时间:2022-11-26 17:00:00来源:法律常识
■本文作者:谢春龙 北京在明律师事务所
说到“凶宅”,一般人的理解都是房屋内是否死过人。只要房屋内曾经出现过凶杀、自杀、意外、重大传染性疾病等非正常死亡事件,那么这套房子就会被定义为凶宅。
中国人对“凶宅”都是比较忌讳的,如果买房的时候遇到“凶宅”,一般人都是无法接受的。而被定义为“凶宅”的房子,不但很难卖出去,还会让房子的价格远远低于市场价!
听上去好像没什么特别。可听我说完下面这件最近发生的事儿,你可能就没法淡定了。
小李是一名公司白领,在中介的介绍下按揭买下了一套两居室,当时中介并没有告诉她这套房子是凶宅!
看来中介为了卖房子都是无所不用其极。
后来小李通过邻居知道了自己这套房子是凶宅后,马上搬离了这套房子。她找到中介,要求退房,并赔偿她的损失。
遭到中介拒绝后,小李最后直接将中介给起诉了,那么这件事情的结局会是如何呢?
小李可以要求退房吗?中介应该赔偿她的损失吗?
小李大学毕业后,通过多年的打拼,在去年8月份,拿着辛苦积攒的30万块钱,通过中介按揭买了一套两居室。
买房是老百姓的终身大事,一辈子也许就一次,谨慎是必须的。当时小李也多次问过中介,这套房子有没有纠纷,或者一些不知道的特殊情况。中介非常爽快的表示房子很安全,没有特殊情况,还叫小李放心购买,绝对不会出现问题。
小李这才放心,在中介的见证下,和原房主谈妥了价格,这套房子市价应该在90万元左右,小陈却花了79万就买了下来。小李对此也有所怀疑,但中介当时对她说是房主有事,急需用钱,所以着急出手才压低了价格,这才打消了小李的疑虑。
我想说,中介欺骗的手段真是五花八门啊。
买下后,小李在这套房子里住了很长一段时间。随着和邻居的熟悉,小李逐渐知道了自己买的这套房子的房主妻子患有抑郁症,最后一时想不开,在这套房子内割腕自杀了。
妻子去世后,房主也没有再住这套房子,选择了挂牌出售,挂了半年后,最终在中介的撮合下,小李竟然买下了这套凶宅。
小李立刻找到之前的中介,要求中介给个说法。没想到的是,中介并没有慌张,他虽然对没有把房屋是凶宅的实情告诉小李道了歉,但他认为小李也有责任。
中介说你小李明知道房子低于市价那么多,还买,其中有些情况,你应该能够想到的。
你当时不是说人家房主有急事急出手吗,还带这么骗人的?
小李坚持要退房,她已经不敢住在这套房里了。
听到小李要求退房,中介立马拉下了脸,毫不客气地告诉小李,房子是不可能退的。如果小李想把房卖了,他们到是愿意代劳。
自觉心里有愧,中介表示不收中介费了,尽量帮小李根据之前的价格出售房子。没想到,房子挂牌了仨月,来了好几波人,知道是凶宅后,都没了下文。
我肯定能想到是这个结果,谁乐意买凶宅,你还想接着骗吗?
这段时间里,小李一直借助在朋友家。漫长的等待中,小李已经忍无可忍,她现在的问题都是中介公司造成的,必须要求中介作出赔偿。
然而,却遭到了中介的严词拒绝,小李最后把中介公司告上了法庭!
严格来说,“凶宅”并不是法律上的概念,是中国老百姓民间的一种说法。像开头所说的一些发生过非自然原因死亡事件的房屋。自然死亡、正常病亡这些不算。
目前我国现行的法律中,对“凶宅”没有确定的统一概念,也没有明确具体的适用范围
所以,一般我们在现实中,如果发生房屋买卖合同纠纷时,涉及房屋是否属于“凶宅”的判断还是比较困难的,这也导致了各地方法院对凶宅有不同的认识与处理。
但是我们仔细寻找,可以发现,在先前的《合同法》解除合同条款里却有这样的规定(现在已经归属正式实施《民法典》)。当事人订立合同的时候,应当遵守法律、行政法规、尊重社会公德等。
大家注意,这里的社会公德指的也就是公序良俗。我觉得公序良俗里面当然要包括对凶宅的如实供述。你们或许可能觉得有些牵强,但是根据现在很多相关的案例判决可以看出,对于如果买到“凶宅”,是可以适用这一条来撤销或者变更购房合同的。
但前提条件是对凶宅的认定。如前面所说,法律上没有明确的凶宅概念,凶宅的认定都是看房屋内是否有非正常死亡为准。但这个非正常死亡的判定,有时也是比较复杂,毕竟生老病死是人之常情,一旦出现误判,对房屋的买卖双方都是损失。
因此,具体到案件的时候,是需要进行审查的,要结合房屋内居民死亡的医学推断书、报警记录、勘验笔录、尸检报告等好多材料综合分析,才能作出判断。凶宅的判定虽然没有法律规定,但是认定程序也是非常严格的。
那么,买家买到“凶宅”后该怎么办呢?这就简单了,房屋一旦被认定为“凶宅”后,直接去法院起诉撤销购房合同就行了,如果造成损失的话,还是可以要求赔偿损失。但前提是,你在当初买房的时候不知情,卖家刻意隐瞒了凶宅的真实信息,这在法律上可以认定为欺诈,购房合同就可以撤销了。当然了,那如果你买的时候,知道是凶宅还买,那就不能要求撤销合同喽。
以上小李的遭遇完全就可以要求中介撤销当初的购房合同,并且赔偿损失。
今年初,小李的困扰终于得到了解决。中介公司明白在买卖中存在重大过错,刻意隐瞒了凶宅的信息,主动给出了赔偿方案和后续事宜的解决方案。
中介公司承诺收回小李的房子,想办法出手。直到卖出的这段时间里,为小李租一套单间,并在事后一次性向小陈支付5万元赔偿。
小李不想再给自己添麻烦,耗费时间和精力,对方案也还算比较认可。随后在法院工作人员的调解下,双方选择了和解,也就没有真正的对薄公堂,这件事也随之告一段落了!
虽然有一些概念在我国法律中目前没有更明确的判定,但对于在买卖过程中有欺瞒行为的,双方本着平等,公平,自愿的原则,一定是会得到法律认可的。
我们生活在一个科学的世界。
死人是不会复活的。
但至少,你会发现自己某一部分的情感,常常无法洞明,但它确实一直存在。
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