时间：2022-11-20 20:16:04来源：法律常识
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作者：王璐律师
去年有位老先生找到我们律所，说想要请律师帮助进行强制执行。
具体案情
老先生在2017年结识了一家公司的经理，这个经理经常嘘寒问暖，很快老先生就对他很信任，在2018年借给他三十万元钱，但是到期经理并没有像保证的那样还钱，并且人还经常找不到，于是老先生把经理告上法庭，后来还申请了强制执行，但是执行法官经过查询发现，债务人账户里仅剩两千块钱，还有位于湖北省的一处房屋，只查到了这个房子还有一个共有人，老先生对于这个房屋的具体情况完全不知情。
调查情况
经过律师的仔细调查发现，被执行人也就是这位经理，我们就叫他张经理吧，他在借老先生钱的时候，就已经债务缠身，目前已经被法院列为失信被执行人，现在名下唯一的房屋是和妻子共同共有的，并且在借钱之后没多久二人就协议离婚了，离婚协议中约定要把该房屋过户给二人的儿子。
这个案件有很多需要注意的角度，在此我想分享其中一个最重要的争议焦点，即离婚协议约定的对房屋的处分对债权人来说有效力吗？
分析这个问题我认为应该从两个方面入手。
1.离婚协议是否恶意串通逃避债务？
离婚协议中关于共同财产分割的约定，属于民法典总则、合同编的调整范围，根据民法典规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
老先生在2018年把钱借给张经理，并于2019年起诉，而张经理夫妇在被起诉后短时间内就协议离婚，那么这笔债务不论是个人债务还是夫妻共同债务，都可以认为该二人是知情的，考虑到张经理名下已无任何财产，以及二人离婚的时间等证据综合考虑，在离婚协议里约定将房屋过户给第三人，应认定为存在恶意串通逃避债务。
2.离婚协议与房产证应该谁优先？
根据民法典第209条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。离婚协议作为夫妻二人的内部协议，仅能视为二人的债权，而物权优先于债权，在没有进行实际变更之前，不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力，该房屋仍应按照房屋登记的所有状态进行认定。也就是说，不能以离婚协议中对房屋的分割对抗债权人的代位析产请求。
综合以上分析，即使离婚协议里已经约定了该房屋要过户给第三人，但是这个约定并不足以排除债权人对该房屋申请代位析产和强制执行的权利。
办案体会
这个案件涉及的法律问题很多，比如是否应主张该债务属于夫妻共同债务；比如根据上海高院的规定，作为债务人要先提起代位析产诉讼才能申请执行拍卖共同共有的房屋；比如被执行人仅有一处房屋是否可以强制执行；比如涉及强制执行和房屋，应该由哪个法院管辖等等。
对于律师来说，不仅要从法律规定的角度确定请求权基础，同时也要结合案件具体情况，判断该路径能否走得通，成本如何，会花费多少时间，站在当事人的角度全面考虑，同时也要和当事人充分沟通，向其分析利弊，提供建议和最优的解决方案。
法律依据：
1.民法典总则、合同编、婚姻家庭编
2.最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定
3.上海市高级人民法院关于执行夫妻个人债务及共同债务案件法律适用若干问题的解答
如需法律帮助，请联系作者王璐律师。
内容摘要：离婚协议约定登记在夫妻一方名下的房屋所有权归另一方所有，但未办理产权变更登记。离婚后该房屋因登记一方负个人债务而被强制执行，另一方能否以离婚协议关于房屋产权的约定排除强制执行？在司法实践中，包括最高人民法院在内的各级、各地法院对该问题形成了各种不同的裁判路径与结果。这种案件涉及到身份关系和财产关系，在法律适用中容易出现分歧，有必要构建一套统一的裁判规则，减少当前司法实务中“同案不同判”的情况。本文以离婚协议中房屋归属的夫妻一方提起的案外人执行异议之诉为切入点，对离婚协议中房屋权属约定能否阻却强制执行的问题加以研究。
关键词：离婚协议；房产权属约定；强制执行；案外人异议之诉
离婚后房屋因登记一方负个人债务而被强制执行时，离婚协议中约定房屋归其所有的夫妻另一方（作为案外人）可依据《民事诉讼法》第234条的规定，就执行标的向执行法院提出执行异议。案外人理由成立的，执行法院应裁定中止执行；理由不成立的，则裁定驳回。案外人对执行异议裁定不服的，可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称《民事诉讼法司法解释》）第304条的规定，向执行法院提起案外人执行异议之诉，案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回是案外人提起执行异议之诉的前提条件。
