时间：2022-11-23 21:45:12来源：法律常识
在目前的一手房交易市场中，因国家层面与地方各级政府力推精装修商品房政策，购房者从开发商手中购买预售的一手精装修商品房越来越多。
因双方签订的多是预售商品房买卖合同，关于装修标准，装修部分价款有部分会体现在合同中，多数是售楼广告和宣传资料、样板房等开发商所宣称的精装修标准等方式显示。
而等到少则一年，多则二年，甚至更长时间，精装修商品房屋正式交付之后。此前预售时的种种设想，遭遇眼前真实的房屋，种种质量问题，特别是精装修商品房装修标准达不到约定标准和问题将接踵而来，购房者的种种困惑随之而生：
何为精装修房屋？
精装修房屋质量和装修标准的具体参考依据有哪些？
在收房时发现质量问题或装修标准不符合约定应如何处理？
一 何为精装修房屋？
2002年7月，建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施细则》，规定“装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅”。
2016年《浙江省绿色建筑条例》和《关于加快推进住宅全装修工作的指导意见》发布，浙江领先全国建立全装修成品住宅推广机制，要求住宅全装修要实行菜单式装修和个性化服务相结合。
2018年3月，浙江省住房和城乡建设厅、浙江省工商行政管理局联合推行《浙江省商品房买卖合同示范文本》中，专业术语解释注明：“全装修住宅：在住宅交付使用前，户内所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风与空调、照明供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房、卫生间等基本设施配置完备，满足基本使用功能的住宅”。
二 精装修房屋质量和装修标准的具体参考依据有哪些？
精装修房屋质量与装修标准的具体确定，从交易实际情况和现行司法实践出发，具体应参考：
国家法律法规所设置的强制性标准；
地方政府规范性文件；
商品房买卖合同与补充合同；
样板房，售楼广告和宣传资料、交易习惯等。
01、国家法律法规所设置的强制性标准
《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。
《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准”。
《民法典》第五百一十一条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”
《城市房地产开发经营管理条例》第十六条规定：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任”。
2017年5月1日《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》，其中对购房人权益作了明确倾斜性保护，对于全装修商品房，从以下两个方面规制：
（1）、明确合同应当约定的内容，以及交付时应当提供的材料；
在《浙江省商品房买卖合同示范文本》中，就明确要求交付商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；
该商品房为住宅的，出卖人还需提供：
3.《住宅使用说明书》；
4.《住宅质量保证书》。
全装修住宅还应当符合下列第5、6项所列条件：
5.该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告；
6.该商品房已取得装修部分《住宅分户检验合格证明》。
（2）、对交付样板房提出强制要求，规定开发商预售全装修商品房的，应当提供交付样板房。
对于交付样板房的保留时间，自全装修商品房交付消费者之日起不少于六个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于两年。
样板房、模型、展示板以及广告对于合同订立有重大影响的，应当作为房屋装修质量的交付标准。
另外，此办法对商品房的屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间、地下室和外墙面的防渗漏保修期限，全装修商品房和住宅装修中埋设在墙体、地面内的电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程的保修期限，均规定为八年。
八年的起算点是自商品房交付消费者之日起方开始计算。
02、各级地方政府规范性文件
从各地政府层面，为维护精装修商品房市场的有序发展，纷纷出台了关于规范精装修公示内容的政策文件。
以浙江为例，2017年1月浙江省住房和城乡建设厅《关于发布浙江省工程建设标准<全装修住宅室内装饰工程质量验收规范>的通知》。这一通知附件共计103 页，对如地板材料的品种、规格、图案、颜色和性能，灯具的安装位置，隔板材料的品种，洁具及配套材质、安装方法等作出细节规定。
关于室内环境污染问题，该规范也作出了明确规定，比如甲醛、苯、氨、氡、TVOC等污染物的浓度限值应符合规定；
2018年9月, 杭州市房地产市场持续健康发展协调小组办公室发布《关于进一步规范商品房销售现场公示和代理销售行为有关事项的通知》，明确要求：
“在售商品房为全装修销售的，应公开装修价格、装修预算明细，以及装饰装修的主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等；
在销售现场设置的样板房，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致”。
03、商品房买卖合同及补充协议约定
除了前述“国家法律法规所设置的强制性标准”，“各级地方政府规范性文件”之外，在司法实践中，开发商与购房人签订的商品房买卖合同及补充协议，会作为确定精装修房屋质量和装修标准参考的主要依据。
以浙江为例，《浙江省商品房买卖合同示范文本》确定了装修标准、环保标准及室内环境检测报告等交付要求；明确了全装修商品房的硬装修部分（一般包括室内装修中的隔墙、吊顶、管线、电线、门窗、地板、涂刷面层、瓷砖等固定的不能移动的部分）应适用《浙江省住宅物业保修金管理办法》；
另外明确要求合同签订后，开发商不得通过要求买受人签订补充协议等形式降低或变相降低合同约定的装修标准、环保标准和保修标准。
该条对于司法实践中，开发商常常通过补充协议，格式条款等形式降低或变相降低合同约定的装修标准，提出了明确的禁止性要求。
04、样板房
样板房，作为一种实物载体，是判断精装修房屋质量和装修标准的一个重要依据，从国家到地方都要求进行备案并留存。
