时间：2022-11-21 06:30:04来源：法律常识
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五证两书一表是开发商销售商品房必备的文件，作为从事开发地产工作的了解“五证”内容才能提前准备好相关资料，避免延误办证时间所带来的损失。那么，作为购房者来说，认真了解一下“五证”，也可以帮助您减少买到烂尾楼的风险。
房地产“五证”是哪五证呢？
如何办理？具体每一个证办理的流程有哪些呢？
作为地产开发企业，开发任何项目，都必须按政策办理五证。即：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，我们简称“房地产五证”，后面交房还有“两书一表”。
办理“五证两书”的过程中，最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明出售房屋属合法交易范畴。《商品房销售（预售）许可证》的预售范围为本项目可销售楼盘，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内。
当前，开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
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《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。主要是各类规划区内的房改房和经济适用住房、商品房和城镇其他用地，发证对象为拥有土地使用权的个人或企业。
房地产《国有土地使用证》的取得方式？
国家供给房地产业的土地，大部分是由政府设立的土投公司统一置地，转给城投或部分开发企业。其中另一部份土地是由政府公共资源局向社会公开招拍挂供应土地，开发商通常是直接从公共资源管理局以竟价方式获得高价土地，所以开发企业办理《国有土地使用证》的材料都是由土地局职能部门专业办理，开发企业只要有支付钱的能力，就能直接拿到《国有土地使用证》。
《国有土地使用证》经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。本证起到确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处罚。
办理条件及所需资料
1、办理建设工程规划许可证需提交:
(1)书面申请
(2)建设项目申请审批表
(3)建设项目批准、核准、备案文
(4)企业营业执照
(5)房地产开发资质
(6)建设用地规划许可证
(7)使用土地的有关权属证明文件
(8)经依法审定的总平面规划设计图(3份)
(9)取得勘察设计证书的单位所做的施工图设计图纸
(10)建设、人防、水利、环保、文物、节能审查等相关主管部门依法出具的审查意见
(11)法律、法规、规章规定的其他材料
注:总平面规划设计图、施工图，须报送电子文件。
《商品房销售（预售）许可证》
《商品房销售（预售）许可证》市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。
商品预售许可证办理流程
1、商品房预售许可申请表;
2、商品房预售许可申请法人委托书；
3、商品房预售许可申请报告,附商品房预售方案;
(1)商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
(2)如代理销售,应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案证书(复印件)。
4、工商营业执照(复印件);
5、房地产开发资质证书(复印件);
6、开发项目立项资料(复印件);
7、国有土地使用权证(原件);
8、建设工程规划许可证(原件);
9、建筑工程施工许可证(原件);
10、工程施工合同(复印件);
11、建审总平面图(复印件);
12、房产测绘成果报告(原件);
13、商品房预售资金监管协议;
14、申请材料为复印件的应加盖申请单位公章,并携带原件。申请材料不能提供原件的,应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。
两书
