新城婚姻家庭纠纷律师多少钱,选择产权调换的,安置时互结差价

时间:2022-11-21 15:45:09来源:法律常识

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  • 因婚姻关系拆迁给予增补面积获得安置房,配偶一方可主张折价分割
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    【案情简介】

    万某飞与林某双于2017年10月登记结婚,婚后未生育。双方因性格不合产生矛盾。林某双于2018年12月、2019年2月二次起诉离婚均未获准许。2020年2月万某飞起诉离婚,法院于2020年5月11日判决离婚,认定林某双收到彩礼现金128,000元及金器(与给付男方的金器相抵,差价酌定为25,000元),考虑到双方共同生活时间较短,酌情确定林某双返还万某飞彩礼75,000元。

    2013年4月,林某良作为被补偿人代表,与崇明县房屋(土地)征收中心签订《置换房屋补偿协议》,核定林某良户居住房屋有效建筑面积180平方米。2017年12月17日,林某良以被补偿人代表,与崇明县房屋(土地)征收中心签订《置换房屋补偿协议》,核定居住房屋有效建筑面积80平方米(增补),获得补偿款104,000元,由林某良签收。

    林某良户安置房价格计算表显示:被补偿人核定应安置建筑面积为260平方米,根据有关政策,安置房面积在核定应安置建筑面积内按一楼2,000元/平方米、五楼2,350元/平方米、八楼2,600元/平方米计算。超核定安置建筑面积0—15平方米内(含15平方米)按一楼2,450元/平方米、五楼2,800元/平方米、八楼3,050元/平方米计算。超核定应安置建设面积15—30平方米(含30平方米)内按一楼3,850元/平方米、五楼4,200元/平方米、八楼4,450元/平方米计算。超出核定应安置建筑面积30平方米以上部分一楼5,850元/平方米、五楼6,200元/平方米、八楼6,450元/平方米计算。

    可建建筑面积增补申请表显示,记载建筑面积180平方米,申请增补可建建筑面积80平方米,申请安置面积260平方米,应安置人数4人,即林某良、丁某君、林某双、万某飞(户口在建设镇蟠南村XXX号,村建所出具未建房证明)。

    2017年12月17日,林某良支付了三套安置房房款共计903,496.50元。该三套安置房分别为:802室(权利人登记为丁某君,建筑面积125.18平方米,安置房结算面积为121.51平方米)、502室(权利登记人丁某君,建筑面积104.44平方米,安置房结算面积为99.76平方米)、102室(权利登记人林某良,建筑面积104.34平方米,安置房结算面积为99.70平方米)。三套安置房房款组成:802室的121.51平方米安置结算面积×2,600元/平方米(8楼基价)=315,926元;502室的99.76平方米安置结算面积×2,350元/平方米(5楼基价)=234,436元;102室安置结算面积99.70平方米中,38.73平方米×2,000元/平方米(1楼基价)+15平方米×,2,450元/平方米(1楼超核定面积15平方米内价格)+15平方米×3,850元/平方米(1楼超核定面积30平方米内价格)+30.97平方米×5,850元/平方米(1楼超30平方米以上价格)=353,134.50元。

    一审审理中,法院依取权进行了调查咨询,原城桥镇村建所干部、现城桥镇拆迁办相关人员表示:拆迁安置依照“崇府发(2007)115号”文确定安置面积。按照“阳光政策”,一家三口的安置面积就是180平方米,若家中子女结婚,老人一户与子女一户整体合计安置260平方米,具体安置份额由家庭内部讨论协商。崇明区建设镇村建所相关人员表示,万某飞的建房权益与父母捆绑在一起,不能再享有分户建房权益。无论婚否,均无法申请建房。如在女方处享受了动迁利益,是否影响将来在户籍地动迁,不作解释。崇明区房屋征收服务事务所相关负责人表示,2013年按在册农业人口核定林某良夫妻三人180平方米。林某双与万某飞2017年10月结婚,政府按照农村建房标准增加80平方米,安置人员4人,包含万某飞在内,至于具体安置组成部分及溢价面积的享受,均以整户计算,不作具体细分。二次选房时间间隔不长,第一轮选是按照13年动迁安置协议选的,第二轮是按照增补80平方米来选的。

    加盖上海市崇明房屋征收服务事务所有限公司印章的《关于新城42号地块林某良(户)选房情况说明》显示:该地块于2017年12月进入回搬阶段,该户增补80平方米,第二次选房按80平方米,根据安置房选房单登记顺序,第二次选房面积为海天景苑XXX号XXX室,结算面积99.70平方米。

    一审庭审中,林某双、林某良、丁某君表示内部不需要划分份额。目前102室空置,802室已经装修完毕,502室由林某良居住。本案当事人一致同意安置房归林某双、林某良、丁某君所有,万某飞取得相应折价款。

