时间：2022-11-28 14:06:56来源：法律常识
原创 周良川 红伙家园 今天
不知何时开始，也不知哪里出错：不安宁的小区一直很多。
上月，自家小区的业主群里，一业主连续不断地暴粗口抱怨物业催费，从截屏上看，物业的语气的确让人心烦！
有业主说：物业又不在群里，骂他也听不见。再说，都不交物业费，小区怎么搞？
小区有上十年了，精装修房，她家长年渗水，一直未解决，她认为物业是开发商的，所以拒交物业费。有个情况她不知道：万达早已与“万象美物业”分离了，“万象美”后来又被彩生活收购，最近彩生活又将“万象美”卖给了碧桂园物业。
不难预料：物业一起诉，她很被动。
前几天看到一视频：一家大牌物业，派了四个壮汉，凌晨1-3点挨家敲门催交物业费，业主报警，警察来了后也只能让各自散去。
这大牌物业的做法够损，够狠！让业主感到很阴森！
按照物业行业的惯例，每逢第四季，催费便成了物业工作的重头戏。
曾写过一篇《鬼迷心窍的催费》，表达了一个观点：与其花这么多精力去催费，不如将这精力去做服务。
不过，实际情况没那么简单。
观察、了解了这么多年，物业费纠纷与生俱来，而且大范围存在，弄得业主和物业双方难受，小区也不得安宁，也就谈不上和谐和美好了。
成就这种现象的原因有很多，很复杂，可以说它是经济社会中一道独特的“风景”。
在业主方面，一般拒交物业费的原因有三种：
一、不懂
分不清责任的主题。
现实中有80%左右的“前期物业”是开发商“钦定”的（这一“特色”的表现是：爷俩在所有权人不在场的情况下将《物业服务合同》给签订了，包括物业费价格）。
业主们就很容易理解既然是一家的，那么因开发商导致的建造问题你物业要负责。
业主们有所不知：“前期物业”的确是开发商亲生的，他们血浓于水。但他们十分聪明，一开始就从法律关系上进行了分离。“前期物业”除了将物业做好方便开发商卖房外，还有一个重要的功能，那便是“掩护撤退”。您发现没？质保期内您找物业说房屋漏水等等，他很少说“这是开发商的事”，他就是拖，一直拖到“过期作废”的那一天。自那以后，开发长吁一口气，物业再来清算您。
还有很多的业主根本就不知道物业该做哪些不该做哪些，既然收了钱，就得将所有的活干完。
这类业主需要宣传，政府有义务。
二、不满
较之一般的商业关系，物业行业有两点与众不同：一是无法精准地量化和“验收”，二是永远无法预知下一步，如爆管、坠物等。
基于这两点特殊性，任何物业企业客观上就做不到让所有的业主满意。
良心物业人会尽力、甚至尽全力去做好份内之事，这能得到大部分业主的认同，但少数业主并不能理解。倘若碰到一个唯利是图的物业，尤其是黑心物业，那肯定是怨声载道或水深火热了。
自然就出现了拒缴物业费的现象，这也是一些物业费的收取率每况愈下的根本原因。
这类业主值得同情，物业有责任。
三、不缴
这类业主占比很小，就是存心“白嫖”。
他们不需理由，若需要他们会找出一大堆。而所有的物业，本身就是一个“有缝的蛋”。
这类业主破坏力很大，物业和全体业主不能姑息。
在物业方面，造成催费的局面也有三种情况：
一、被冤
有个发现：每年有以万亿计的物业费收支，但物业费用于什么却很少有相关法规作描述。到是民间有专家、学者、律师等对物业费的用途作了较为一致的九条理解。
无奈很笼统，也很模糊，主观性太强。
即便是这九条，至少有90%以上的业主没看过。
当业主们并不知道物业管理包含了哪些内容时，便将小区所有之事一揽子“任命”给了物业。不接受，便不付“薪酬”。
物业被冤，比较普遍，所以催费。
二、被动
物业的本质是干活，无论怎么创新，“扫帚不到，灰尘不会自己跑掉”。
平时的工作没做到位，到时候就想着收费，那业主们自然不乐意，关键是不甘心呐！
物业行业流传着“催费秘籍”、“催费课堂”、“催费软件”，其实都是扯淡。
物业被动，是因为干活不主动，所以催费。
三、被迫
确有少数业主，物业再怎么努力，他就是不交，倘若同意打个折，仿佛还是他的恩赐。这样的业主，一旦便宜占惯了，他还心安理得。
物业被迫，是当得不得，所以催费。
古今中外的商业逻辑是：买卖公平、钱货两清。
唯有中国物业太特别，在相当长的历史阶段，物业费的纠纷还将大量存在。
《民典法》实施后，情况有些改观。最为典型的是浙江慈溪法院的判决：177件物业纠纷案，业主全部败诉。
从判决的结果看，法院就一个意思：物业费你先交，物业不是的另行起诉。
客观地讲，物业费收取率的高低，基本上决定了小区正常运行的好坏。
物业费收取率高，小区可能搞得好；
物业费收取率低，小区肯定搞不好；
任何一个小区，业主和物业，是客观上的同舟共济，是事实上的相依为命。
但凡是干了一段时间业委会的，都有了一致的共识：物业费该交。
传统物业有个传统的做法：100万的物业费，先预留10%的“利润”，拿90万做事。若只收到70万，那么成本开支就是60万。其服务质量可想而知。
从这个意义上讲，物业费收取不足，物业的损失并不大，而真正受伤害的是已交物业费的业主和整个小区。而且极不公平！
因此，要么都不交，换物业。
要么都该交，一个也不能少！
已有越来越多的小区，物业费的收取率接近或达到了100%。这样的小区，无疑是和谐的，他们离幸福家园越来越近。
真正该反省的到是物业企业，特别是物业老板；
是什么导致了催费？
用什么方式去催费？
有没有一种办法不用催费？
为什么人家做到了不催费？
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