“房地产五证两书”中的“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。“两书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件。房地产开发企业应按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：。工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；地面空鼓开裂、大面积起沙1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
《住宅使用说明书》：应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。如在房屋使用中出现问题，说明书将成解决开发商与业主之间纠纷的重要依据。
一表
“五证两书一表”中的“一表”为：《竣工验收备案表》。
《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
根据商品房销售管理规定，“五证两书一表”是开发商销售的重要文件。“房地产五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，两者表明所购房屋属合法交易范畴。“两书”是开发商在向购房者交付房屋时，房地产开发企业必须提交给购房者的产品质量保证文件，建议购房者在验收房屋交接时一定要向开发商索取。
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来源：【新甘肃】
机构“瘦身” 效率“加码”
——酒泉市全力开展党政机构“大科室”制改革
王国全
“开展‘大科室’制改革以来，我们科室力量得到有效加强，职责更加明确，运行更加顺畅，整体工作效能得到很大提高。”酒泉市委编办市直机构编制科负责人陈世清说。
2021年下半年开始，酒泉市分三批在50个市直党政部门开展“大科室”制改革试点。通过重组内设机构、优化职能配置、强化管理服务、提高效率效能等措施，着力破解党政部门内设机构繁杂、功能萎缩、分散设置、职能重叠、职责交叉、效能低下等突出问题。
建好改革“前哨站”
酒泉市第五次党代会报告指出，一些领域改革不够彻底，影响发展的体制机制障碍依然存在，优化营商环境仍需持续用力。
面对这些矛盾和问题，酒泉市启动“大科室”制改革工作，以刀刃向内的勇气不断推进自我革命。
开展“大科室”制改革，选好试点既能为大范围改革实践投石问路，又能为局部先行先试拓展空间，就好比是改革“前哨站”。
酒泉市先期选择市委办、市政府办、市委编办、市发展改革委、市财政局5个部门进行试点。
酒泉市委综合考虑职能职责配置和推动业务发展的实际需求，研究提出《“大科室”制改革政策口径》，就试点部门关心关注的精简比例、挂牌机构、干部职务待遇等方面问题提出政策解释意见。
酒泉市委编办抽调专人组成工作专班脱岗开展工作，深入学习借鉴外地经验做法，制订“大科室”制改革试点工作指导意见，对试点部门“大科室”制改革试点工作作出统一规范。全面系统梳理试点部门机构历史沿革、主要职能、内设机构和人员编制调整变化等情况，对试点部门的内设科室进行工作饱和度测算，为有效整合科室、科学划分职责奠定基础。
酒泉市委编办作为“大科室”制改革牵头部门和试点单位之一，将原有8个科室精简为4个，充分发挥了试点对全局性改革的示范、突破、带动作用。
“大科室”制改革开展以来，酒泉市第一批5个、第二批23个试点部门内设机构由改革前的307个精简整合至213个，平均精简率达30%。
梳理职能重构科室
“大科室”制改革开展以来，试点部门依托“三定”规定，重新整合设计、优化配置职能职责。同时，对职责交叉、职能相近的予以整合，职能弱化、职责单一的合并到职能较强的科室；将行政审批职责集中到一个科室，简化审批流程；机关人事、老干、后勤服务等工作原则上由一个“大科室”负责。整合后的“大科室”还明确了与省上部门处室的上下对应关系，既允许“一对多”，也允许“多对一”。
根据业务分工实际，通过测算内设机构工作饱和度，综合考虑工作能力、年龄结构等因素，由部门统筹将编制力量配置到各内设机构及具体岗位，配强承担部门主责主业的内设机构，人员最大限度统筹使用，彻底解决“一人科”“两人科”问题，避免编制资源分散。同时，重新设计“大科室”工作流程，制订流程图，减少程序环节，提高工作效率。
酒泉市发展改革委办公室副主任田涛说：“开展‘大科室’制改革试点，对我们单位解决当前人员不足、合力不够、效率不高等问题是一项很好的措施。”
前两批28个部门改革后，“大科室”最多的9人、最少的3人，平均4人以上，没有了“一人科”“两人科”的情况。
健全机制完善制度
“大科室”制改革不仅精简了内设科室数量，而且使原有权责事项得到了进一步明确。