一、案外人执行异议之诉的审查标准
（一）与执行异议程序的不同
在执行异议程序中，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性、该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第25条明确规定了判断案外人是否系权利人的标准。其中，对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。因强制执行贵在迅速、及时，执行异议程序对权利的审查奉行以形式审查为主，执行机关主要依外观事实对被执行人的责任财产予以认定。
登记记载的权利人，在法律上推定其为真正的权利人。但权利之外观未必总能与真实的权利状况一致。如果在两者不符的情况下继续进行执行程序，可能会给实际权利人的合法权益造成侵害。案外人执行异议之诉就是这种情况下对实际权利人的救济制度。案外人执行异议之诉中，法院对案外人的实体权益进行审查，对案外人对执行标的物是否享有权益、享有什么样的权益以及权益是否足以排除强制执行进行判断。
两个法律程序审查标准不同，法律效果也可能截然不同。因此，离婚协议中房屋归属方提起的案外人执行异议，通常因其未办理产权变更登记而被驳回，但这并不必然导致执行异议之诉中对其诉求的否定。
（二）执行异议之诉的审查标准
按照《民事诉讼法司法解释》第312条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，法院应判决不得执行该执行标的，反之则判决驳回诉讼请求。但对于“何种民事权益”足以排除强制执行、依据何种标准去衡量“足以排除”等问题，我国现行法律未作进一步的解释，使得司法实践中对这些问题的理解与适用上出现了不同的理解。
在案外人执行异议之诉的审理实践中，法院首先会对案外人的实体权利主张是否成立予以审查，对案外人是否对执行标的享有实体权益以及享有何种权益进行判断。再通过对案外人权益与申请执行人权益的优先性进行比较最终判断案外人的权益能否产生排除强制执行的法律效果。
学理通常认为，足以排除强制执行的民事权益主要有所有权、担保物权、用益物权、债权、占有等。一般来说，物权有排他性，可排除强制执行，债权则无，但非可一概而论。我国浙江省、江苏省、黑龙江省、北京市等部分高院制定的审理案外人执行异议之诉的指导规则中对可以排除强制执行的案外人权益进行列举，但各地的规定均有所不同。海南省高级人民法院关于审理执行异议之诉的纠纷案件的裁判指引（试行）中则对判断权益优先性的基本原则进行了规定，即物权优于债权、法定特殊债权优于普通债权、生存利益优先等原则。
二、离婚协议中房屋归属方提起的案外人异议之诉的实践分歧
（一）房屋归属方享有的权利属性
在定性离婚协议中房屋归属方所享有的权利时有物权说、债权说、物权期待权说。其主要争议在于离婚协议是否产生物权变动的效力。
1.物权说
这一种观点认为，离婚协议的生效直接产生不动产物权变动效力。具体思路为，离婚协议涉及到身份关系，应当优先适用婚姻家庭法律相关规定。我国法律尊重夫妻间对财产约定的真实意思表示。且离婚协议属于一揽子协议，一旦生效，夫妻身份关系解除，同时夫妻共有财产丧失共有基础。此时，认定离婚协议中对不动产的约定也发生了物权变动效力具有正当性，无需遵循物权变动的一般规则，属于《民法典》第209条但书规定。且根据《民法典》第215条的规定，未办理物权登记不影响离婚协议的效力。因此，离婚协议对不动产归属的约定虽未经登记，但在无善意第三人的情况下, 应认定发生物权变动效力。
司法实践中，部分判决持这种观点，但在少数。笔者认为，首先离婚协议对财产的分割并非夫妻约定财产制的延申。在婚姻关系解除之际对此前夫妻财产的再分配,已经超出了夫妻财产制所欲实现的目的；其次，在夫妻共同财产制下，婚姻关系存续期间取得的、登记在一方名下的房屋原则上归夫妻双方共有，即未登记一方基于夫妻关系取得共有物权。但约定财产制在物权变动的外部效力上并不具有直接变动物权的正当性，约定财产制并不必然产生对抗第三人的效力；最后，我国大多数不动产物权采取登记生效主义。基于离婚协议的物权变动也不属于民法典229~231条规定的特殊物权变动的情形，不属于登记生效的例外。且我国物权公示公信原则涉及到对第三人利益的保护，不应轻易突破。因此，该观点不宜作为类案审理的参照。
