时间：2022-11-27 23:47:29来源：法律常识
最近收到了很多朋友线上的咨询，他们都是已经买了泰国房子面临要交付的。泰国的房子是一般首付30%，到交付的时候要付尾款70%，现在他们也得到了开发商的通知，有些朋友就焦虑了，就是这个尾款到底要不要付呢？这个房子我是要还是不要啊？或者说是不是要抛啊？
总体来说有两种情况一种：第一种，面临要付尾款，但是现在资金有困难，付不出。因为泰国的房子，一般外国人是不能贷款的。外国人能贷款的情况，只有是你能提供泰国的收入证明，需要有泰国的工作证，才能够申请贷款，那么基本上可能说可以说99%的外国人是不符合这个条件的。不像咱们国内那样可以贷款买房。付尾款70%，应该说也是相当大的一个数目。大家假如看过昆哥以前做的节目，就是《四种人不要买泰国的房子》，在其中，首先我就讲了，如果资金准备不是很充分的话不要买泰国的房子。有些朋友可能就是遇到了这个情况，原先可能估计的比较乐观，2020年，一方面是有疫情，另外，国内的有些行业也受到了比较严重的打击。所以，对于有些人来说这个尾款就成了问题，假如说不付尾款的话会怎么样呢？根据昆哥看到的实例，一般来说，在收房之前，开发商会先发出通知，提醒业主交房的时间节点，以及付尾款的时间节点。假如说过了这个节点之后您还没有付款的话，一般来说，开发商还会继续采取邮件来进行催收。如果拖延的时间比较长的，而且您一直没有答复的话，可能你就会收到一封开发商的正式邮件，这个邮件会通知你，由于没有付款已经超过了这个合同规定的付款期，接下来不会再有进一步的通知了，开发商现在就是可以随时把你的前面付的钱，就是那个首付款没收，然后这个房子的开发商就可以处理，就是这样一封正式的告知邮件，如果再正式一点的话呢，可能还会有律师函。也有朋友曾经来咨询过说，哎呀现在因为这个疫情，我过不去啊，我不能亲自去完成这个收房啊。所以，我是不是可以有理由跟开发商说：我要把这个房子退了，你把我的首付还给我，这个房子我不要了。因为在合同当中并没有规定说由于疫情购房者不能过来收房，就有理由可以不付尾款把房子退还给开发商。对于因为疫情产生的购房者不能过来的问题，其实开发商早有对策，采取的方法是通过让业主签署委托书的方式，签一个书面的委托书，有的时候可能还会搞一个连线的视频认证，完成这个手续。就是购房者签署委托书，委托开发商去完成这个验房，包括办理过户手续的一系列手续，另外还有一个就是要办理这个外汇证明FET，都可以委托给开发商。所以你过不过来，其实并不影响这个房子交付和过户。
可能有国内购房者会说我人都没来，我都没看到这个房子我付尾款，不放心。根据昆哥以往看到的实际例子，首先只要是泰国的正规的开发商大开发商，你放心，即使你人不过来，开发商也可以完全帮你完成从验房到过户的一系列程序。而且根据疫情之前的情况，即使是您能过来，关于验房，说老实话，假如说是你一个不懂行的人，你自己去自己的房子里去看一圈，你可能也看不出什么名堂。在签委托书的情况下开发商可以代表你验房，假如你不放心，觉得开发商自己验他们开发的房子可能会不够客观的话。泰国这边也有专业的验房公司，你也可以签委托书给他们，让他们代表你去你的房子里去验房，如果检查发现问题，他们会让开发商去整改，并且监督验收整改效果。至于最后的过户手续，就是正式在法律文件上，登记上你的名字，类似于我们这边的办理产证，即使你人过来。也是签委托书，开发商帮你去办理的，会去当地的土地厅办理，开发商就是一批一批的去办。所以说由于疫情，人过不来不能验房收房而要求退房完全是不成立的。
那么遇到这种资金不足不能付尾款的情况，该怎么办呢？因为昆哥也帮朋友处理过类似的情况，我给大家的建议是：首先，一定要有一个明确的态度，这个房子你还是要的，只不过有一些暂时的困难，可能会延期延迟完成尾款支付。第二点，你要制定一个明确的付款时间表，根据你个人的财务情况而定，并且要告知开发商。第三点，要写一封英文的正式的邮件，将以上两点发给开发商。然后，和开发商之间可以商量，大家可能来回有一个博弈的过程，要积极的沟通。假如你采取这个方式的话，你自己去尽量的去调配资金，这样的话也不至于您前面付的首付款被没收，房子被没收。
第二种情况。有的朋友他可能财务上是有能力完成这个尾款支付。但是，可能对于泰国目前的形势经济形势以及房产市场有些担忧。比如他看到最近泰国的开发商采取了一些优惠促销的措施，就有些担心，有一个朋友就来咨询。他说，我在曼谷买了一个房子，当时我买的价位是18万泰铢一平米，最近我又看到，在我房子同一个地段位置更好的另外一个楼盘，现在，卖出了这个13万泰铢一平方的价格。觉得哎呀我这个房子买贵了，另外呢，可能对于未来的出租，就觉得比较悲观。今年他的房子要付尾款交房了，现在觉得犹豫了，甚至想到底要不要付这个尾款，甚至想索性前面的首付就不要了！
