时间：2022-11-28 22:37:04来源：法律常识
编者按:新海南客户端、南海网、南国都市报“探案说法”栏目携手海南先国律师事务所，讲述有意思的法律故事，探究冷冰冰的法律条文背后蕴含着的温暖正义，所谈案件包罗万象，秉承正义、客观的角度，说法律、看得失、品人生。特别开通“966123法律热线”，如您愿意分享遭遇的法律问题，欢迎来电聊聊，台前幕后，从庭审现场到平凡生活，我们将用心关注、记录案件的始终。
新海南客户端、南海网、南国都市报记者 陈栋
签了购房合同、办理了交房手续、拿了新房钥匙，却进不去！这是海口市民李先生的真实遭遇，无奈之下，他将物业和开发商告上法庭，官司赢了，对方也不履行判决，又得向法院申请强制执行。究竟是怎么一回事呢？本期探案说法，邀请海南先国律师事务所李雯律师，聊一聊业主和物业的一些事，探寻双方权利的界限。
购房后欲装修，物业不认可“业主”身份
据了解，2015年李先生承接某区第二办公区脚手架工程项目。工程完工后，2016年1月26日，李先生和广西某某建设集团海口某区第二办公区(一期)项目部、符某光、姜某签订《结算及付款协议书》，其中约定由丙方符某光、姜某协调海南恒源房地产开发有限公司直接将海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给李先生，冲抵脚手架工程项目,所欠的工程款(购房合同、收款凭证等手续未办理之前，该项不生效;如果该项未生效，广西某某建设集团海口某区第二办公区(一期)项目部、符某光、姜某仍需共同偿还该笔款项等内容。
李先生家被换锁的房门。
2020年3月3日，符某光、姜某协调海南恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）与李先生签订《海口市商品房买卖合同》，将位于海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给李先生以冲抵工程款并于同日进行了合同备案。2020年3月5日，李先生向恒源公司转账支付637904元，次日又转账支付300000元。同年4月29日，李先生转账支付仙桥南苑车位费180000元。
2020年4月16日，李先生和恒源公司办理了交房手续，交房手续办理流程确认表标注款项已收齐、验房已完成。2020年3月5日至2020年3月6日，恒源公司通过该公司财务人员向李先生配偶转账支付937904元。
交房时，李先生拿到的钥匙。
2020年12月20日，李先生与装修公司签订装修合同，但发现其房屋未通水电且房锁被换，并因此损失22800元设计费。因此，李先生将仙桥花园南苑小区的物业服务企业海南佳国物业服务有限公司（以下简称佳国公司）、开发商恒源公司告上法庭。上述情况均为法院认定的事实。
法院判决：物业公司开通水电，并赔偿装修损失
2022年4月15日，海口市琼山区人民法院立案后，公开开庭进行了审理。
法院认为，从原告李先生提供的证据，可见符某光、姜某已协调恒源公司与原告签订《海口市商品房买卖合同》并将房屋交付给了原告，据此应认定符某光、姜某已履行将位于海口仙桥花园南苑C栋一单元某房作价937904元给原告以冲抵拖欠原告工程款的义务，被告恒源公司将原告已支付购房款937904元返还给原告，是配合符某光、姜某给原告冲抵拖欠工程款的行为，因此法院对被告恒源公司关于其已返还原告支付的购房款，符某光、姜某尚未为原告支付相应购房款，原告不能使用房屋的抗辩意见，不予采纳。被告佳国公司系案涉房屋的物业服务人，应当开通水电、门禁等，给予原告提供出入小区、装修房屋的便利条件。
本案中，佳国公司未履行物业服务人给予业主开通水电予装修入住房屋的义务，原告诉请被告佳国公司立即配合原告开通仙桥花园南苑房产以及配套的停车位的水电、装修、入住等附随义务，于法有据，本院予以支持。原告因被告佳国公司未配合开通水电予装修入住房屋，造成装修款损失22800元，原告诉请被告佳国公司赔偿该损失，有事实和法律依据，本院予以支持。
7月14日，法院判决如下：限被告海南佳国物业服务有限公司于本判决生效之日起七日内开通李先生在海口市仙桥花园南苑的房产以及配套停车位的门禁、水电，并赔偿原告装修损失款项22800元。
不履行生效判决，李先生申请强制执行
9月初，李先生拿着法院的判决书等材料再次来到海口仙桥花园南苑一单元自家的房门前，房门还上可以看到旧锁的痕迹。“锁被换了，自己的房子，却没有钥匙打开。”李先生一脸无奈地说道，并且还向记者展示了之前领到的房门钥匙。当天，李先生再次到小区物业要求其执行法院判决，物业工作人员称没有开发商的通知，无法确认李先生的业主身份，不清楚法院判决。
随后，记者联系到该小区的物业服务企业佳国公司。该物业公司姜主任称，换锁跟物业无关，业主收房需要按照流程来办理。具体来说，需要开发商出具确认函，确认业主身份，然后财务部门确认房款结清，工程部门进行验房交房，上述程序履行完毕后，才到物业签署合同。“确认函没有拿到，没办法交房给他。”姜主任告诉记者，她目前暂时不清楚法院判决的情况，但即使是收到判决后也需要向开发商请示。记者也通过电话联系到海南恒源房地产开发有限公司一位陈姓工作人员，其回应“这个我们在跟他打官司，这个事情等法院的判决出来再说”。记者追问当事人已经拿到判决书并且申请强制执行，该工作人员称在走反诉程序。
迫于无奈，李先生向琼山区人民法院申请强制执行，琼山区法院经审查后，认为该申请符合法定受理条件，决定立案执行。发稿前，李先生向记者反馈称，法院已跟其联系，物业同意履行判决，但开发商提出执行异议。记者将持续关注此事。
律师解读：
1.物业的本质是为业主服务。作为开发商旗下的物业公司，因为开发商和业主之间有纠纷，物业不承认“业主”身份，且拒绝提供服务，侵犯了业主哪些合法权益？
李雯律师：根据《物业管理条例》《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《民法典》的相关规定，在上述案例中，原告虽然尚未取得房屋所有权证，但其与开发商签订了房屋买卖合同并办理备案，接受了房屋交付，并通过抵债方式支付了房款，完全符合上述法律法规及司法解释关于业主的规定，依法享有房屋所有权人作为业主应享有的权利。物业公司作为物业服务方，其拒绝为业主办理门禁卡和提供水电的行为，显然损害了原告作为房屋合法所有权人正常使用房屋的权利，违反了法律的相关规定，因此原告依法可以要求物业公司提供服务并赔偿损失。
2.为何目前小区前期物业多为开发商旗下企业，前期物业选聘需要符合哪些程序？
李雯律师：《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。据此规定，开发商在业主成立业主大会选聘物业服务企业之前，可以选聘物业服务企业，以做好物业的管理和服务工作，但选聘应通过招标方式进行，符合上述法定情形的，可以通过协议方式选聘。
3.当业主和物业发生纠纷时，有时物业会以缴纳水电费等服务为难业主，或者给进行断水断电，业主遭遇这些问题该怎么办？
李雯律师：根据《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”从法律关系上来讲，物业公司不是水电的提供方，而只是受委托代收款，在业主正常缴纳水电费、并未违反与供水供电单位所签署的服务合同的情况下，物业公司无权擅自断水断电。如果遭遇这些问题，业主可以向当地房地产行政主管部门投诉，也可以根据物业服务合同约定的争议管辖方式，向法院或仲裁机构提起诉讼或仲裁，还可以向法院提起侵权之诉，以维护自己的合法权益。
来源：南海网