时间：2022-11-21 01:31:06来源：法律常识
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在房价持续走高的今天，离婚案件中有很大一部分纠纷都与房产的归属与处理有关。而基于目前的房产销售政策，夫妻离婚时，有一部分房屋属于期房，或尚未交付使用，或虽已交付，但仍未办理不动产权证。那么在离婚诉讼中，此类房屋到底能否处理呢?
1、尚未取得产权证的房屋，无法在离婚诉讼中处理所有权的归属。
根据《民法典》第216条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”、《民法典》第240条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，离婚时的房产处理，应以不动产登记簿记载的所有权为依据，在夫妻二人购买的房屋尚未办理不动产权证的情况下，二人对房屋并未取得所有权，或者说该房屋尚处于所有权待定状态。而夫妻二人最终能否取得完整所有权，人民法院是无从判断的。
基于以上原因，《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释(一)》第77条明确规定“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”因此，人民法院针对未办理产权证的房屋，一般的做法是：如果已经交房，根据实际情况处理房屋的使用权(部分法院连使用权都不处理);如果尚未交房，直接不予处理，但会告知当事人在房屋办理产权证后另案处理。
2、笔者认为，未办理产权证的房屋，在离婚时，虽不能处理房屋所有权的归属，但根据合同的相关理论，为避免诉累，可以处理购房合同所对应的权利与义务。
如果未办理产权证的房屋，只能处理使用权，或者不予处理，那么一旦长期无法办理产权证，势必在离异夫妻间产生不可避免的争端，既不利于矛盾的解决，也会产生更多的诉讼。
笔者认为，虽然房屋所有权尚不确定，但购买者与房产出售方的合同关系是确定的，不论将来房屋是否交房，能否办理不动产权证，购买者均可根据购房合同中的约定以及法律的规定主张权利，此为不同于物权的债权。因此，在离婚诉讼当事人同意的情况下，为避免离婚后因房屋的交付、使用、房贷的归还、归属等再产生争议，可以在离婚诉讼中，就购房合同所对应的权利与义务进行处理，即判决权利义务归于一方。
目前，这一处理方式，已有多个法院在多个案件中适用。比如，北京市丰台区人民法院在其审理的(2020)京0106民初1312号离婚后财产纠纷案件中，判决“一、谢某、胡某与固安京御幸福房地产开发有限公司于二〇一四年七月三十一日签订的《商品房买卖合同》中权利义务由谢某概括继受;二、谢某于本判决生效之日起三十日内支付胡某房屋折价款200000元。”
又如，吉林省吉林市丰满区人民法院在其审理的(2021)吉0211民初145号离婚后财产纠纷案件中，判决“一、韩某于2016年8月27日与吉林市中海海华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》(预售)，合同编号：2016-GJSQ-5666项下的权利义务由何某享有，剩余贷款由何某偿还，待具备办理不动产登记条件时韩某协助何某办理该不动产登记，办理不动产登记的费用由何某自行负担。”
而江苏省镇江市京口区人民法院早在2017年就做出过类似判决，在该院审理的(2016)苏1102民初4078号同居关系析产纠纷中，判决“一、原告刘某、被告王某某于2015年12月17日与镇江和融房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》项下的权利义务由原告刘浩一人继受。二、镇江市优山美地XX#2601室房屋剩余按揭贷款由原告刘某一人负责偿还，原告刘某于本判决生效后十日内补偿被告王某某4249.98元。”
类似的判决还有广西壮族自治区南宁市(地区)中级人民法院于2017年出具的(2016)桂01民终1230号民事判决书、浙江省杭州市滨江区人民法院于2020年出具的(2019)浙0108民初5821号民事判决书等等。
3、为便于执行，建议由合同签订方取得购房合同的权利与义务。
虽然在婚姻关系存续期间，夫妻中任一方签订购房合同购买的房屋，在无特别约定或特殊情况之下，均属于夫妻共同财产，即对房屋出售方享有的债权应属于夫妻二人共同所有。但毕竟离婚诉讼属于购房合同外的法律事件，处理的是离婚时二人分割财产的问题，为避免将来在执行中存在问题，建议在夫妻一方签署购房合同的情况下，最好由合同签订方取得购房合同的权利与义务。
综上，在离婚诉讼中，如果涉及到未取得产权证的房屋，为避免诉累，本着尽量为当事人一次性解决争议的初衷，作为代理律师，我们可以给到当事人处理合同权利义务的法律意见，供当事人选择。笔者所在团队已在部分离婚案件中采取此种方式处理，不仅得到了当事人的认可，也获得了承办法官的肯定。相信这一处理方式，未来会适用到更多的离婚案件中!