2.债权说
这一观点认为，离婚协议不能产生不动产物权变动的效力。我国对依法律行为发生的不动产物权变动模式采用“债权形式主义”，既要求包含物权变动内容的合同合法有效，也要求完成不动产登记。 我国审判实践中也普遍认为，基于离婚协议的物权变动属于基于法律行为的物权变动，必须经依法登记才能发生效力。离婚协议约定权利人享有的仅为请求办理移转登记的债权请求权。
3.物权期待权说
还有一种观点认为，离婚协议中房屋归属方享有的是一种介于债权与物权之间的过渡型权利状态，应赋予案外人优于一般债权的物权化保障。我国法律并未规定“物权期待权”的定义，但《执行异议和复议规定》的解读文章对该规定第28~30条使用了“物权期待权”这一概念进行学理解释。即《执行异议和复议规定》第28~30条分别对案外人异议审查中一般买受人物权期待权、消费者物权期待权、预告登记物权期待权的保护作了规定。
目前，因没有明确的法律规定，对离婚协议中房屋归属方享有的权利能否参照上述物权期待权理论理解和适用也有不同理解。司法实践中有一些法院把握离婚协议中房屋归属方与不动产买受人在执行异议程序中法律地位上的相似性，认可离婚协议中房屋归属方对房屋享有物权期待权，进而判决案外人的权利相对申请执行人的金钱债权更有优先性，可排除强制执行。最高人民法院的执行法官王毓莹在《离婚协议关于房屋产权的约定能否对抗申请执行人》一文中也表示“从实际权利人的角度考量，如果其（约定所有权人）已经实际占有使用房屋，且房屋产权登记正在办理变更或者对于未办理房屋产权变更登记没有过错，则其距离完整的法律意义的所有权人仅仅有一步之遥，其享有的权利的性质为物权期待权，对其应当优先于普通金钱债权人予以保护。”但也有一些法院认为“案外人基于离婚协议对房屋享有的物权期待权，是债权请求权，非法定物权，不具有优先性。”
笔者赞同离婚协议约定权利人享有的为请求办理过户的债权请求权。而这一债权请求权只有在满足特定条件的情况下（如合法占有、无过错）才能享有物权期待权的保护，且应当满足何种条件需要通过法律进行清晰界定，防止适用上的随意性。
（二）债权请求权的优先性比较
上文提到，我国审判实务普遍将离婚协议中房屋归属方享有的权利认定为债权。而对于该种债权相比申请执行人的债权有无优先性、能否阻却强制执行在司法实践中也有不同的观点。
最为典型的有《最高人民法院公报》2016年第6期发布的“钟永玉与王光、林荣达案外人执行异议纠纷案”。该案中法院从权利的成立时间、内容、性质、根源以及案涉房屋的生活保障功能等方面对案外人基于离婚协议享有的请求权与申请执行人的金钱债权进行比较，进而认定前者具有优先性，能够阻却强制执行。而《最高人民法院公报》2017年第3期刊登的“付金华诉吕秋白、刘剑锋案外人执行异议之诉案”中，法院则认为“双方在离婚协议中约定上述房屋产权均归原告所有，这是第三人对自己在系争房屋产权中所拥有份额的处分，该处分行为未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。”因此驳回案外人的诉讼请求。
笔者认为，第二种判决并未正面解决案外人执行异议之诉的核心问题——各方当事人权益的冲突及优先性。发现案外人执行异议之诉中，很多类似于第二种判决，法院的审理重心落在案外人权利性质的界定,并简单以“未发生物权变动”否定案外人的权益对执行的排除效力。这种思路基于债权平等的理念，认为在没有担保物权等其他优先权利设定下，案外人的债权请求权较具有执行名义的债权不具有优先性，甚至两种同样债权性质的权利之间无可比性。但这种思路忽略了案外人执行异议之诉程序设立的立法初衷是从社会需求、维护公平的角度对实际享有权利的案外人提供救济，未把握执行异议之诉的审查要点是发生冲突的两种民事权益的优先性比较。有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，是执行异议之诉案件的审理范围。
三、离婚协议中房屋归属方排除强制执行的要件。
分析我国相关司法判例，司法实践中案外人基于离婚协议排除强制执行需满足以下条件。
（一）执行债权为普通金钱债权
《执行异议和复议规定》第27条的规定“申请请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”相继在第28条、29条又规定了无过错不动产买受人及商品房买受人排除“金钱债权”执行的要件。因为倘若申请执行人和案外人享有的都是物之交付请求权，则可能都存在“同样的物权期待权等因素，恐不能简单得出案外人的物权期待权优先的结论”。因此，类比不动产买受人之物权期待权的相关规定，离婚协议约定权利人能对抗的是未设有担保物权等优先受偿权的“普通金钱债权。”
