时间：2022-11-26 00:55:29来源：法律常识
近日，深圳市住房和建设局正式上线了二手房交易系统。
按往常，上线一个交易系统，就是一个线上功能，也没啥大不了的，但是深圳房产行业的这个二手房交易系统，它不一样，因为这个系统提供了新的买房、卖房交易模式，带给二手房交易行业颠覆式的变革。
讲具体内容之前，先看看网上怎么说：
“这样好，透明，直接。取消中介二道贩子多好啊！”
“这个政策中介少了吗？”
“最可恨的是中介公司吃差价，两头欺瞒，还挣着中介费”
“就应该直接在政府平台交易要中介毫无意义！”
上面的说法，我们暂不评价 先看看二手房交易系统是什么样子，它有三个功能标签，分别是：我要找中介买房、我要找中介卖房、我要自助卖房，看到交易系统的截图，有没有感觉好像少了点什么？见下图
（图片来源于：深圳市房地产信息平台）
针对这个二手房交易系统，在同一天，深圳市房地产中介协会下发通知，通告房地产经纪机构、房产中介人员，新版二手房交易网签系统已正式上线。
（图片来源于：深圳市房地产中介协会）
深圳房地产中介协会解读这个新上线的二手房交易系统，将给行业带来6大变革：
变革一：中介从业模式“推倒重来”，中介“宰客”行为将成为历史
以往二手房交易规则是建立在中介方依托“信息不对称”基础上，由同一名中介对买方、卖方实行双边委托，进行居间撮合交易，即一手托两家，左手握右手。
试想下，被告和原告同时聘请一个律师互打官司，那么这个律师到底是代表被告利益呢，还是原告利益？而这就是现存二手房交易规则中最大的漏洞，同一名中介，不可能同时代表买卖双方利益，因为买卖双方的利益诉求是互相对立的，卖方天然希望房子价格越贵越好，买方天然希望房子价格越低越好。
因此，传统中介为了迅速成交赚取佣金，最显而易见的方式就是要么违背价值规律，互不向买卖双方透露真实价格，只是进行价格撮合（卖家不断让价，买家不断提价），最终造成买卖双方均不满意；要么，就是以牺牲，或损害买方权益的方式，偏向卖方，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。
而新的交易系统，则是在国内首次引用了“单边代理”模式，即买卖双方通过独立委托，与受托中介机构形成单边委托关系，中介方“各为其主”，只向自己的委托人负责，以争取委托方在实际交易中的合法利益最大化。
这种环境下，买卖双方代理人权责边界清晰，卖方代理人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出，买方代理人，则只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责，买卖双方的合法权益，就在中介代理只向各自委托人负责的机制下得到了保障。
（图片来源于：深圳市房地产信息平台）
变革二：交易更安全
（一）交易主体实名认证。无论是买方，还是卖方均要在新系统进行实名认证，此外，中介方则要提前完成实名登记与评级认证后，才能登录系统执业，确保了交易主体的真实性。
（二）100%真房源。新系统将通过与不动产登记部门的数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，消费者可通过房源编码查看房源真伪以及实时权属状态。
（三）交易节点自动核验。新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门数据对接，在交易重要节点都会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验，以确保交易的安全。
（四）责任可追溯性，通过交易流程线上化，将买卖各方代理人的服务流程全部数据化，使得任何一方存在违规操作，或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，均可被溯源追责，例如买方代理人，对所推荐匹配房源没有做到尽职调查，或刻意隐瞒房源必要信息，造成委托人权益受损的，就很容通过系统完成责任追溯，提高了委托人的维权效率。
（图片来源于：深圳市房地产信息平台）
变革三：成交效率更高
虽然新系统规定了取得房源委托的机构将会拥有委托期间内的房源“独卖”权限，但并没有限制或妨碍卖方的权益，在卖方隐私信息受到充分保护的前提下，房源售卖信息可在系统内做到实时共享，系统内的所有合规中介机构都可以为这套房源寻找、匹配合适买家，真正实现房源跨机构联卖的效果，房源交易出售效率将大为提高。
不但打破了此前为了抢房源，造成中介互相踩踏恶性竞争的局面，还因为卖方隐私信息受到系统的强力保护，而免遭其他中介不必要的干扰，省事又省心。
变革四：交易流程更便捷
新系统实现了交易全流程线上办理功能。卖方从房源核验，到交易双方委托买、委托卖关系的确定，再到交易合同的录入，交易资格审查，以及交易合同签署（通过i深圳APP刷脸认证后进行电子签名）与生效。
将原本割裂开来的交易流程进行有效串联，实现了线上一站式办理和不见面快速审批，合同数据直接对接不动产权登记系统，买卖合同备案完成后即可申请过户登记，提高了交易流程办结效率。
