可以用农用地均值年销售额;其次将区域每一年可以用农用地均值年销售额按加权平均数测算近期三年的可以用农用地均值年销售额;再度是依据消费水平和社会经济发展转变，对年平均年销售额按一定比例如10%上涨后求取地区统一年销售额。在运用地区统一年销售额时，从第二年逐渐每一年对地区统一年销售额按一定比例如5%～10%开展波动?一般是增长?，运用三年后按一样计算方法，升级地区统一年销售额。计算方法如下所示：

Pk=a1 a2 a3 …… an ?k=1?2?3?

式中Pk为各年各种各样作物的加权平均值年产值，S为各种各样作物的种植面积，a为各种各样作物的年产值。

Q=?P1 P2 P3?×?1 10%?

式中Q为地区综合性年销售额，S为各年可以用农用地占地面积，P为三年各种各样作物的加权平均值年产值。

在其中测算统一年产值地区大小的挑选要按照计划来定，能够镇、区为统一年产值地区。为了防止镇间年产值差别过大的状况和提高可执行性，广州番禺区使用了我区统一的综合年销售额。2001年明确的统一年销售额为3778.18元/亩(1999、2000、2001年)，依据社会经济发展，在2002年又调整为4329.04元/亩。

针对赔偿倍率的明确，广州番禺区以市桥河分界，西区的土地赔偿和按置补贴倍率为法定的最大倍率10倍和6倍，而城南区乃为法定的最少赔偿倍率6倍和4倍，这和西区比城南区经济发展更比较发达、地区优势更突出、土壤资源更稀有、生活水平更高具体情况相一致。

推行我区统一年销售额后，2001年，广州番禺区西区和城南区的征地补偿费分别是60450.88元/亩，37781.80元/亩?2002年则分别是69264.64元/亩，43290.40元/亩。在具体征收土地中，被征地团体和农民拿土地征用补偿和安置补助费用外，征收土地企业一般还会继续考虑到被征地农村集体经济组织和农户从业开发设计运营，提升一部分其它的赔偿费或融合个人社保、留地、入股投资等其他补偿安置方法，间接性提升征地补偿费，当在番禺区南村镇新基村征用土地451.08亩集体用地，有关征收土地企业增强了45.4767万余元的其他赔偿费给该地团体。经换算深圳市光明区征地补偿费均值大约为12万余元/亩。

征收土地统一产值规范的落实点评

一方面，深圳市光明区征收土地统一产值规范执行几年来获得了较好的效果。因为选用比具体亩产量高些的地区统一年销售额和补偿安置倍率测算赔偿费，克服了在现行制度框架下赔偿费显著稍低，农户不容易接受的难题，短时间提升了被征地农民的生活质量。与此同时，推行统一产值规范，不可避免同样土地仅因栽种与饲养中间、栽种不一样农作物间的年产值差别，而引起的太大赔偿差别造成农户造成患不公平的心态，因而得到了农民的热烈欢迎。

另一方面，尽管应用地区统一产值规范更具有可执行性，但实践活动多年后，也逐渐显现出不少问题。广州番禺区尽管实行了统一产值规范，但由于推行城南区西区一刀切的赔偿倍率，其合理化值得商榷。在没有任何推行赔偿倍率一刀切的其他区，在赔偿倍率明确上则表现出了比较大的随机性，这造成了推行地区统一产值规范测算征地赔偿依然存在区域征地补偿费差异大的情况，难以做到有效赔偿。推行地区统一产值规范，也使得征地赔偿无法反映同一区位优势不一样质量的土地所存有的生产主力差别。

征地赔偿的改革——制定区片综合地价

推行统一产值规范达到了年产值倍率法中“年产值”基本相同的局限，而推行征地域片价将提升年产值倍率法中“年产值”和“倍率”都难以合理确定的局限，也改善了以统一产值规范明确赔偿价无法反映耕地差别和同地实价等诸多问题。因而，2005年1月广州开始着手征地赔偿的改革——制定征收土地区片综合地价。

区片的区划方法研究

1.明确研究范围。在区划区片后，能够镇、区、县为片区范畴?因为广州未圆满完成农村土地分等评定工作中，在花都区区划区片后以还有农村土地的192个自然村为基本统计分析模块。

2.挑选科学合理的区片区划方式。在区片区划中，广州综合考虑了地类、年产值、土地资源区位优势、农村土地品质、本地社会经济发展等多种因素，使用了聚类分析法与线性回归分析结合的方式区划区片。

3.挑选区划区片的影响因素。因素的挑选是有关系到区片区划结论有效是否，因而因素的挑选必须坚持导向性、差异、适应能力等标准，相匹配所使用的区片区划方式，从农村土地不一样区位优势、土地利用类型、土地资源生产量、农户人民生活水平、土壤资源情况、人均耕地面积、区域经济水准等多个方面，挑选反映了区片差别状况、危害区片划分的要素。在广州市花都区区片区划中，挑选了能较好地反映区域内差异的9个要素：用农村土地总面积、建设用地面积、未利用地总面积三个要素表明土地利用类型和情况，以农村土地纯收益意味着农村土地质量和生产量，以农户年净收入表明农民的生活水准，并从侧面体现区域经济水准，以平均土地面积表明土壤资源情况，用距市、区、镇中心间距分别以0.2?0.5?0.3的权重值折算成一个指标值意味着土地的区位因素。

4.区划区片。依据所选择的要素运用聚类分析法与线性回归分析紧密结合对各自然村进行筛选，再根据聚类分析法的分类结论，相匹配明确区片区划计划方案。聚类分析法是近几年普遍被用于分类的有效途径，它是依据样版的特征，以“人以群分”的原理对样版进行筛选。聚类分析法与线性回归分析紧密结合区划法是完全依据样本数据自身特性里的亲疏有别水平，将具备同样特征的样版划归同一类，将特性区别比较大的归于不同类型的类。运用聚类分析法区划区片方式便捷、便捷，而且能够充分反映所选择的每个要素的综合特征和类型，区划结论有较强的合理性、普遍性和形象性，不可避免多因素综合考核法等区片区划主观太强的缺陷。线性回归分析也是一种常见的分类分析方式，其基本概念要先依据已经知道类型的事物特性，创建判别函数，然后对不明类别的新生事物作出判断以把它归于已知的类型中。在征地域片区划中运用线性回归分析可检测聚类分析法结果的稳定性与精确性，提升区片划分的合理性。[page]