在执行异议之诉中，申请执行人通常会以案外人基于离婚协议享有的权利未进行公示不得对抗第三人为由进行抗辩。物权的公示公信制度维护的是市场交易安全和交易中的善意第三人。不动产登记名义人的普通金钱债权人信赖的是登记名义人的个人信用与清偿能力，这种信赖既非建立在登记名义人享有特定物的物权外观上，也与特定物的物权无法律上的直接关系。即普通金钱债权人并非基于物权登记的信赖利益与不动产登记名义人就案涉房屋发生物权交易，其并不属于未经公示而不得对抗的善意第三人的范畴。
（二）离婚协议须在房产查封前生效且无恶意逃债的故意。
根据《查封、扣押、冻结规定》第24条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，被执行人不能对已查封的房屋进行处分。因此，离婚协议中房屋归属方要排除强制执行，必须满足离婚协议在房屋查封前已经生效。但实践中，离婚协议的生效也应早于被执行人的债务发生时间。这样才能排除夫妻通过离婚，恶意逃债的可能性。否则夫妻之间对财产分割的约定在有可能损害债权人利益的情况下，仅对夫妻双方具有约束力，不能对抗人民法院的执行。
另外，笔者认为离婚协议的内容显失公平不能当然成为案外人无法阻却执行的理由。因离婚时的财产分割可能涉及到子女抚养、过错方的损害赔偿、对一方的经济帮助、情感等因素，给予一方倾斜和照顾是正常的。因此，离婚协议的财产分割显失公平的情况下，法院应综合考量离婚财产分割情况、是否有合理的理由、离婚与执行债权发生的时间间隔、案外人是否能预知债务的发生等因素，判断是否存在借离婚恶意逃债的可能。而不能一概而论认为财产分割显失公平损害债权人的利益就不能阻却执行。
（三）离婚协议约定房屋归属方对房产未及时办理变更登记无过错。
不管是《查封、扣押、冻结规定》第15条还是《执行异议和复议规定》第28、29 条，均强调买受人对未办理过户登记手续无过错。一般来说客观上可以办理房屋产权变更登记但约定所有权人主观上有意不办理或怠于行使权利者应认定为有过错。但何种程度属于“怠于行使”属于价值判断范畴，司法实践中有些法院认为“主观上不属于故意拖延、拒绝配合办理诉争房产产权变更登记等有重大过失的情况”即可，也有法院认为“在有条件起诉要求办理房屋过户登记手续的情况下，多年内始终未主张办理，怠于行使因《离婚协议书》取得的请求权，不得排除执行。”要求案外人通过诉讼等途径积极主张其权利。
需要注意的是，在《民法典》之前不动产存在抵押债权尚未清偿完毕是案外人对未办理过户登记主张无过错的主要理由。但《民法典》第406条已明确规定“除非当事人另有约定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产”。因此，先不谈抵押权的实现与抵押财产受让人的权益如何平衡，案外人至少可以在抵押人与抵押权人没有约定的情况下，通过及时办理变更登记，使房产不要纳入到债务人的责任财产之中。
（四）在查封前实际占有及生活保障功能
在房产查封前对房屋的实际占有可以成为物权期待权或债权物权化的重要考量因素。因为尚未完成房产占有的债权人很难称得上对特定房产享有一种物权期待权，从而令其债权可排除强制执行的正当性也大为削弱。不过考虑到现实情况的复杂性，是否构成占有应当根据权利人对不动产是否实现了支配和控制进行评价。既包括案外人直接占有也包括将房屋出租给他人等间接占有的情形。
此外，基于以人为本的精神，执行中会优先保护价值位阶更高的生存权。最高人民法院《关于依法妥善审理涉及夫妻债务案件有关问题的通知》第6条、《查封扣押冻结规定》第4条均为这种理念的体现。《全国法院民商事审判工作会议纪要》也贯彻了生存利益优先的原则，在特定情况下商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。因此，“案外人唯一家庭生活住房”、“为案外人及其子女提供生活保障功能”等可以成为案外人享有的权益优于申请执行人的债权的重要因素。
综上，笔者认为可以参考最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一 )》（征求意见稿）的相关内容，对基于离婚协议提起的案外人执行异议之诉构建统一适用规则如下：“金钱债权执行中，人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其为离婚协议中约定的产权归属方为由，提起执行异议之诉，请求排除强制执行，同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一） 离婚协议在被执行人的个人债务发生前已经生效；
