时间:2023-02-11 11:36:59来源:法律常识
1.业主主动缴纳物业费率低。一是业主因为个人诚信意识不主动缴纳费用,二是物业服务情况让业主难以满意而具不缴纳费用。
2.建设单位或物业服务企业的不配合。首先,在首次业主大会的经费承担上,虽《江苏省物业管理条例》第15条规定,筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。但在实际操作中,该部分经费往往难以落实,尤其是在建设单位售罄房屋后。其次,部分建设单位或物业服务企业基于自身利益的考虑,对业主大会的成立不加以积极配合,通过消极抵抗的方式予以阻挠。
3. 业主大会和业主委员会法律地位不明确。从我国现有法律理论及相关规定来看,能参与民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织。但法律并未赋予业主大会、业主委员会以法人或其他组织资格。
4. 物业服务质量评价标准不一。第一,物业服务从业人员素质不高,服务水平有限,多数从事住宅小区物业服务的人员不具备专业的物业管理知识。第二,因物业服务企业为劳动密集型产业,劳动人员流动性大,从而导致住宅小区内的服务人员变动大,难以形成长期、稳定的管理。第三,部分物业服务企业诚信缺失,违背服务承诺,只顾眼前利益,不顾虑企业长远发展。第四,物业服务企业的管理经费短缺,因而陷入“因服务质量差而收费难,因收费难而服务质量差”的怪圈之中。
1.通过立法形成统一的行业准则,督促物业公司提供更优质的服务。明确物业服务质量瑕疵不构成业主不交纳物业服务费的抗辩理由,列举瑕疵的具体情形。当物业服务有严重质量问题时,予以酌情扣减,并制定明确的物业服务费扣减标准;
2.物业服务企业作为一方市场主体,其发展应遵循市场客观规律。在推动物业管理市场机制建立的同时,优化物业服务资源配置,搭建公平、公正、透明、有序的市场竞争机制,促进其市场化、社会化、专业化、法治化发展。
3.加大政府监管,政府应通过社区管理的有限介入,形成业主自治与社区治理的良性社会互动;通过宏观监督与引导,实现维护小区的正常管理秩序、生活秩序和安全秩序,维护大多数业主的合法权益的目的,从而实现社区的和谐共治。
4.业主交纳物业服务费情况,纳入个人征信系统,与银行放贷、公务员考试、孩子上学等信用。业主未交纳物业服务费的,限制其物业所有权的转移。
住宅物业管理是构建和谐社会的最小单位,是城市管理的重要组成部分。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高,广大业主对物业管理的要求亦越发提高。住宅物业管理的发展关系着民生大计,影响着居民的生活幸福感,国家对物业服务合同纠纷的处理也直接体现了公正司法、实事求是、社会维稳的态度,所以对于物业管理的摸索国家任然是任重道远。
作者:郝玲丽,单位为如皋市人民法院。
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