对这种情况和心态，我提一个建议。首先是不要做不恰当的类比，最近你确实可能在微信上，公众号上，读到现在有卖泰国房子很多的优惠促销信息。现在所谓的打折优惠的房源呢，只是这个楼盘当中的一部分的房子，并不是楼盘里所有的房子价格都降了下来。另外判断这个房价还需要综合的考虑，比如说你可能买的那个18万均价的是高楼层的，那个你看到位置更好的买13万单价的是中低楼层的，这就不具备可比性。然后交付标准可能也有不一样，有些楼盘交付会送家具或家电，那么他卖的比同地段贵一些也是有理由的。所以不要一听附近有楼盘现在有优惠价就心态崩了，因为你还需要综合情况来比较。至于说我这个首付就不要了，我尾款不付了，这种心态对不对呢？我觉得还是要科学的来分析一下，你不付尾款，按合同就是30%总价的首付钱肯定是扔在水里了。因为你这个态度，开发商就完全可以按照合同把你这个房子的首付没收，房子收回然后再卖出来。对他来讲呢，他也不会亏本，他可以把优惠让给后面的买家，这也就是有一些现房楼盘的优惠价可以开到七折的原因。那么假如说你这个百分之后70%的尾款不付是因为有一些原因，比如说，你现在这个行业不景气，可能要面临失业啊，那么我要准备一部分钱，以备万一这把现金留在身边，这也是一种理由，就是说如果你不负尾款，放弃那个前面的首付款，你省下了后面的70%的房款到底要派什么用处，你自己想过吗？你要权衡一下你省下这个尾款的钱损失了首付，你有什么必需的理由吗？省下的尾款会派什么用处呢？
其实，如果存在这种情况也不是没有出路。在泰国房子在过户之前，就是还没有登记上你的名字之前，是可以转售的，也没有税费。但因为开发商要换一个合同，新签个合同给新的买家，那么有一个费用叫更名费。开发商收的，定价也不会太高，比如说两三万泰铢。所以，如果在过户前转售的话，至少你可以挽回一部分损失，但是是不是能够百分百地挽回你的损失呢？大概率是不太可能的，因为假如说是你在在交付之前想转售的话，有可能有一部分的购房者也会考虑在正式过户之前抛掉原来的房子，那么就大家会有一个竞争关系。另外还有就是开发商确实也会拿出一些楼层或者朝向相对差一些现房尾盘做一些促销，或者就是前面说的那些没收了首付款的房子，他会拿出来清盘这种房子，这种没收房即使开发商打个七折，他还是不亏的，因为前面的30%的首付已经收到了。那么这样的话你其实就面临着双重竞争，一方面是和你同样在过户之前想抛掉的这批购房者，另外一方面就是开发商的现房优惠销售。所以，你要打折转售就是一个大概率的事情，那你能打多少折呢啊？可以算一下，其实你不可能打到七折，因为尾款一般就是总价的七折，你要打七折的话，那你七折收到的钱要全部交给开发商。假如说你打到九折的话就是可以拿回你原来的首付的2/3的钱，你打到八折的话可以打到原来首付的1/3的钱，你打八五折的话可以拿到原来你原来首付50%的钱，在你转售时候的房子总价和你买入时候的合同总价一致的情况下，这是很简单的算术。那么有没有可能会就是损失少一点呢？也是有可能的。就看你当初的买价是多少，因为泰国的开发商一般在最早开盘的之前，会搞一个认筹期，就是有一个认筹价。认筹价格一般是特别优惠的，而且，按照泰国开发商的惯例，有一部分的楼盘，它会在期房的建设期期间，开发商会逐步的去调高房价。所以，假如你在认筹期买的。那房价就相对现在的市场上开发商定价确实要低一些，那么这样你即使你打折打到七折你还是可以回收一部分钱的。所以呢，就看你原来的买价是多少了，那么假如说你真的不想付这个尾款，你在过户之前去想办法去转售，那么就是你要去评估你到底愿意承担损失的心理价位是多少，这样的话可以至少挽回一部分损失，不会把原来的首付全部扔在水里，当然，这里面还有你委托中介的佣金成本，一般也是你承担的。这是我给大家的一个操作建议。因为最近也接触了一些在泰国做房产销售的专业人士，他们说其实在2020年，出现了一种泰国购房人抄中国人底的现象，在2020年泰国的富人他们果断的出手入市了，因为这些泰国富人，疫情对他们的经济方面的影响并不那么大，而且所有的地方的富人其实都可能心态一样吧，在经济不稳定的情况下，买入房产、土地对他们来讲是最保值的。当然他们也是首先看这个楼盘的位置，还有开发商的品牌，然后第三点就是价位，价位是不是合适，如果达到心理价位，他们会轻松的拿下这种转售的房子。所以，现在的这个市场，就是这个情况，对于那些面临过户收房的朋友，以上是我个人的一些分析建议。您可以根据您的实际情况，去进行一个全面的考量做出自己的决策。
