房地产法律，房产交易相关法律

主体资格的审查

情景再现:

去年8月份，业主小张欲出售自己名下的房子，因本人不在广州，便让表弟小李代替他找买家并签合同。小李通过中介公司业务员张美丽，与买家小白签订了买卖合同。合同签订后没几天，房价一路突飞猛涨，短短十几天时间便涨了20多万元。小张心情十分激动，心想这房子不能按合同价格卖了，但怎么解除合同又不需要赔偿难住了小张。

小张遂咨询律师，在律师的指示下，小张书面通知小白，称其并没有授权小李签订合同，拒绝追认，其认为合同无效。小白想不明白，通过专业的中介公司签订的合同咋就无效了呢?中介公司业务员张美丽也傻眼了，佣金没收着还惹场官司!

思考 1： 中介公司业务员张美丽居间的该份房屋买卖合同是否有效？

答：如中介公司无证据证明业主小张有委托小李代为出售房屋，业主小张又不追认的情况，房屋买卖合同对业主小张不发生法律效力。

思考 2：张美丽能否收到佣金？

答：因合同没有有效成立，中介方无权收取佣金（中介方收取佣金的前提是促成房屋买卖合同有效成立）。如果最终造成买家损失的，还有可能按相应过错责任赔偿买方损失。

情景再现(续) :

小白觉得咽不下这口气，便起诉小张，告他违约，经过漫长的一审、二审，小白反而败诉，只收回定金，赔偿却一分没要到，还承担了几万元的诉讼费、律师费，气不打一处来，于是小白在朋友圈和小区论坛上到处宣传，说小白所在的公司为黑中介，无良中介不要通过A中介买房，太不专业了。
思考 3：小白的行为是否对中介公司构成名誉侵权？

答：名誉侵权指的是通过文字、行为语言或其他形式对当事人产生了名誉上的消极影响所构成的一种违背人权的行为，行为人要负法律责任。小白遭受损失，中介方确实存在过错，小白可以通过法律途径进行解决，其到处宣传说中介公司不好的行为对中介公司产生消极影响，构成名誉侵权。中介公司可以依法起诉小白要求停止侵权，并消除影响。

思考 4：不是业主本人出售房屋，中介公司在居间过程中需要注意什么事项？

答：在不是业主本人出售的情况下，需要让代理人出具书面的授权委托资料，否则，买卖合同很可能会归于无效，影响佣金的收取。

在本案中，小张口头上委托小李代为签订合同，在合同签订前，作为中介，可以通过以下方式进行核实：

1、微信、QQ 视频；

2、电话录音；

3、短信、邮件、传真确认；

同时，定金要求直接打到业主名下的帐户。

并且，中介还可要求代理人出具一个承诺书，承诺其具有代理权限，否则，由代理人按合同约定的违约责任承担责任。

总结 ：经纪人在审核委托手续时应怎样保障委托手续合法？

1、口头委托：口头委托虽然有效，但必须要提供证据证明口头委托的真实存在，所以，口头委托时保存证据最为关键；

2、书面委托：必须确保为委托人本人亲笔签署；

3、委托事项的审查：

A、权限，如，是否有签订合同、收取定金及楼款的权限；

B、期限，要重点注意委托的截止期限；

C、主体，必须明确，签订合同时需要被委托人提供有效身份证件