试点部门按照权责一致的原则，逐一细化分解部门行政权力事项对应的责任事项和追责情形，将行政权力清单与责任清单统一规范为权责清单，以“一表两单”的形式展示，实现了“两单融合”，构建了权责匹配、简明实用的清单模式，彻底解决了内设机构职责交叉、权责不清等问题。
为建立科学高效的管理体制，重构后的“大科室”负责人采取竞争上岗或组织任命等方式配备。成员分工则探索实行AB角制，“大科室”负责人与副职互为AB角，“大科室”副职与科室工作人员互为AB角，在不同业务流程中担当不同工作角色，一专多能、一岗多用，做到工作有侧重、分工不分家，增强整体合力。
陈世清就是市委编办“大科室”制改革后通过竞争上岗的科室负责人。“AB角制，很好地调动了科室成员的积极性，让大家掌握了更多业务技能，成为多面手，能够胜任多个岗位，有利于大家长远发展。”陈世清说。
目前，市直部门试点工作正在全面有序组织实施，初步达到了机构设置更合理、队伍建设更有力、职责边界更清晰、运行流程更优化的目标。下一步，酒泉市将继续抓好试点改革后续工作，10月底前全面完成试点任务。
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孙儿4岁了，马上面临小学择校的问题。为了让孩子读更好的学校，父母拼命存钱买房，连外公外婆也来“助力”——近日，55岁的长沙外公刘国培（化名）就因此遇上了一件麻烦事。
今年2月，为了让孙儿上个好学校，他在学区房上动了心思：让孩子落户到亲戚家？有人接收可孩子却是入学的“三表生”；自己买套房子落户吧，孩子只能当“二表生”；要不给女儿买套房，让孙儿当优先入学的“一表生”呗，可想法刚提出来，女婿不干了！
一套学区房的落户与孩子的入学关系有多大？想买房“换学校”的祖父母可得接着往下看了！
文、图：今日女报/凤网记者 陈炜
“每年9月都会有不少家长前来咨询学区房的相关法律问题，这不，已是外公的长沙县老人刘国培就遇到了类似的困扰。”9月8日，今日女报/凤网记者来到湖南友和律师事务所，律师张亮带着记者来到长沙县佳美紫郡小区，见到了买学区房遭遇困惑的当事人刘国培。
原来，刘国培的女儿刘颖和女婿张毅自结婚后就在长沙河西买房定居。当时，女儿婚房的30万元首付款是双方家长一起凑的，每月3400多元的房贷由夫妻俩自己偿还。
第一套房的压力，已经让小俩口有些喘不过气。而眼见外孙今年4岁了，马上就要考虑读小学的事，刘国培便想在学区房上动点心思，给孩子选个不错的学校。
“亲戚的房子有学区名额，能让外孙落户，可听说只能当‘三表生’。”刘国培说，所谓“三表生”，是指孩子有长沙户籍，但户主并非自己的直系三代亲人。而这类孩子只能等“一表生”和“二表生”优先入学，有剩下的名额再考虑分配。
考虑到孩子很可能“抢”不到名校名额，刘国培决定自己出钱买房。于是，接下来的半年时间，他跑遍了长沙，最终还是决定在自己居住的长沙县佳美紫郡小区买第二套房，一方面能让外孙入学口碑不错的长沙县泉塘第二小学，另一方面价格合适，又方便家人照顾孩子。
可是，当刘国培把购买学区房的决定告知家人后，女婿居然第一个跳起脚来反对！
“主要矛盾还是在于如何落户。”刘国培说，如果房子写自己和妻子的名字，外孙入学享受学区待遇时，还是只能当“二表生”，不能最先录取。但如果把房子落户到女儿女婿身上，他们的房贷压力太大了，而我们老两口也不想把辛苦钱全变成他们俩的“婚后财产”，“万一感情不好离婚了，我们一辈子的积蓄就要被分走一半”。
于是，为了落户的事儿，家人吵翻了天。最终，刘国培决定走法律途径，请张亮律师提建议，并予以公证。
“关键在于解决两个问题，一是新房挂名要不影响小孩入学，二是如果女儿、女婿婚姻破裂，房子的产权该如何得到最好保障。”张亮说，他建议刘国培家人协商，让其女儿先出面签订购房合同并办理银行按揭，但钱款可由刘国培通过自己名下的银行卡转账到女儿的账户，用于支付首付款和偿还银行贷款。之后，再去公证处办理房产公证手续。
张亮解释，他之所以建议刘国培这样操作，主要是方便对方之后去公证处时能明确并通过“新房系父母给女儿个人所有的财产，其行为认定为父母对子女的个人赠与，而不作为女儿女婿的夫妻共有财产”的声明。
就这样，刘国培在张亮的陪同下，带上购房合同、银行流水等资料来到了长沙县公证处，最终两不耽搁。
知识链接>>
龙腾（长沙市腾地房地产公司经理）
目前，长沙市的升学政策是小学就近、初中派位、高中凭考。不少父母为了给孩子提供更好的教育环境，会选择购买配套优质师资力量学校的学区房。不过，并非买到了学区房，孩子就一定能顺利入读新房周边的好小学、好初中。
