时间：2022-11-22 02:37:11来源：法律常识
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近期接到了很多咨询，基本上都是说离婚以后虽然离婚协议以及约定了房屋归属，但是因为贷款没还清，无法办理过户，怎么处理这个问题。这个问题很有现实意义，在当今社会结婚基本上都得买套婚房，而买房大部分人又会通过按揭的方式，那么一旦夫妻感情破裂涉及到分房以及过户等等一系列的问题，本文从法律角度分析一下离婚后房贷未结清无法过户的情况。
一、为什么房贷未结清不能办理过户？
依据《民法典》的相关规定房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。很多人以为拿着离婚协议或者是离婚判决书就能去交易中心办理，但是大部分情况都会被交易中心拒绝，因为需要抵押权人银行同意，但银行同意办理过户登记的条件往往又是贷款还清，于是乎陷入了一个死循环。
二、离婚后约定了房屋所有权归属但不过户会产生哪些问题？
最主要的问题是三个，第一个是现在有很多城市是有房屋限购政策的，比如说上海，甲乙两夫妻名下共有一套房屋，双方协议离婚房屋归甲方所有，但是因为没有办理过户登记所以乙方名下还是有一套房产，那么在不符合购房政策的情况下乙方就没有办法再在上海购买房产。另外一个问题就是，谁也不能保证另一方在离婚后会不会出现债务危机，可能因为各种原因导致房屋被法院查封。第三，某些情况下虽然约定或者判决房屋归属一方，但房产登记在一方名下的，登记一方可能会出售该房屋，并且过户给第三人，第三人可能基于善意取得而得到了该房屋的产权，也可能将该房屋进行抵押，影响以后办理过户手续。
三、这种情况下如何才能办理过户登记？
（一）提前还清贷款
这是最简单最直接的办法，但是对于大部分人来说这也是不符合实际的办法。
（二）与银行协商变更贷款人
可以与贷款银行协商，变更贷款人，重新签订住房贷款抵押合同。这种操作方式比较麻烦，因为银行出于偿还贷款的风险及工作量的考虑，一般是不会给予配合的。
（三）通过诉讼除名
这个方法其实对于普通大众来说才是最具有可行性的一种方法。具体来说就是起诉另外一方要求配合履行过户义务，同时将银行的步伐抵押权人列为第三人。法院通常会支持去名，主要原因是抵押物仍然存在，也就是这个房子依然在这里，它是不动产，涉案房屋价值高于第三人银行的债权，足以保护第三人的权益。
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在离婚率节节攀升的时代里，关于离婚的纠纷越来越多。不过大多数的纠纷都来源于财产的纷争。很多夫妻因为房产的纷争不可开交只为了双方的利益不能少。而在2021年1月1日正式实施的《民法典》里面对夫妻财产的分割发生了很大的转变，对离婚的夫妻的财产也有了详细的规定。民法典里面规定夫妻一方属于个人财产的是：
1、夫妻一方在婚前使用个人所得钱全款或者贷款购房的房产，但未拿到房产证，结婚以后都属于个人财产。
2、夫妻一方在婚前使用个人所得全款或者贷款购买的房产，已经还清了房贷也取得了房产证的属于婚前财产。
3、结婚后，夫妻一方用个人财产所购买的房子且只登记在个人的名下。这套房子也属于夫妻个人财产。
4、结婚后，夫妻一方父母愿意出资为其子女全款买房，并所购买房产只登记在自己子女的名下。且无其他约定的情况下，离婚后也属于夫妻个人财产。
5、农村自建的房子，因宅基地属于集体资产，不属于个人所有。所以，在离婚后，宅基地的的房产属于单方所有，因此，离婚后宅基地的房产不能进行分割。
属于夫妻共同财产的是：
1、夫妻一方在婚前全款买的房子在婚后加上配偶的名字。这类一般属于夫妻共同财产。
2、婚姻期间，夫妻共同购买的房产无论登记在谁的名下。都属于夫妻共同财产。
3、结婚后，夫妻一方父母愿意出资为其子女全款买房，并所购买房产愿意登记上配偶的名字，那么也属于夫妻共同财产。
4、夫妻一方在婚前贷款买房，婚后的房贷由夫妻共同偿还得分两种情况，一种是产权登记在双方名下，那么无论是首付还是贷款部分都属于共同财产。另一种是产权登记在出资方，那么首付属于个人所有，房贷属于夫妻共同财产。
以上就是夫妻双方在离婚后，属于夫妻财产的部分。不过如果在夫妻双方没有约定的情况下就按对半处理，如果事先约定的话则按照比例分。
对于如今生活在城市的年轻人来说，最大的压力来源于哪里？如果我们做一个街头采访，采访十个人可能会有九个很贵回答是买房。确实如今我国的房价处于高位，根据上海易居研究院发布的数据显示，截止到2020年，我国的房价收入比已经达到9.2，远高于国际规定的合理区间3~6之间。而且这还只是我国的平均房价收入，在一些一线城市例如上海、北京、深圳等城市，房价收入比更是超过了30，在大部分省会城市房价收入比也在15左右。
