时间：2022-11-27 13:01:51来源：法律常识
每期一个房产法律话题，每期一位专业律师为您解答。
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本期话题：按揭买房法律纠纷
本期我们的房产类法律问题的案例分享，就来说说按揭房的事情。
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概念阐释
Explain Concepts
」
众所周知，按揭房，是指上家通过按揭购买、贷款尚未还清的商品房。按揭房的主要特征是房屋产权抵押给了银行，产权人不得擅自出售房屋。
按揭：又分为法定式按揭和公义式按揭两种形式。
法定式按揭：是指交现有的房地产转让给按揭权人作为还款保证；
公义式按揭：是将未来的房地产（如楼花）转让给按揭权人作为还款保证。
在用户一般咨询的房产类的法律问题，与按揭房相关的问题，我们罗列出以下四大类，导成案例文字供大家一起来解读：
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案件详情
Cause Of Case
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（为保护咨询用户隐私，我们对于法律咨询内容进行了适当处理）
案例一：按揭购房开发商逾期不交房的问题
咨询用户：我按揭贷款买了一个房子，首付款已经付了，到了约定交房的时间，对方不交房，我该怎么办？
律师：你们之间有房屋买卖合同的，第一，按照我国合同法的相关规定，你是可以申请退房退款的，第二，对方涉及到违约问题，你还可以申请违约金。
咨询用户：那我是要去找开发商吗？
律师：你可以根据合同约定去找开发商协商退房退款以及违约金的问题，协商不成，可以提起诉讼。
咨询用户：那么开发商是一次性把总的房款退给我的吗？
律师：由于你是按揭买的房子，相当于你和银行借款，然后支付给开发商，你购买的房子抵押给银行作为不动产抵押，所以你只能按照合同，先要求开发商把房款给你，还了银行欠款。具体起诉的时候还是按照合同的约定，看你们合同条款的约定。
案例二：按揭购房如果碰到开发商不交房，那么如果走诉讼程序？
咨询用户：我之前买了一套房，但是对方超过三个月还没有交房，我的房子是贷款买的，我想退房，怎么操作？
律师：首先，你要和对方解除合同，将所有的房款退还给你，然后，你把贷款还给银行，结清欠款，房子就推掉了。
咨询用户：我去法院起诉大概什么流程，时间大概多久？
律师：你先要写起诉状，去房屋所在地的法院去起诉，法院会在七天之内决定是否受理。然后，受理了以后，你需要垫付起诉费，费用是最后谁败诉谁承担。立案以后法院会给你们双方通知开庭时间，给被告传发票。出判决结果的时间是受理以后三到六个月。之后在你们收到判决书后的十五天决定是否上诉。一旦十五天过了，你们双方都不上诉，判决就发生法律效力。
咨询用户：如果开庭的时候，他不去怎么办？
律师：被告不出庭属于放弃自己的权利，法院会缺席判决。
案例三：按揭买房贷款未还清就卖房，这种问题该如何处置？
咨询用户：我之前我和我的前男友贷款买了一套房子，房子在我名下，但是还贷都是他在还，他一直没有把房子过户到他本人名下，去年他的资金出现状况，我就开始替他还了。房子虽然在我的名下，但是他有各种其他的证据证明他也有份，我可以强制卖房吗？
律师：只要房子在你的名下，你就可以卖房。
咨询用户：房子的首付是他付的，那我卖房子之后，我们之间的纠纷怎么解决？
律师：你们之间首先可以就卖房款进行协商，在实际卖房款减去给银行还贷款部分，剩下的你们协商解决就可以。我的建议是你们私下协商，因为实际你出钱就少，一旦你不同意，对方起诉，你也分不到很多钱的。你在卖房的时候要在当时市值的范围内卖房，因为过高过低都对你不利，对方在起诉的时候，会对房子的价值进行评估。一旦差值较大，你是要承担责任的。
案例四：双方口头协议按揭买房，如果卖方违约，但是没有书面协议，买方该怎么办？
咨询用户：我之前买房子，对方说可以按揭买房，我就在4年前交了X万元的首付，之后每年都还贷款，到今年，对方要我把剩下的钱都付清，才可以继续住房子。当时对方是口头答应我可以按揭的，我们之间没有签协议，我只有当时购房协议，购房协议上面没有按揭的信息。现在，对方准备起诉我，要求我支付剩余的价款。
律师：首先，你们之间没有按揭的书面协议，那你就需要先把房子的剩余价款还清。其次，你要在付清全部价款之前，要求对方给你办理产权过户登记和产权证书。如果对方不能给你办理产权证书，构成根本违约，你就可以申请解除合同，要求对方返还房款和承担违约责任。
小律提醒：
各位在购置房产前应该三思而后行，认清对方资质，签署合法合规的购房合同。当然，也可以事先咨询下律师，规避此后可能存在的风险隐患。