长沙市内的学龄户籍儿童是按“房户一致优先”原则录取。通常，当报名人数超过学校招生计划时，学校会根据学龄儿童户籍和家庭住宅情况，按“一、二、三、四表生”的先后顺序进行录取。
一表生：录取的是户口与父母户口、家庭住房（即父母有房产的，以父母房产证为依据认定）三者一致，且都在小学教育服务区的学龄儿童。
二表生：当“一表生”录满后，才是自出生日起在本市的祖父母（外祖父母）家，且祖父母（外祖父母）住房在本小学教育服务区的学龄儿童。
三表生：寄居在亲戚家并落户从而拥有主城区户籍，且亲戚的住房在本小学教育服务区的学龄儿童。
四表生：无主城区户籍，但符合在主城区就读条件的学龄儿童。
需要提醒的是，尽管“二表生”存在入读优质中小学的可能性，但如果部分小区入读的学龄儿童较多，由此也会存在无法入学的情况。此外，即便是“一表生”，如果其父母购买的是学区二手房，也可能因无法落户或无法办理学籍等问题，导致孩子不能入学。
律师说法>>
孙金刚（湖南天仁律师事务所律师）
因学区房引发的纠纷不计其数，原因主要有两大类：一是由于价格变动和资金问题导致合同无法履行；二是有了学区房却落不了户、无法取得学籍，不满足入学条件。
第一类原因中，以卖方违约涨价和买方遭遇销售欺诈最为常见。而第二类原因，往往与购房者法律意识薄弱、了解的相关信息滞后等有关，比如，上文中提到的学区房落户问题，就是导致无法正常入学的一大因素。
祖辈给孙辈购买学区房，是很有法律讲究的。购买新房与二手房所面临的法律问题也大不相同。比如，购买新房时，更需要注意的是落户在哪位家庭成员更合适，一旦赠予，该如何保障权益；而购买二手房时，则更多要考虑卖方是否会因未及时迁出户口导致买方子女无法入学等，这时，签订的买卖合同则会成为唯一法律依据。
所以，建议购买学区房的家长，学会在房屋买卖合同上下功夫，明确学区概念、敲定入户期限，同时约定相关违约金条款，以避免利益受损。
专家解析>>
张楚文（湖南省社会学研究协会秘书长）
每逢开学季，都免不了有一些因学区房导致的纠纷。从社会角度来看，过度迷信学区房，并不是一个好的社会风向，一方面可能导致房产商弄虚造假，靠学区概念来抬高房价，欺骗消费者；另一方面，也可能让家长迷失心智，盲目相信“环境改变人生”的观念，忘记“勤能补拙”的古言。
更重要的是，中学学区房目前对长沙来说，只是一个概念。目前长沙市的升学政策是小学就近、初中派位、高中凭考，市民购买学区房的实际意义主要是小学入读。可是，“就近入学”规定，也并未决定“小区离学校近，就一定能入学”。
俗话说，家长是孩子最好的老师。所以，希望广大家长理性看待学区概念，切勿因一套学区房引发家庭矛盾，导致家人间的信任崩塌。给孩子一个温馨可靠的家庭氛围，或许远胜于执着买房。
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其实，生活中和刘国培有同样忧虑的父母不在少数。父母给婚后的子女购房，房子归谁？这和出资多少、是全款还是部分付款、写谁的名字等都有关系。
?情况一：一方父母为子女全额出资购房，房屋登记在该子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，在夫妻共同财产认定中，应认定为夫妻一方的个人财产。
?情况二：一方父母为子女全额出资买房，房屋登记在子女夫妻双方名下的，在此情况下，除非能够证明出资方父母明确表示出资款是对其子女单方面的赠与，否则视为对子女夫妻双方的赠与。在夫妻财产认定中，应认定为夫妻共同财产。
?情况三：一方父母为子女部分出资购房（主要指首付款，下同），夫妻双方共同还贷，房屋却登记在出资方子女名下的，房屋应认定为夫妻双方的共同财产，父母出资部分应视为对子女夫妻双方的赠与。但是，父母明确表示赠与子女一方的除外。若夫妻关系无法存续，一方申请离婚要求分割房产，出资方父母的子女一方可以根据实际情况适当多分。
?情况四：一方父母为子女部分出资购房，夫妻双方共同还贷，房屋登记在夫妻双方名下的，房屋应认定为夫妻双方的共同财产，父母出资部分应视为对子女夫妻双方的赠与，但是，父母明确表示赠与子女一方的除外。若夫妻关系无法存续，出资方父母的子女一方可以根据实际情况适当多分。
?情况五：双方父母共同出资为子女购房，房屋登记在一方子女名下时，该房屋可认定为夫妻双方按照各自父母的出资比例按份共有，但是，当事人另有约定的除外。
?情况六：双方父母共同出资为子女购房，并将房屋登记在子女夫妻双方名下的，在夫妻共同财产认定中，该房屋应认定为夫妻共同财产。
编辑：小Y
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