房价越来越高，也让年轻人买房的难度越来越大，很多年轻人买房可能都集全家之力才能凑够首付，后期还要背负巨额的房贷。根据相关数据显示，截止到到2020年我国住户部门的总债务额度达到人民币58.9万亿元，居民负债率接近59%，相比2008年，我国的居民负债额度增长了8.7倍。而居民的大部分负债基本都体现在房贷上面，居民的负债率越高，买房的难度越大。
房价的过高也让房子成了一个家庭最主要的财富，在我们身边这种现象非常普遍，很多人房子的价值超过了百万甚至千万，美其名曰是百万富翁千万富豪，但真正让他们拿出几万块钱现金，可能他们都拿不出来。根据上海易居研究院发布的数据显示，我国城镇家庭的资产分布非常明显，其中房产占比超过7成。
房子是一个家庭最主要的财产，因此也成了很多夫妇离婚后争夺的对象。根据《婚姻家事法律服务行业白皮书》中给出的相关数据显示，夫妻离婚后要咨询的法律问题中：“夫妻债务问题”占比52%，“子女抚养问题”占比70.5%，“房产分割问题”占比85.2%。从这份数据中我们可以看出夫妻离婚后有85.2%的夫妇会咨询房产分割问题，甚至要高于子女抚养问题，可见房子在人们心中的分量之重。
而且随着我国人口学历的提高，思想观念的转变，我国最近几年的离婚率呈逐年上升态势。根据民政部公开的数据显示，在2020年我国依法进行结婚登记数量是813.1万对，而依法进行离婚登记的数量是373.3万对，离结率（离婚对数/结婚对数）是45.9%，相比2019年上涨了2.3%，相比2018年上涨了8.3。根据这十几年的数据显示，自从2003起，我国的离结率已经是连续18年增长了。
离结率的升高和不断上涨的房价有一定的关系，房价过高造成现在年轻人的经济压力过大，经济压力过大很容易产生家庭矛盾。根据民政部统计的数据显示，房价越高的城市离结率越高，最近几年排在离结率前几名的基本都是一线城市。
在住房占一个家庭主要资产的情况下，离婚后的财产分割，也变成了以房产为主线的财产分割，所以人们对于离婚后房产分割的问题格外关心。有的家庭因为不了解相关法律规定，在分割时纠纷不断，最后不得不对簿公堂。这对于两个家庭的伤害是巨大的，如果家里有孩子的话，对于孩子心灵的创伤更大。所以对于普通人而言，最好对离婚后的房产分割问题有一定的了解，防止最后还要寻求法律顾问进行解决，不仅费时费力而且还更伤感情。
而今年刚刚颁布的《民法典》对于离婚后房产分割的问题，有了更详细的规定，下边笔者就带大家详细地了解一下。
首先我们先了解一下，哪些情况属于婚前财产，离婚后无法分割。
01、婚前由夫妻双方的一方全款购买房产，并且房产只登记在一方名下，此时这套房产就属于一方的个人财产，离婚后，另一方没有权利对这套房产进行分割。例如老张在婚前全款购买了一套房产，并且房产证上只有老张一个人的名字，那么这套房产就属于老张的婚前个人财产，离婚后老张的妻子不能进行分割。
02、房产是夫妻的一方婚前首付贷款购买，婚后夫妻共同还贷，而且房子也只登记在一方名下，那么这套房产的首付款以及婚前所还贷款部分属于一方的婚前财产，离婚后夫妻的另一方没有权利分割。而婚后所还贷款部分以及房子的增值部分属于夫妻共同财产，离婚后平均分割。
03、农村宅基地上的房子，因为宅基地属于集体财产，宅基地上的房子不能上市交易，只能供夫妻双方婚后共同使用，所以离婚后不能进行分割。当然如果房子是婚后夫妻双方共同建造，离婚后男方需要给女方一定的补偿。
其次我们再看一下哪些情况属于婚后财产，离婚后需要平均分割。
01、婚前由夫妻的一方全款购买房产，但婚后房产证上加上了对方的名字，房子登记在双方名下。此时这种情况属于一方无条件把房子的一半赠与给另一方，离婚后房产平均分割。
02、婚前由夫妻的一方首付贷款买房，但同样婚后房子登记在夫妻双方名下，也属于赠与行为，离婚后房产平均分配。
03、婚后夫妻共同购买房产，不论房子登记在谁的名下，这套房产都属于夫妻共同财产，离婚后平均分割。例如老张是某企业老总，妻子是全职太太，老张用自己的工资买了一套房产，并且只登记在老张自己名下，这种情况下，这套房产仍然属于夫妻共同财产，离婚后要和妻子平均分割。
最后赠与和继承所得房产的归属问题。
无论是是赠与所得的房产还是继承所得房产，其最终解释权还在赠与人和被继承人这里。如果赠与人和被继承人没有明确规定把房产留给夫妻某一方，并且这套房产是在婚姻存续期间所得，那么这套房产就属于夫妻共同财产，离婚后平均分割。但是如果赠与人和被继承人明确表示是把房产赠与夫妻双方的一方，那么这套房产就属于夫妻一方的私有财产，离婚后，另一方无权分割。
最后你对离婚后房产分割的新规定有什么看法，欢迎在评论区留言讨论。
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