时间：2022-11-23 03:39:12来源：法律常识
近年来，商品房价格居高不下，很多人买房几乎倾注了夫妻两人甚至双方父母的全部积蓄。房子交付若出现问题，将会给整个家庭带来巨大的伤害，特别是开发商延期交房，也给当事人能否顺利住到新房带来了诸多不确定因素。如果购房人真的遇到此种情形，该如何维护自己的合法权益呢？
一、延期交房常见的几种情形
1、非开发商原因造成的延期
这种情况一般就是指延期交房的原因不在于开发商，而是因为施工手续的办理延迟以及原本应该到位的配套建设延迟，导致的延期交房，这种延期交房一般时间不会太长，购房人只要稍微等待下，及时与开放商沟通就可以。
2、开发商原因造成的延期
开发商原因造成的延期交房，具体情形比较多，比如开发商实力较差，房子盖一半资金跟不上了，从而导致延误工期延期交房。或者有一些不合规定的规划建设以及资质材料审核或者房屋验收没有通过这些情况，都是会导致开发商延期交房的。
3不可抗力因素造成的延期
不可抗力因素造成的延期交房也属于非开发商原因造成的延期，但为什么要单独进行说明呢？因为不可抗力因素是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，此时开发商可以免除延期交房的赔偿责任。但是要注意，如果想要主张延期交房是不可抗力造成的，开发商应当提供相关机构的证明文件，证明该情况符合法律认可的条件。否则，开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。
【案例1】
2019年8月，购房人A与B公司签订《商品房买卖合同》，合同约定A购买B公司在建的C项目住宅一套。双方约定2020年6月1日前交房。但直到2021年1月，B公司也没有建成交房。于是A诉至法院。但B公司辩称，由于2020年上半年出现国内出现新冠疫情，导致项目开工延期，无法按时交房，该情形属于不可抗力因素造成的延期，因此B公司无需承担赔偿责任。
法院认为，B公司虽然主张受疫情影响无法按时交房，但没有针对疫情的不可抗力因素是否与涉案房屋延期交付存在必然联系。另外，经查明，该项目施工所在城市受疫情影响较小，因此，法院不予认可B公司的该项主张。
除了不可抗力原因影响以外，无论是哪种原因造成的延期，延期交房的事实已经存在了，因此大家可以采取一定的手段来进行维权，而具体的维权方式可以总结为以下几点：
二、维权方式
1、找开发商要求书面解决协议
开发商延期交房，直接找开发商当然是最快最有效的办法了，通过跟开发商协调的方式进行问题的解决，商议延期交房的赔偿方案，不要用过于极端的方式，那样只会适得其反。不过，如果与开发商达成了协议的话，那么就一定要通过书面的方式去记录，做到有据可依。
2、向所属的消费者协会进行投诉处理
虽然房子那么贵，但是也是属于消协管的，当你在开发商那里不能得到一个很好的解决方案时。那么，就需要相关部门出马了，通过提交详细的资料进行投诉，要求消协施加一定的社会压力，要求开发商做出合理的解决方案。
3、向当地房管局进行举报
如果消协不能给开发商足够的压力的话，那么就需要请具备一定权力的国家机关出马了。要求当地房屋管理局对开发商这种延期交付行为进行处罚，进一步施加压力。
4、向法院提起诉讼
如果你遇上了一个极其无赖的开发商，在通过上述几步的方式都不能解决问题的话。那么就需要走法律途径了，通过诉讼的手段来维护自己的合法权益。要求具备足够权力的法院进行判决开发商赔偿自己的损失。不过因为诉讼是一个比较花费的精力的方式，所以如果能在前面几步解决是最好的方式了。
（1）如果通过法律途径维权，购房人可以依照合同约定解除购房合同。
【案例2】
购房人A与开发商B公司签订《商品房买卖合同》，双方在合同中约定，“B公司于2020年11月15日前将房屋交付给A并达到验收条件，若因B公司原因未在交房截止日期前交付房屋，A有权解除购房合同。”但直到2021年5月，B公司一直未将该房屋交付给A，经多次催告无果后，A诉至法院。
法院认为，B公司延期交房原因系开发商与承包该项目的实际承包方发生债务纠纷导致工期延误。B公司构成违约，且双方合同中明确规定了B公司的违约责任，因此法院判决A与B公司解除涉案《商品房买卖合同》，B公司退还A的购房款项。
（2）如果合同中没有约定，那么以下几种情形出现，购房人也可以要求退房。
①无效合同
如果购房者与开发商签订的房屋销售合同无效，购房者就有权退房。通常导致房屋销售合同无效的情形主要有两种：一是开发商的项目开发违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件；二是开发商采取欺诈手段，诱使购房者与其订立房屋销售合同，合同无效
②开发商违约的，购房者有权解除合同，并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买，不能如期收房或者不能以合同的要求收房时，购房者可以退房。
常见的情形比如：
开发商逾期交房构成根本违约，经催告3个月后仍不能交付使用的；房屋结构有重大质量问题，不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的；由于开发商的过错，购房者不能依法取得房屋所有权证书的等等。
③一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定；当事人主体不合格的合同、内容不合法的合同、无效代理订立的合同等情形，也是可以主张退房的。
三、如何提前规避风险
在选房之初，尽可能挑选有名开发商运营的楼盘，因为有名的开发商资金都会比较充足，不太容易因为资金问题而导致延期交房。
其次就是在签合同的时候，尽可能保证合同的条款足够细致合理，保证不会存在一些漏洞，导致后期出现问题的时候没有一个有效的纸质协议的依据。
最后，就是在出现问题的时候，及时地去与开发商沟通，去通过最合理的方式去解决问题，不要拖，拖延只会让问题越来越糟糕。
下面为大家整理了几点规避风险的具体措施：
1、审查相关证明材料
收房时，购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实践中，有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任，在房屋实际尚未达到入住条件时，即通知购房者入住。
2、检验是否符合验收条件
购房者在实际验收房屋时，应当注意水、电、气是否开通，是否达到基本入住条件，规划是否被擅自更改，同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则，购房人有权拒绝接收该房屋，由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。
3、保留相关证据材料
发生延期交房纠纷时，购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据，另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。
只要掌握了一手材料，不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时，都能够明确其违约事实，既可以按照合同条款主张约定的违约金，在实际损失超过约定的违约金的情况下，也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任，从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。
4、注意诉讼时效
由于房屋延期交付的时间存在不确定性，购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定，购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利，则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。
建议购房者在解决延期交房纠纷时，一定要保留向开发商提起索赔的证据，另外买房必须擦亮眼睛，选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘谨慎出手。这样能够尽量避免此类情况的发生。
四、浩云律师小结
商品房延期交付的原因比较多，购房人应根据具体的情况选择更加实际有效的维权方式。而为了预防意外情形出现，购房人在选房、签订合同、付款、验收等全过程都要树立证据意识，及时留存好相应的证据，以防出现延期交房自己没有维权的筹码。另外，律师也建议大家必要时可以询问专业人士的法律意见。
