时间：2022-11-30 01:11:35来源：法律常识
“安家”作为一部热播电视剧，不但演员阵容强大剧情跌宕，更是在剧情中穿插了很多与百姓生活息息相关的法律常识，真是看过之后还意犹未尽。
今天，小编律师化身“房似锦”带你去买二手房手把手教你如何买二手房。
看房前，要对自己的住房需求进行整理。
了解房源时，要找一家靠谱的房屋中介，就算连锁中介公司，每个中介业务员的业务能力、综合素质也不一样，所以选好中介公司后还需找一个靠谱的中介人员，才能把找房这样重要的事情委托给他。
看房时，要了解房屋的房屋的位置、面积、朝向、装修、家具是否赠送、小区停车情况、物业服务内容收费标准是否符合自己的需求。有宝宝的家庭还需要了解周围学校的情况。
房店长推荐房屋时，就换位思考对方的身份及需求，把符合客户需求的房屋推荐给对方，同时也会真实说明房屋的优缺点让顾客觉得靠谱。当然，实践中中介人员是不会一古脑把房屋的优缺点都告诉你，看房时还是需要多看多问。
房屋选好了，就进入了重要的谈判阶段。
谈判不只是谈价格，谈判要围绕着一下几个方面进行，同时这些也是起草合同的重要内容：
1、参与谈判的处分人是否是房屋所有人或有权处理人。先要查看房产证，产权人与房屋处分人是否一致。不一致时，需要查实委托人是否有有效委托手续。（提醒：如果是委托人，委托人必须有公证过的《授权委托书》；如有多个共有人，需全部共有人同意并签订买卖合同；签合同的卖方必须是产权人或有权委托人。）
2、了解交易房屋的现状。是否有承租、产权是否清晰无纠纷，是否存在抵押，查封，离婚析产，继承等状况。（提醒：签合同前一定要到房产局查询是否存在抵押、查封、异议登记等问题；购买的二手房如果有租赁关系存在的，承租人在同等条件下有优先购买权，且“买卖不破租赁”承租人有权在房屋变更所有权人后继续租住该房屋。
3、了解水电气、物业、电信通讯等费用是否有拖欠，该房产内的户口如何可以迁移。
4、价格谈判，价格除了要参考同地段同面积及户型的价格，还需考虑随赠的装修及家电的价格，房屋转让的税费谁承担，中介费如何分担等。确定总价后，要协商支持方式。可选择一次性支付；分期支持；贷款支持等方式。还需要约定定金（注意：合同及收条中“定金”二字不能写错，定金需要交付给卖方除非卖方自己同意由中介代收）；定金的数额一般约定在在合同标的额的20%以内；明确约定交易不成立时的解决方案。
价格谈妥后，就是最重要的签订合同。
二手房买卖通常要签订两份合同一是《房屋买卖合同》（《房屋买卖合同》可能会签订两份，实际履行的合同及房管部门备案过户的合同，哪一份合同是实际履行的需在合同中特别说明）二是与中介的《居间服务合同》，也可能是两份合同条款组合成的一份包含两个法律关系的合同。
《房屋买卖合同》是出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同；房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续。签订房屋买卖合同需要注意的事项：
1、签订书面协议时，主要关注产权情况、房产价格及支付时间及方式、交易税费及日期等，关键的时间点也要约定：定金交付、首付款交款、贷款时限、过户日、清费日、交房时间等，确定日期才能够保证交易顺利进行。
2、如果房产有共有权人，要让全部共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易失败的可能。
3、如果房屋正在履行租赁合同，应该承租人签订放弃优先购买权的证明，避免承租人以侵犯优先购买权为由主张解除《房屋买卖合同》，同时还需要与承租人协商终止租赁合同的期限，尽快让承租人搬离房屋终止租赁合同。
4、卖方若随房赠送家具家电的，应在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌、新旧程度等,将物品及房屋现状拍摄照片。
5、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
6、明确违约责任：如果房价上涨卖方违约的几率增大，要明确违约责任提高违约成本。
7、房款支付： 首付款最好全部通过银行转款并注明用途；若买受人需要到银行办理按揭贷款的，预防贷款出现问题双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法。
9．过户及交税：合同应还应约定买卖双方在办理房屋中应承担的义务以及交易税费的具体分担。
10.通常买卖双方签订的《房屋买卖合同》是双方真正履行的合同，在不动产交易中心签订的《XX市房屋买卖合同》通常是为了办理过户而签订的国家制定的格式合同。故在《房屋买卖合同》中应载明《房屋买卖合同》的约定与双方在不动产交易中心签订的《XX市房屋买卖合同》不一致的以双方自行约定的《房屋买卖合同》为准。
签订《居间合同》需要注意事项：
《居间合同》，又称“中介服务合同”。是指居间人（中介人）根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。特征：（1）其合同标的不是法律行为，而是介绍订约的劳务；（2）居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人，亦非任何一方的代理人，而是中间媒介人；（3）它通常是有偿合同，可以约定在产生有效结果时给付报酬，也可以约定只要付出了相关劳务就需给付报酬。
协议中应该约定中介要完成的工作内容、不完成或迟延完成要扣除中介费、非因买卖双方的原因导致买卖不成的，中介费怎么处理，如房屋交易不成功，必须退还全部或者部分中介费。
最后是交房时的需要注意事项：
交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，约定赠送的家具家电是否与约定一致，是否完好无损，确定完成双方才能交钥匙，完成房屋交付。