时间：2022-11-26 09:21:02来源：法律常识
最近有一个案子很有意思，正好刚下了判决，跟大家分享一下。
先来说一下基本案情：
案子是一个典型的民间借贷纠纷，债务人逾期，跟债权人商量以后，双方决定用债务人参与开发的一处商品房抵债。债权人就又跟开发商签订了《房屋买卖合同》。受疫情影响，这楼盘消防验收就一直没有通过，导致房屋始终无法过户。
债权人就很着急，找了个律师连续发了几封《律师函》，第三封是这样写的：如债务人3日内不还款或不将抵债房屋过户，债权人将解除《房屋买卖合同》并追究债务人违约责任。
然后过了3天，债权人起诉，要求法院判令《房屋买卖合同》项下房屋为债权人所有。
开庭时，我方就只提交了对方的第三封《律师函》，证明《房屋买卖合同》已经被债权人单方解除。最终法官驳回了债权人的全部诉讼请求。
债权人气急败坏，又委托律师发来第四封律师函，要求债务人和开发商继续履行《房屋买卖合同》，否则将举报债务人偷税漏税什么的。但已经没人搭理他了，此为后话。
啰嗦一大堆，我想说什么呢，就是律师函的确是一封正式的催告文件，但一定要分清场合使用。
律师函的正文里一般都要有催告性的语句。比如：3日内不还钱，我将起诉或者怎么怎么样。这样对方收到一看，好家伙，好怕怕，我得抓紧还钱。结果过了30天，对方就是没能力还钱，我们呢，也没去起诉。
这种情况下，你再去催收，对方一句“你不是要起诉吗？”是不是就把你憋死了？
如果你再发第二封、第三封，对方还会当回事吗？
就拿上面案例中律师函来说，你的内容是很狠，当事人看了是很带劲。但然后呢，真的就没有然后了。债务人已经濒临破产，没有任何履约能力，继续发函提醒违约责任，已经没有任何意义。同时，你想解除《房屋买卖合同》，正好，我正愁没东西给其他债权人呢。
最后你就发现，我发来发去，白白浪费了时间、精力、金钱，还不如直接起诉。
那么律师函的意义体现在哪里？
首先，作为一份正式的催告文件，有一定的警告作用。但前提是警告有用，比如我们手里握着担保、商业合作机会或者其他某种对方特别在意的事物。但在民间借贷类案件中，律师函的作用其实不大，有这时间，不如立即采取财产保全。草率发函，更多时候是提醒了债务人“快转移财产啊，不然我要起诉你了啊”。
其次，在延续诉讼时效方面，律师函和其他文件、短信、微信、电话（录音）的效力是一样的。所以别再傻傻的花钱请律师函发函了，真的，自己发条短信也是一样的。不吹不黑，部分律师为了赚钱，已经扰乱了律师行业的公信力。
最后，律师函不等于说狠话。一份正式的律师函发出去，其实也等于给自己设下了束缚。说到做不到，反而失去了主动。乱说一气，比如上面的案例，搞不好还约束了自己。
最后的最后，总结一下：
发律师函之前，我们一定搞清楚对方担心的是哪个点，比如违约责任、商业机会等等，然后针对性发函。
下一期，我会深入讲解一下借款后又签订房屋买卖合同，性质如何认定的问题。感兴趣的朋友记得关注一下（对，我就是骗粉）。先卖个关子，绝对不仅仅是简单的以物抵债关系。[做鬼脸]
