时间：2022-11-28 22:00:34来源：法律常识
猛犸新闻·东方今报记者田林 见习记者王士伟/文图
为节约土地，从2003年至今国家多次下发“禁墅令”，严禁为非法开发各种形式的别墅提供土地，清除别墅建设行为。然而，这一禁令在周口两家房企面前变成了一纸空文。一家地产公司以建办公楼的名义建成联排别墅，分割销售。另一家开发的联排别墅竟然通过打容积率的擦边球，拿到了各种合法手续。
近日，有群众向东方今报·猛犸新闻反映说：位于周口市川汇区大成路东侧，庆丰东路北侧的佳利曼哈顿商业用地项目建设了几十套联排别墅对外出售牟利；位于周口黄河路与永丰路口的建业联盟新城住宅项目同样开发了大面积的联排别墅出售。
调查：佳利曼哈顿把办公楼分割成56套“别墅”当住宅出售
接到群众反映后，东方今报·猛犸新闻记者来到佳利地产营销中心以购房的名义对该项目“别墅”走访核实。在佳利地产售楼部，售楼人员指着该商业项目沙盘向记者介绍说：“我们这一期项目有小高层公寓、门面房，二期有两层半的联排别墅，建筑面积168平米，还赠送地下室同等面积，一套三百多平米，平均售价210万元一套，咱这是商业，容积率低的很。”
当记者问其联排别墅手续是否完善以及何时交房时，该售楼人员说：“我们这项目土地、规划许可和预售证手续都齐全，总共五十多套联排，现在差不多都卖完了，就还剩13#楼的02、03、04、05，15#楼的03、05和16#楼的05、06这几套了，现在联排的主题建设已完工，正做二次结构呢，去年4月份刚开始建的时候，就有人找领导全款购买了，一期小高层公寓预计明年五月份交房，二期联排这一块明年年底交房，因为要等其他配套地建设完，通过整体验收后就交房。”
事实上，从2003年到2019年“禁墅令”不断升级，即便有如此高压政策，佳利地产曼哈顿商业项目和建业联盟新城住宅项目建设的联排“别墅”，是如何打着政策“擦边球”，绕开“禁墅令”，而通过审批的，职能部门又是如何监管的？
职能部门：商业项目手续齐全 查处时开发商不太配合
针对此情况，4月6日，周口市自然资源和规划局国土监察支队队长张志波说：“国土监察这一块的工作由属地管理的示范区国土分局进行查处，如果分局查处不了的，书面说明具体情况后报给局领导签批后，我们支队再进行查处。”随后，记者在市自然资源和规划局城乡一体化示范区规划分局局长鲁波处获悉，位于周口市川汇区大成路东侧，庆丰东路北侧的佳利财富中心二期项目是2018年7月30日获得的建设用地规划许可证，该许可证显示权利人是周口万佳房地产开发有限公司，用地面积52445.6平方（78.67亩），用地性质为商业用地兼容商务用地。
该项目于2019年11月27日通过周口市规划局规划许可证审批，获得7#商务服务综合楼、9#18#商业楼、8#10#11#12#13#15#16#17# 19#20#办公楼的建设工程规划许可证， 每栋建筑均为地下一层、地上三层，每栋总建筑面积928.08平方至2591.93平方不等。
鲁波告诉记者：“目前，该商业项目用地、规划、预售证等手续齐全，如果改变规划用途了，需要市规划监察支队进行查处。”
周口市自然资源和规划局城乡一体化示范区国土分局郑姓工作人员说：“佳利这个项目的用地手续都有，如果该项目涉嫌改变土地性质了，我需要给示范区的领导汇报，核实清楚后给你们反馈情况。”截至发稿时，未接到示范区国土分局的任何调查信息。
4月12日，周口市自然资源和规划局规划监察支队人员告诉记者：“佳利这个联排别墅情况已经安排监察人员去调查核实了。”当记者问其商业用地项目建成联排别墅以住宅对外出售是否违法？调查情况如何？规划监察支队人员说：“我们也去项目工地了解过情况，他们手续齐全，是商业手续，开发商不太配合工作。”