住建部《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致” 。
在地方上以浙江杭州为例，2019年6月杭州市萧山区住建局发布《关于加强住宅全装修项目质量安全管理的通知》，对精装房源的设计、施工、管理方面都作了明确要求。开发商应对预售房源的每个户型设置一套实体样板房，将装修方案报行业管理部门备案。
样板房要按1:1的比例反映装修标准和施工质量，交房时装修质量不能低于样板房水平。
样板房应在申领预售许可证前建造完毕，对外开放前应当经建设、设计、施工、监理等责任主体验收合格，在有关法规规定期限内不允许拆除。
同时，实体样板房内装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、级别、数量等内容，须与《商品房买卖合同》约定内容一致。
为避免装修材料“货不对板”，还引入了样板房保全证据影像公证及承诺书公证。
05、售楼广告及宣传资料
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
因此，商品房销售广告和宣传资料的内容同时满足以下三个条件的，将被视为要约：
第一，开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。
此处的房屋及相关设施是指硬件设施，
包括：
（1）房屋结构部分，房屋内装饰装修、水电煤气、各种管线、设施设备等；
（2）房屋所在楼宇的公共部分，如大堂、电梯间、楼梯间、外立面等的造型、颜色、用材及品牌、装饰装修标准等；
（3）房屋所属项目的配套、绿化、规则道路、供暖方式等。
而此处的商品房开发规划范围是指规划批准的项目用地范围内的所有建筑及配套设施；
第二，该说明和允诺具体确定：
所谓具体确定，是指要约的内容明确、全面，购房人通过要约能清楚地知道开发商的真实意思表示和将来可能订立的合同的主要的内容；
第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
根据上述规定，具体到售楼广告中关于精装修房的宣传，包括路牌、报纸广告、售楼书、宣传单页、沙盘、模型、样板间，以及销售人员的口头说明等。
06、交易习惯
交易习惯作为一项普适的标准，适用于各行各业，故此也是判断精装修质量和装修标准的依据之一。
对于那些虽不影响精装修房屋的交付使用，但却属于明显感观瑕疵，比如地板刮花、壁纸色差，相关设备表面划痕等，按一般交易习惯，当然可以要求开发商承担修复、更换、重作、甚至减少价款等系列违约责任。
三 在收房时发现质量问题或装修标准不符合约定应如何处理？
以《浙江省商品房买卖合同示范文本》为蓝本，在某《浙江省商品房买卖合同（预售）》中明确规定了精装修商品房的交付标准为：
“案涉合同第十条约定商品房交付条件，约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：
1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；
2.该商品房已取得房屋实测测绘报告；
该商品房为住宅的，出卖人还需提供：
3.《住宅使用说明书》；
4.《住宅质量保证书》。
全装修住宅还应当符合下列第5、6项所列条件：
5.该商品房已取得第三方专业检测机构出具的住宅分户空气质量检测合格报告；
6.该商品房已取得装修部分《住宅分户检验合格证明》。”
合同第十二条约定交付时间与手续：交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。
同时合同第十七条商品房质量中：
（一）地基基础和主体结构：司法实践中这个问题一般较少发生。
（二）其质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、国家、地方、行业标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：
（1）及时更换、修理;如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。出卖人负责更换、修理，承担相应费用。30日内未完成更换、修复的，按逾期交付承担违约责任。
（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用，买受人不解除合同的，出卖人负责继续更换修理或由买受人自行委托维修单位进行维修，相应费用由出卖人承担，同时出卖人承担逾期交付违约责任，如违约金不足以弥补买受人损失的，出卖人应继续赔偿补足损失。
（三）装饰装修及设备标准：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的、地方的强制性标准及双方约定的标准。涉及安装还应符合国家的、地方的强制性标准性及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）出卖人赔偿装饰设备差价等额违约金。
前述《浙江省商品房买卖合同》中明确了交付标准，发现质量问题或装修标准不符合约定时，购房者可以要求开发商具体承担责任的类型。
故此，购房者在验收环节应仔细查验房屋，及时向开发商提出相关质量问题及对装修标准的异议，只有在最终确认无质量问题或无其它纠纷的情况之下，方才签署《商品房交接书》。
值得提醒的是，购买者应提前作相关证据的固定及留存。
民事诉讼中遵循“谁主张，谁举证”的举证责任分配原则。
《民事诉讼法》第六十六条规定：“证据包括：
（一）当事人的陈述；
（二）书证；
（三）物证；
（四）视听资料；
（五）电子数据；
（六）证人证言；
（七）鉴定意见；
（八）勘验笔录。
证据必须查证属实，才能作为认定事实的根据”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。
因此，购房人对所购买精装修商品房的楼盘广告、宣传资料、户型布置图、精装修示意图、商品房买卖合同及补充协议、住宅使用说明书、住宅质量保证书、验房清单等书面资料尽可能作出留存保管，对样板房、沙盘模型及交付的精装修房屋存在质量或装修标准不符等问题可录制视频，必要时可办理公证，直至申请鉴定。
结语
购房者在对房屋验收环节需要做的是仔细查验房屋，及时向开发商提出相关质量问题及对装修标准的异议，只有在最终确认无质量问题或无其它纠纷的情况之下，方才签署《商品房交接书》。
打官司就是打证据，因此，购房者紧抓收房验收环节，做好相关证据固定，防止有利证据丢失。
同时，咨询专业律师，听取法律意见，通过协商或者诉讼的方式维护自己的合法权益。