律 师 简 介
龚林莉
职务： 昆明市律协婚姻家庭法律委员会委员
盈科昆明合伙人、婚家部副主任、业务指导委员会委员、2020年度优秀律师
盈科全国财富讲师团星级讲师、2021年度优秀律师
业务范围：婚姻家事诉讼、民商法事
*本文章仅用于交流，不代表北京盈科（昆明）律师事务所或其律师出具的正式法律意见或建议，任何仅仅依照本文的全部或部分内容而做出的决定及因此造成的后果由行为人自行负责，如果您需要法律意见或其他专家意见，应当向具有相关资格的专业人士寻求专业的法律帮助。转载请在文章显著位置标明作者及出处。
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我和巩某是2013年结的婚。巩某父母在婚前以巩某的名字购买了一套两室一厅的住房，婚后，我们一直住在该房中。2016年3月开始，我们俩经常因琐事吵架，现在准备离婚。可是我婚后一直没有工作，没有经济来源，没钱租住房屋，所以我请求巩某帮助我，让我继续居住在该房中，巩某却断然拒绝。请问，离婚时，我无家可归，巩某有义务帮助我吗？
律师答疑
我国《民法典》规定了，离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。同时根据《关于适用〈民法典〉若干问题的解释》“一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”所以，您在离婚后无房可住，且没有经济收入，自然有权要求巩某以房屋居住权的形式给予帮助。法律如此规定在一定程度上保护了妇女的合法权益，但是在实践中，有些离婚妇女虽然通过法院判决取得了房屋的居住权，但在居住之时往往得不到房屋所有权人的认可以及尊重，甚至房屋的所有权人会对其恶言相向。所以，为避免此类事情发生，您也可以要求巩某给予您一定的租房补贴。
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贺某某与王某某原系同学关系，双方于2012年6月确立恋爱关系，2013年登记结婚。后因琐事产生矛盾，致婚礼取消。双方自登记结婚至今，未共同生活，未生育子女。贺某某向法院起诉要求与王某某离婚，并分割共同财产。经法院查明，贺某某、王某某在登记结婚次日共同向案外人上海某置业有限公司购买了位于本市普陀区的商品房（期房），现该房屋尚未交房，产权仍登记在上海某置业有限公司名下。庭审中，贺某某、王某某未能就共同所购房屋的所有权归属协商一致。法院认为，因该房屋尚未取得所有权，也未交付使用，故本案中对该房屋不作处理，双方可另觅合法途径解决。
那么，为何法院没有处理双方婚后购买的商品房呢？因为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)第七十七条第一项的规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
虽然本次诉讼没有解决涉案商品房的所有权问题，但在该房屋取得产证后，若双方对房屋分割仍有争议，可以离婚后财产纠纷案由主张分割该房屋的所有权。
《婚后购买的商品房未取得房产证，离婚时如何处理？》为方燕律师的原创文章，谢绝转载，上海离婚律师方燕感谢您的配合！
方燕律师系上海市光明律师事务所副主任、合伙人，中级职称律师并由上海市律师协会专业能力水平评定为——“婚姻家庭专业律师”。
方燕律师自2002年执业起就涉足婚姻家事法律业务领域，至今已有20年。方燕律师在查找第三者、挖掘隐匿财产、转移夫妻财产、争取子女的抚养权、缩短案件审理时限方面有着非常丰富的实战经验。如您有婚姻相关问题，请联系方燕律师。
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