房租合同纠纷怎么搞(租房合同纠纷起诉麻烦吗)

河南日报客户端记者 周青莎

今年以来，新冠肺炎疫情给社会经济发展和人民财产安全带来严重冲击，其中，房地产市场是受影响最大的行业之一，出现了不少租赁合同违约、延期交付房屋类纠纷。为发挥“后疫情时代”司法裁判对“六稳六保”的服务功能，12月16日，省高级人民法院公布了十起涉疫情房地产纠纷典型案例，指导全省法院统一此类纠纷裁判尺度。

受疫情影响交不了房租，这类纠纷怎么处理？

2014年3月，三门峡市周某租下水某的房子经营酒店，租期15年。双方一直正常履约。2019年底，周某提前买好大量食材，准备在春节餐饮旺季大赚一笔。然而，因疫情顾客纷纷取消了订单。酒店不但没有收入，还眼睁睁看着很多食材放坏。周某无法按期支付房租，水某将其诉至法院，提出支付所欠租金及利息、解除合同、限期搬离房屋等要求。

三门峡市湖滨区法官多次调解，双方约定，剩余租期不变，租金由逐年递增改为固定数额交付并有所调减，水某同意免除2020年上半年2个月租金，周某每年给水某1万元消费卡和其他补偿。合同重签后，水某撤诉。

省高院民四庭庭长周志刚说，涉疫情诉讼中，房屋租赁合同纠纷占比最大，酒店这些服务类小微企业是受疫情影响较重的群体之一。“该案是长约合同且剩余履行期限较长、承租方欠交租金期限较短、违约情节轻微且有继续履约诚意，承办法官在对疫情影响作出阶段性预判的基础上，通过调整租赁期限、减免疫情期间租金、调整租金缴纳时间、适当调低年租金数额、以年度分期消费抵债等多种切实可行的方式，兼顾双方利益，维护了长约合同的稳定性，防止了因简单判决导致利益失衡甚至企业倒闭。”

房地产公司因疫情未按时交房，算违约吗？

2018年，陈某与河南省某房地产公司签订一份商品房预购合同，约定2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，可予以延期：因法律法规、政策调整导致延期；遭遇连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期。逾期交房按买受人已交付房款日万分之一计算违约金。

2019年9月30日，涉案楼栋竣工验收； 2020年5月31日，陈某在该房地产公司出具的《入伙通知书》上签字领取了钥匙。后陈某诉至法院，请求该公司支付违约金9452.16元。

审理过程中，房地产公司提供了河南省环境保护厅、济源市环境保护委员会等部门下发的大量污染防控和疫情防控文件，以证明从施工至约定交房日期，济源市实施环保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共计283天。

济源市人民法院认为，该房地产公司虽有逾期5个月交房的事实，但其提供的证据，酌定环保管控措施影响交房天数为114天（影响程度50%）。同时新冠疫情系不可抗力，客观上影响了施工工期，应扣除55天，上述应扣除天数为169天，超出陈某主张逾期交房的150天，因此该房地产公司并不构成违约，遂判决驳回陈某诉讼请求，判决作出后陈某未提出上诉。

周志刚表示，这是一起涉疫情与涉环保措施停工双重因素导致的商品房逾期交房纠纷。大气污染治理是地方政府响应国家绿色发展战略的“蓝天行动”，但同时也加重了企业运营成本。房地产企业为了防范管控风险，合理分摊管控成本，在合同中约定顺延交房是合理的避险行为，该案的判决体现了对缔约自由和合同效力的尊重。法院将举证责任分配给开发商，并未完全采纳开发商举证，同时对环保停工的影响进行了酌定和分析，当事人一审服判息诉，有效避免了同一小区的后续诉讼。

为何涉疫情房地产纠纷多以调解方式结案？

记者了解到，我省涉疫情房地产纠纷大多以调解撤诉方式结案。对此，周志刚表示，这类纠纷往往涉及不特定人群且数量众多，对个人、家庭财产权益影响巨大，妥善处理好此类纠纷对于防范风险、促进社会稳定具有重要意义。为实现法律效果和社会效果相统一，省高院积极开展前瞻性调研，预判诉讼风险，指导全省法院结合当地政府优惠政策、加强诉调对接、示范性裁判等措施，有效控制涉疫情房地产纠纷案件的数量维持低位，引导当事人和衷共济、共克时艰，案件大多以调解撤诉方式结案，既保护了人民群众的合法权益，也给企业回流资金留下了缓冲空间，实现双方利益最大化。

“维持市场的活力就是维护稳定的就业环境，法院在审理中根据公平原则依法调整租金，合理确定企业责任，慎重解除合同，正是为了稳就业保民生，优化法治营商环境，为经济复苏提供保障。”周志刚说。