（二） 无通过离婚协议恶意逃债的故意；
（三） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（四） 非因案外人自身原因未办理不动产权属转移登记。”
四、结论
2019年11月29日，最高人民法院发布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一 )》（征求意见稿），就执行异议之诉中不动产买受人、消费者商品房买受人、承租人、隐名权利人、被征收人、优先受偿权人等权利人能否排除强制执行的具体规则作出规定，却未涉及司法实践中十分常见的离婚协议约定的产权归属方作为权利人提起的案外人执行异议之诉的内容。
本文仅以房屋登记名义人个人举债，导致房屋被强制执行时，离婚协议约定产权归属的夫妻另一方作为案外人提起执行异议之诉的情况进行研究，并提出构建统一裁判规则的建议。但因现实中离婚协议是当事人双方意思自治的体现，离婚协议中对房产归属的约定可能有多种情况，例如离婚协议中约定房屋归子女所有、约定房屋归属附特定条件等等。判断案外人能否基于离婚协议排除强制执行仍应结合个案实际、各方当事人享有权利的性质、权利取得的来源与时间等其他相关因素进行价值衡量，综合作出判断。
来源:微法官
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尹某、钱某原系夫妻关系，2010年2月14日登记结婚，2022年5月6日登记离婚，二人于2010年5月1日取得涉案房产（所有权人登记为男方尹某）。双方于2022年5月6日签署的离婚协议书中约定“涉案房产归女方钱某所有”。2022年6月10日法院对原告赵某与尹某民间借贷纠纷一案作出民事判决书，同年6月27日赵某向法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了尹某名下房屋一套（即涉案房屋）。2022年7月20日，钱某以查封的涉案房屋系其所有为由，向法院提出执行异议，法院于8月15日作出执行裁定书，驳回钱某的异议请求。随后，钱某提起执行异议之诉，请求判令不予执行涉案房屋并由被告承担该案诉讼费用。
法院经审理认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，本案依据钱某提交的证据，涉案房屋为尹某与钱某在婚姻关系存续期间取得的财产，虽仅登记在尹某名下，但依据民法典第一千零六十二条之规定应属于夫妻共同财产，尹某与钱某在登记离婚时约定涉案房屋归女方钱某所有，但未办理不动产变更登记，根据民法典第二百零九条的规定，该约定不发生物权变动的效力，钱某仅获得了对尹某的债权请求权，因此涉案房屋应认定为尹某与钱某的夫妻共同财产，二人享有共同所有权。最终，法院依法驳回了钱某的诉讼请求。
说法：
在不少执行案件中，处置被执行人的房屋成为实现债权人合法权益的一种主要途径，但在实现债权人合法权益的同时经常会遇到这种问题：经过查询被执行人名下有可供执行的房产，但在执行过程中案外人也就是房产的夫或妻一方提出案外人执行异议，要求停止对涉案标的物进行处置。在司法实践中该类案件的发生，不但影响了案件办理进度，更一定程度上加剧了案件双方当事人之间的矛盾，造成债权人不能对标的款足额追回。具体到本案，争议的焦点之一是，法院查封的涉案房产是否属于登记在其名下的被执行人所有，民法典第一千零六十二条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产为夫妻的共同财产，归夫妻的共同所有：……生产、经营、投资的收益……及其他应当归共同所有的财产。本案中涉案房屋是尹某与钱某在婚姻关系存续期间购置的财产，应属于夫妻共同财产。焦点之二，夫妻间离婚协议对不动产归属的约定是否发生排除强制执行的效力，民法典第二百零九条规定，不动产物权登记的效力，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中钱某作为原执行案件的案外人，并未证明对执行的房产享有排他性权利，因此最终败诉。
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