    法院就三套房屋市场价进行询价,102室市场成交价在17,000元/平方米左右,502室成交价在18,000元/平方米左右,802室在20,000元/平方米左右。本案当事人均认可法院询价。

    【一审判决】

    一审法院认为,公民的合法权益受法律保护。本案的争议焦点在于万某飞是否能够享受拆迁利益,以及能得到多少利益?就林某良户原有的180平方米拆迁补偿安置,系2013年拆迁时的安置,故拆迁补偿款应属于林某双、林某良、丁某君。2017年订立的拆迁协议是基于万某飞与林某双结婚事实而取得,政策性给予该户的增补可建建筑面积,故该部分补偿款104,000元及安置房屋利益可归万某飞与林某双享有。802室、502室房屋系林某良户原有的180平方米房屋被拆迁后,第一轮选房。102室系增补的80平方米可建未建面积置换所得的安置房。根据三套安置房产权登记及使用情况,以及双方当事人的意见,确定三套安置房归林某双、林某良、丁某君共同共有,由林某双、林某良、丁某君支付万某飞相应折价款。

    对于折价款的确定,既要考虑拆迁安置权益的来源、选房的顺序、房屋的市场价、出售房屋应支付的相关费用、万某飞与林某双婚姻基本情况等因素,又要考虑增补面积的取得系基于万某飞与林某双婚姻关系、万某飞系实际安置对象以及对万某飞及林某双今后拆迁权益的影响、万某飞应得的补偿款及林某双、林某良、丁某君支付的购房款、安置房平价购买及溢价购买的权益等等,合情合理确定。综合各方因素后,酌定由林某良、丁某君、林某双支付万某飞安置房折价款800,000元。综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及2007年《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款、2001年《中华人民共和国婚姻法》第三十九条第一款、2011年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》之规定,判决如下:

    一、坐落于上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室、上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室、上海市崇明区城桥镇乔松路XXX弄XXX号XXX室归林某良、丁某君、林某双共同共有;

    二、林某良、丁某君、林某双应于判决生效之日起三十日内支付万某飞拆迁安置补偿款800,000元。

    【二审判决】

    二审法院另查明,2013年4月及2017年12月17日签订的二份《置换房屋补偿协议》中均有超核定建筑面积阶梯式计价的相同约定。

    二审法院认为,根据在案证据显示,万某飞为上海市崇明区城桥镇鳌山村横河306号房屋的拆迁安置人员之一,基于万某飞与林某双的婚姻,上址房屋的拆迁增补了80平方米的有效建筑面积,获得补偿款104,000元,并于第二轮选房时获配102室安置房,一审法院认定该部分补偿款104,000元及安置房屋利益可归万某飞与林某双享有,并无不当。涉案三套安置房屋房款结算时,802室安置房结算面积为121.51平方米、502室安置房结算面积为99.76平方米,超过2013年4月签订的《置换房屋补偿协议》中约定的180平方米,且均按核定安置建筑面积基价计价。而102室安置房结算面积99.70平方米中,按核定安置建筑面积基价计价的仅为38.73平方米,多余面积均按超核定建筑面积进行阶梯式计价。林某双、林某良、丁某君主张在计算102室价值时应扣除353,134.50元的金额,显不合理。且万某飞、林某双因增补还可获得补偿款104,000元。一审法院综合考虑各方因素后,酌定三套安置房归林某双、林某良、丁某君共同共有,由林某双、林某良、丁某君支付万某飞安置房折价款800,000元,尚属合理,可予维持。林某双、林某良、丁某君于一审审理期间对于102室的询价金额予以认可,现上诉又称询价过低,二审法院不予采信。综上,林某双、林某良、丁某君的上诉请求,依据不足,二审法院不予支持。一审判决并无不当,应予维持。

    据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    【律师分析】

    @旧改征收律师上海动迁法网首席顾问,北京盈科(上海)律师事务所资深律师雷敬祺认为:

    上述案例是离婚后农村宅基地拆迁安置补偿利益分割纠纷,涉及到安置人员认定、安置面积分割折价标准等法律问题。

    (1)关于安置人员的认定

    农村房屋拆迁安置政策一般有当地的“口径政策”,比如一家三口的安置面积就是180平方米,若家中子女结婚,老人一户与子女一户整体合计安置260平方米等。具体办案过程中,应对当地的拆迁政策进行深入了解。安置人员的认定也有不同的规定,一般基于婚姻关系和子女关系,均可以被认定为安置人员。

    (2)关于安置面积的折价分割标准

    农村房屋拆迁的安置房屋面积认购价格一般远远低于市场价格,而且根据认购面积的多少有不同的梯度价格,实际中在分割时候按照认购价格还是按照市场价格,站在不同的立场存在争议。本案中,法院考虑拆迁安置权益的来源、房屋市场价格、婚姻关系等综合因素酌情确定。

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