时间：2022-11-28 09:37:40来源：法律常识
2016年年底以来，西安房价出现了快速上涨的情况，今年4月，西安房价以同比73.89%的增速，位居全国城市第一。房价的快速上涨，导致了部分热门楼盘出现“一房难求”的局面。与此同时，房地产市场上也出现另外一种现象——个别开发商、房主故意违约，强行要求购房人补款、甚至退房。
陕西头条《秦知道》梳理公开报道发现，不管购房者交的是全款还是定金，不管有没有签合同，也不管是新房还是二手房，都有开发商、房主故意违约的情况出现，违约的理由也是五花八门。
违约退房事件频出，法律怎么说？
据《华商报》2月28日报道，西安市民马女士2016年购买了长安区某小区的房子，应开发商要求全额缴房款并与开发商签订了内部认购合同。可两年后，却被开发商告知，双方当初所签认购合同依法应为无效合同。
而据《华商报》6月20日报道，西安的张女士2017年购买了一套房子并签订了《商品房买卖合同》，可今年6月，她突然收到了开发商退房短信通知，称要么退房，要么按每平方米14000元的价格购买。
面对开发商如此明显的违约要求，法律方面是如何判定责任的？《秦知道》了解到，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在买卖双方签订预售合同之后，开发商应当将预售合同报相关部门登记备案。但即使没有登记备案手续，开发商想以此理由要求确认合同无效的，法院也不会予以支持。
对于部分新建商品房交易中出现纠纷的相关法律规定
而如果已经签订了《商品房买卖合同》的，因开发商违约解除合同的，业主在解除合同时有权要求赔偿损失，赔偿中应包括合同履行后可以获得的利益，即开发商应当赔偿业主房屋涨价的损失。
要注意的是，如果开发商没有办理预售证，且隐瞒事实，购房者可以要求其赔偿不超过已付购房款一倍的赔偿。
部分二手房交易纠纷中的赔偿方式
除此之外，在二手房交易中也存在“房主反悔”的现象。据《华商报》6月4日报道，2018年4月，马女士和家人看中了高陵区某套二手房，随即跟一家房产中介公司谈好，以7100元/平方米的价格成交，没想到 “定金交了十几天后，中介直接告诉我，房子不卖了。”
其实，跟新建商品房一样，因房主违约解除合同的，购房者也有权要求继续履行合同或者赔偿相应损失。
购买房屋的一般步骤及常见纠纷
如何在买房中避免这些问题？
那么购房者在实际买房过程中是否能有效避免这些“雷区”呢？《秦知道》也总结了以下几个需要注意的点：
在购买商品房时，购房者需要仔细审核开发商应当办理的法定手续和相关证件；凡是开发商宣传广告和开发商口头承诺的东西，一定要在合同中的补充协议中注明；同时任何违约都应在协议中设定赔偿条款和违约责任；签订过程中，注意订立合同时部分条款是可以修改或补充约定的，谨慎对待合同附件，给予足够的重视；交付定金，遵守定金约定，避免违约责任。
购买二手房也要注意：确认产权，核查产权证的真实性和与房主一致性，并确认房屋是否允许买卖并具有出卖资格；制定合同时，关键性承诺应体现在合同中，避免口头约定；在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚；一定要注明卖方迁出户口的期限，并约定一个违约标准；同时，明确房款付款方式和时间，明确买卖双方购房违约金及违约责任，必要时需要以"补充协议"的形式出现；要经当地房屋土地管理局办理完产权才算顺利完成过户手续。
碰上“被违约”，购房者咋维权？
虽然罗列到了买房要注意的详细事项，但如果碰上了违约的开发商或房主，我们也需要做好充分的维权准备。
购房者在发生纠纷后应及时咨询律师等专业人士，也可与开发商当面交涉，将有关的事实依据直接向开发商提出，并提出和解的要求，在合同中达成了仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁，若涉及严重纠纷，可直接向有关部门投诉，维护自身权益。
如果以上方法仍然无效的话，诉讼是最后的解决之道，购房者一定要注意收集证据，必要时通过拍照、录像、文字记录等方式留下证据，文字性的记录最好要有开发商的员工或第三人见证，以增强其证据的效力。
当然，这些都是普通购房者面对纠纷时的无奈之举，我们更希望政府和相关部门能够勇于出手，加大房地产市场的监管力度，维护市场的公平环境和契约精神，让“违约者”无处容身。
作者 谢卓 李为涵
