时间：2022-11-22 04:41:08来源：法律常识
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正值315，本网特别策划的【惊雷计划】第五弹再次来袭，为大家揭露开发商各种违规的“花式操作”。
政策收紧之后，不少二次置业的买房人由于购房首付提高 ，从而暂缓了买房的需求。但市面上不少开发商，却通过怂恿买房人办“假离婚”、伪造“假流水”等钻空子的方式，以达到卖房目的。这种现象在“卖不动”的板块中表现尤为普遍。
近日，有买房人向中国网地产爆料称，禄口区域的一批楼盘，均存在涉嫌诱导买房人用“假离婚”骗贷的情况，一番操作下，能够“帮助”买房人将二套房的首付从8成直接降到3成。
01
花2万“小钱”，首付8成变3成
日前，据买房人爆料，位于禄口的某现房销售楼盘的置业顾问向其承诺在有房有贷的情况下，能将二套房的首付从8成降至3成，利用低首付撬动购房杠杆。随即，本网来到该楼盘。
据了解，该楼盘目前在售1-16号楼。在参观完样板间之后，本网表示自己对项目感兴趣，但目前是已婚且有房有贷，二套房比较有压力。
置业顾问当即表示，“如果你已经落户南京，我们可以帮你做到3成（首付），但只能做商贷，是以你的个人名义买。”
根据置业顾问解释，如果买房时男方为主贷人，那么即便是夫妻双方的共同房产，女方的征信报告上也不会出现该房产的任何信息（包括贷款记录）。此时就具备了“可操作”空间。
那么，这种方法是如何“钻空子”的呢？
置业顾问表示，首先，夫妻双方需要去公证处，进行离异公证，同时将这套房产转移到男方名下，女方净身出户；
其次，双方进行“假离婚”，此时担保公司会在中间进行操作，帮助女方获得银行的贷款资质。也就是说，这种操作的最终目的，是通过一系列手段“骗取”银行的首套房贷款资质，从而实现“首付8成到3成”的转变。
不过，置业顾问称，这并不是真的离婚，夫妻的婚姻状态还是已婚，不用真的去办理离婚手续，“具体的操作也不用担心，只是需要花点钱，可以通过我们或是金融担保公司来操作。”并一再强调，“和房产相比，这都是小钱，2万要不了。”
02
违规操作已成常态？
除上述楼盘外，金基奥园天著尚居、红豆香江华庭等多家楼盘的销售都表示可以通过“假离婚”实现首付8成变3成、或5成变3成的操作。
红豆香江华庭的置业顾问对本网表示，“购房者没有贷过款，做个房产屏蔽，可以实现3成首付。”
另外，金基奥园天著尚居置业顾问也表示，“你不是主贷人，相当于没有贷过款，那是可以做3成首付的。”
在探盘时，禄口的多家置业顾问都对通过“假离婚”来“骗取”银行的首套房贷款资质的方式习以为常，甚至有置业顾问表示这些都是“常规操作”。
03
“假离婚”买房或涉嫌骗贷，将被追责刑事责任
通过“假离婚”骗取银行首套房贷款资质，真的像置业顾问所说的属于“正常操作”吗？这背后会涉及到什么样的风险呢？
本网联系了某银行工作人员表示，在“7·23”新政之后，通过“假离婚”等手段来降低首付比例已行不通，会影响个人信用记录。
据专业人士分析，类似禄口这些楼盘的操作，简单来说就是，在银行显示离婚状态，无房无贷；但房产局方面仍然显示已婚，这样不仅可以开二套房购房证明，而且是3成首付。
不过，其强调，这种操作涉嫌伪造国家证件，骗取银行贷款。一经查实，对于开发商、金融担保公司而言，一般会追责银行工作人员、担保公司、房产销售等人相应的刑事责任，并且罚款。严重的话，可能直接面临判刑。
对于买房人而言，由于具体操作流程以及细节并未直接参与，虽然不一定有刑事责任，但是银行贷款肯定批不下来的，并且可能还会上个人信用记录，处以罚金。
本网已经将此事反映给禄口街道相关部门，关于事件的后续发展，本网也将实时跟进。
一、案情简介
2021年4月，杨某为购买商品房，与甲公司签署了认购协议，并缴纳定金6万元。期间，杨某曾与售楼人员沟通过首付只能承担三成，但售楼人员提出可通过假离婚降低首付比例。杨某非常担心以假离婚方式涉嫌骗贷，后向甲公司交涉要求解除认购协议并退定金。甲公司不允并发函催促杨某按期签署商品房买卖合同，否则没收定金等。
为此，杨某将甲公司诉至人民法院，要求甲公司退还定金60000元，并支付资金占用期间的利息损失930.42元。
甲公司辩称，销售人员从未向杨某表达过可通过“假离婚”等方式降低首付款支付比例，杨某不能继续履行合同义务应承担违约责任。
二、法院裁判
一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定“……违背公序良俗的民事法律行为无效。”第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后……各方都有过错的，应当各自承担相应的责任……。”及第五百条“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：……（三）有其他违背诚信原则的行为。”本案中，虽甲公司主张其销售人员从未表达过可通过“假离婚”等方式降低首付款支付比例，但结合微信记录及《认购协议书》所载的30%首付比例，可认定双方曾就如何降低二套房首付比例进行违背公序良俗的沟通，并据此签订《认购协议书》。现杨某主张其系受蛊惑而签署案涉协议书，但如前所述，其作为完全民事行为能力人，明知不可为而为之，亦应承担相应的法律责任。综上，案涉《认购协议书》基于双方违背公序良俗的协商而订立，应属无效，双方对该协议的订立均存在过错，即甲公司不得以杨某未依约签署《商品房买卖合同》而主张没收定金，杨某亦无权以受蛊惑而主张全额退还定金，故以双方各50%的过错认定甲公司应退还杨某定金30000元，利息主张不予支持。