（ 在建的周口建业联盟新城）
建业联盟新城75套别墅竟有合法手续
在周口黄河路与永丰路口北100米路东的建业联盟新城的售楼部，销售人员向记者介绍推销了建业联盟新城的多层电梯洋房和3层联排别墅。
售楼部东侧灰白相间的建筑是一期的现房别墅，三个院子和两个露台，属于是徽派别墅产品，每平方一万二左右，三百多万一套，早已经卖完，都交房入住了。
一期别墅的东侧，是我们刚开发的3期六联排和八联排带院别墅，分别是28#29#30#31#32#33#35#36#37#38#39#50#楼，总共75套，目前卖的就剩5套了，今年12月底交房，目前交1万抵5万，一套小户型也就210万左右，全款还能再优惠3万。
当记者问其别墅是否手续齐全？后期产权问题时，该销售人员说：“我们房子手续齐全没有任何问题，他不像佳利曼哈顿，拿的是40年产权的商业用地，我们的是70年产权的住宅用地。”
我们别墅的容积率非常低，别墅早就不让批了，因为我们零几年拿的地，2013年开始开发的一期别墅，拿地比较早，一直没有开发完，其实联盟新城245亩地，开的洋房比较多，其次是别墅，三期别墅是去年建的，9月份开始销售的。
销售员爆料：开发商避税漏税 业主购房交款额比签订合同款少填20万
该销售人员还告诉记者：“如果你买别墅交钱签合同时，你所交的房款金额要比签合同的金额少20万，站在开发商的角度来说，就是合理的避税漏税了，咱的合同都是这样签的，这20万，客户也不用缴这个税了，开发商也少缴了。有的客户不能理解，俺后期给客户补偿4套东西，有地暖、排风、净水和铜色的大门。现在很多客户的手续都办下来了，个别的客户贷款都已经开始还了，我们的开发商是河南宋基投资有限公司，就是那个河南宋庆龄基金会，你要是有认识政府部门的领导和房管局的领导打招呼，后期还有优惠空间。
随后，记者来到周口市城乡规划建设档案馆了解该项目的审批情况，档案馆办公室工作人员说：“联盟新城三期位于黄河路北侧、永丰路东侧，批的好像是3层联排别墅，该项目建设档案显示，建设单位是河南宋基投资有限公司，2018年11月5日，周口市规划局“研究同意”，2018年11月6日审批的该项目建设工程规划许可证，规划建设33#35#36#37#38#39#50#地上三层住宅楼。
据了解，从2003年至今，国家“禁墅令”不断升级，从限批别墅用地、停止高档别墅类房地产用地的审批，到禁止别墅供地、全面清理别墅类房地产供地和相关用地手续，再到规定住宅项目容积率不得低于1.0，不断出台新政。对此，地产业内人士说，一些开发商在获得一般住宅用地后，规划出容积率较高的高层与低容积率的别墅，进行“高低配”规划，通过多层住宅将整个容积率拉高，整体申报规划，绕过政策限制，从而顺利逃过监管，进而导致国家禁令变成了一纸空文。
律师：改变土地用途涉嫌违法 相关部门应予查处
河南春屹律师事务所主任张少春律师分析认为，根据我国《土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”第八十条规定：“不按照批准的用途使用国有土地的，由县级人民政府自然资源主管部门责令交还土地，处以罚款。”
因此，如果开发商擅自改变规划，在规划用途为商业办公用地的土地上建设联排“别墅”出售牟利等行为，造成地块实际用地和规划用地用途不符，明显违反法律规定。当地行政部门应当进行调查核实，若查证属实则依法处罚。
另外，也提醒购房人注意风险：商业用地到期可能会被国家无偿收回，须再次缴纳土地出让金，同时比普通住宅交易税费高。