变革五：促进中介机构大小同权
买方可委托的中介数量不受限制，而卖方则至多能委托三家机构进行销售。同时，第一家受托机构将会在委托期限内获得房源优先销售权，即房源“独家”销售权力，待第一家机构委托期满后，后续替补。
这样就避免重复委托造成的资源浪费及纠纷隐患，当然，房源“独家”销售将会倒逼卖方更为谨慎地选择为其服务的中介，而如何在千千万万的中介中脱颖而出，就得依靠良好的口碑，口碑从何而来，无外乎良好的诚信、扎实的专业、优异的服务体验。
此外，由于买方委托中介的数量不受限制。因此，谁能更高效地为委托人找到合适的房源，并能在最短时间内以最低价格谈下房源，将会倒逼中介方不断打磨自身的专业与服务能力，为委托人争取到最大的权益。
而这一模式，将会打破现有行业竞争格局，业内所有的中介机构不论大小均有平等的服务机会，企业比拼的不再是资金与规模，而是信誉与服务、专业与能力！
变革六：星级将成为评价中介从业人员综合素养的唯一标准
新系统还通过与深圳市房地产中介协会数据对接，取得了全市实名登记的房地产中介从业人员综合评价（包括从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等多维度）数据。
新系统将根据这些数据对中介从业人员进行评级排序，最高为五星级，星级越高，代表该中介从业人员信用良好、服务专业、业绩突出，新系统将优先推荐给委托人，而信用不好的、业绩差的、长期没有成交业绩的中介人员，新系统会将其排在后面，通过市场竞争，达到优胜劣汰的效果。
因此，星级越高，获得展示推介的机会也就越多，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。
针对上面六点变革，这个二手房交易系统最显著的创新之处在于，首次开创了二手房的“单边代理模式”，从交易流程上建立了公开透明的交易模式。
新系统模式下，只要交易房产，买家和卖家就不可能出现同时由同一个中介双边服务的情况。这种买家中介和卖家中介各为其主的模式，相比传统模式的二手房交易模式可谓迈了一大步。
回到文章开头位置的网友讨论，可以看到，后续二手房交易过程中，房产中介公司（人员）很难再吃差价，欺瞒买、卖双方，新交易系统从流程上把这个事彻底解决了。以后卖房人和买房人交易房产会更安全、更省心。
我们再做一个横向对比观察，可以发现，除了深圳之外，杭州住保房管局的杭州市二手房交易监管服务平台，也上线了个人自主挂牌房源功能。上海房地产交易中心也推出了二手房自助交易“网上签订合同”功能。
可以看出，大城市的主管部门，在陆续往房产交易规范化方向迈进。据此，我们做几点思考。
上线官方交易系统，是要取缔房产中介行业吗？
仔细分析，可以发现，并不是。官方的交易系统，并不是为了取缔房产中介行业而设置的，而是为了规范房产中介行业的交易行为，杜绝虚假乱象；新系统交易模式下，买房人、卖房人可以实现在官方系统上公开透明的交易。
官方交易系统下，中介的价值点是什么？
房产中介，作为市场供求双方（买房、卖房）的连接者和撮合者，作为流通环节的参与者，确实存在缺点，这里暂不列举，网络上很多；但也有优点，房产中介的存在，有利于供求双方信息的匹配，提高房产交易效率。
比如楼盘价值介绍、楼盘筛选、现场带看房、办理按揭贷款、赎楼、资金监管、过户、缴税、物业交割等事项还是需要中介带着客户一起去办理。
对于每一个人，房产交易是一个低频率的行为，很多交易环节和细节，如果每个人自己去办理，多数人可能并不知道要怎么做，因为知识盲点实在太多了。
在什么情况下，房产中介行业会消失？
房产中介行业的出现，是房产交易市场需求催生的结果，并不是人为推动强制产生的，一个自发产生的行业必然对应特定的市场需求，只要需要还在，房产中介行业就会一直存在。
如果说会消失的话，只有一种可能，就是需求不在的时候。那么，什么时候是需求不在的时候？当房产知识全面普及的时候！
房产知识全面普及了，每个人都知道自己如何挑选适合自己的房子，每个人都很熟悉房产交易的流程及细节，即：选房——签合同——委托公证（可以没有）——资金监管（首付款）——贷款审批——赎楼——过户——银行放首期款——过户完的房产证办理银行抵押——银行放款——水电燃气过户——物业交割，这时候房产中介行业可能就会消失。
总的来说，基于“单边代理”模式运行的新版二手房交易系统，一旦运行成功，将是对过去三十年，房地产中介行业的彻底颠覆。房产交易行业，过往的自由、自发的发展，存在太多不规范的交易行为，负面评价很多，买房人、卖房人发生经济损失的新闻时有发生，区别就在于好的房产中介出问题的几率小点，差的房产中介出问题的几率大些，但总归是时而出问题的，房产类投诉在中消协公布的榜单也是常客。在官方交易系统上线之前，房产交易的服务标准约等于各个房产中介公司的标准，服务标准参差不齐，新的交易系统作为一个公共交易平台，拉通了最基本的服务标准。
官方上线的二手房交易系统，带来的这种中介服务模式的转变，不仅仅提高了房产流转交易效率，更重要的是，这种改变，将更有利地保障买房人、卖房人的权益不受损失。虽然这还仅仅是深圳房产交易行业迈出的一小步，但这将是整个行业的一大步。