杨某上诉认为:一、一审判决不采信录音证据是错误的。微信聊天记录和录音内容前后是互相关联、相互对应的，共同证明甲公司提出以“假离婚”的方式绕开国家限购政策的事实。二、一审判决没有明确反对甲公司违法行为、反而支持其因违法行为而获取利益，必将助长不良开发商没有底线地肆意违规，利用优势地位欺骗、诱导、蛊惑没有经验的人掉入销售陷阱。虽然杨某一时不慎掉入甲公司的陷阱，但杨某在协议签订的次日即与甲公司交涉，言明假离婚的方案不可行并要求解除，后又委托律师发函明确表达了假离婚的方案违背公序良俗的意见，说明杨某已认识到该方案的不当性并积极纠正错误，该行为应予以鼓励及支持。
二审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，杨某与甲公司销售顾问陈某的微信记录及《认购协议书》所载的30%首付比例，可认定双方曾就如何降低二套房首付比例进行违背公序良俗的沟通，继而签订《认购协议书》。因杨某确定的付款方式为办理银行按揭贷款，能否获得贷款及获得贷款的额度将影响杨某购房的决定。甲公司理应在不违反法律、法规及公序良俗的范围内给予杨某相应的建议，以供杨某理性考量决定是否签订协议。但甲公司的销售人员却提议办理假离婚以获取贷款的方案以促使杨某签订协议，明显违背公序良俗，不应予以支持。虽杨某当场接受了提议方案，但在协议签订的次日即与甲公司交涉，言明假离婚的方案不可行并要求解除该认购协议，后又委托律师发函明确表达了假离婚的方案违背公序良俗的意见，说明杨某已认识到该行为的不当性，并积极纠正错误。案涉《认购协议书》基于双方违背公序良俗的协商而订立，应属无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，甲公司应将60000元定金返还给杨某，因双方对该协议的订立均存在过错，杨某要求甲公司支付60000元定金利息损失的上诉主张于法无据，不予支持。
三、案件启示
1.房屋销售人员、中介人员为促成交易的完成，向房屋买卖双方提出规避国家政策等建议的现象并不少见。因此，房屋买卖双方均应遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不做扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益的行为。
2.房屋购买人应具备保全证据的意识。尽量掌握并收集充分的证据，且以书面反应及时纠正错误。否则，对方会称这是购房人自发行为，工作人员并未进行任何指导及参与。加之，购房人常被要求签署政策告知等确认类文件，如此，法院就很难支持购房人受到诱导的请求。
3.购房者遇到开发商、中介公司工作人员有类似情形的，可以直接起诉请求确认合同无效并返还相应钱款。
网帖疯传，但银行人士回应：划不来，行不通，后果很严重
近日一线城市房价大涨，网上流传出一个假离婚骗房贷的段子，称以700万房子可骗取银行700万贷款。记者采访发现，还真有不少人深以为然，并觉得这个方法可行。但是一位银行房贷经理明确表示，银行可不傻，这法子不但不划算、不可行，更重要的是，骗贷行为是违法的，如果导致严重后果的还要承担刑事责任。所以，段子听听就好，千万别被带到沟里去。
网传段子：
700万房子通过假离婚 骗银行700万贷款
先来看看网上疯传的段子是怎么说的。“夫妻在北京有套房，我把房子只写在老婆名下，然后假离婚。现在房子市价700万，我让她把房子1000万卖给我，首付300万，贷款700万。这样，我俩继续住着房子，手里却多了700万。用这700万投资的利益，刚好可用来还房贷。如果房价大跌，我就不还房贷了，让银行把房子拿走。这样我们的房子就在高位变现了；如果房价继续涨，我还可以在适当的时候真卖出去，再赚差额。”
把上述段子所说的操作方法分解下就是：1。一对夫妻在北京有套，且房子在老婆名下；2。两人办假离婚；3。老婆把房子卖给老公，交易价格1000万，但房子市价只有700万；4。老公通过银行贷款700万，首付300万，凑齐房款1000万；最后，假离婚的两人仍然同住在这套房内，但手中却有了700万的现金。接下来，可以拿这700万现金去投资，投资收益可以用来还房贷，当然也可以拿来继续炒房。如果房价继续上涨，就正常还贷，还能享受房产增值带来的收益。如果不幸碰上房价大跌，就断供，把房子给银行。总之，将风险都转嫁给银行，个人只管做无风险套利的事。
真的可行吗？
银行不会放贷 还会追究骗贷者法律责任
昨日，记者采访了某国有大行南京分行的一位房贷部经理，其表示，房子到底值多少钱，银行内部会进行评估，“不是买卖双方说多少就是多少”。以南京为例，购买人向银行贷款时，银行人员会在房产交易网站搜索当地房源正常成交价格。市价700万的房子交易价格高达1000万，明显是做高价格套现，银行不可能同意放贷。
另外，向银行贷款时要提供所供职单位开具的收入证明。还有一条硬性规定是，还贷金额要在月收入的50%以下。以上海为例，要从银行贷款700万买房，按照60万公积金（个人首套房公积金贷款上限）+640万商贷，还款期限30年，商贷以85折优惠利率计算，每月还款额3.3万左右。那么该贷款人的月收入需要达6.6万左右。这样的收入证明好开吗？
不仅如此，这种为了骗取银行贷款而虚假买卖的行为是违法的，后果很严重。
江苏创盈律师事务所律师涂勇表示，上述段子中所说的操作方法是违法的，是为了骗取银行贷款的虚假买卖行为。银行可以立刻收回贷款，如果贷款收不回或造成重大损失，相关人员就可能涉嫌贷款诈骗，要承担刑事责任。
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