时间：2022-11-30 20:57:04来源：法律常识
半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪
“儿子欠了网贷，我有义务帮忙还吗？我名下的房子会被查封吗？”“卖了房子近30年了，当时卖房只有丈夫一人签字，房子也没过户，现在要拆迁了我们能获得一部分补偿吗?”7月19日，本期问法热线聚焦“房产纠纷”，山东德衡律师事务所执业律师、联席合伙人施蕴涵律师和山东德衡律师事务所执业律师战明律师现场接听市民来电，为大家的疑问支招儿。
上午九时刚过，电话响了起来，战明律师立马进入状态，认真记下市民反映的情况。住在李沧区的贾女士告诉战明律师，因为要搬往城里居住，1995年把自家农村房子卖给了同村的村民，当时办理了相关材料和手续给对方。“当时只有我丈夫的签字，我没有签，房子也没有过户。现在房子拆迁了，我能获得一定的拆迁补偿款吗？”
战明律师仔细分析后，也给出了专业的解答：“一方面房子当时售卖时已经经过您丈夫的同意，可以视为家事代理；另一方面，目前距离房屋交易时间已经长达近30年，期间您也没有主张异议，您的实际行动已经对合同做出了补充，基于诚实信用原则考虑，您主张拆迁补偿款是比较困难的。”
农房卖给同村村民后，再想反悔得不到法律的支持，那么农房卖给非本集体经济组织的人员后遇到拆迁时反悔，法律会支持吗？两位律师也提醒大家，卖方将集体土地上的房屋卖给非本集体经济组织成员的，买卖合同无效的，但法院在处理相关补偿款的纠纷时，会考虑公平和诚实信用原则，酌情对拆迁款在双方之间进行分配。
战明律师答疑解惑的同时，施蕴涵律师接到了刑先生的来电。邢先生的老房子因棚户区改造，从台东安置到了浮山后，新房在6楼是个顶楼，入住之后邢先生发现房屋存在漏雨的情况。“第一年就找开发商维修过，但是，第二年继续漏雨。找开发商后，开发商让我找物业，从1998年到2007年，物业年年修，但是房子却年年漏。从2008年开始，再找物业，物业也不管了，称过了质保期了，尤其是今年降雨多，漏的更严重。”邢先生来电询问，自己该找谁？
施蕴涵律师听后表示，如果情况像邢先生所说的这样，房子年年漏，就不存在房子质保过期的问题，但是从2008年开始到现在已经十多年了，如果邢先生拟通过诉讼解决，需补充年年向物业主张要求维修的证据，否则，若物业以过了诉讼时效为由来抗辩，则邢先生的诉请存在不被支持的可能。“所以我们的建议是找居委会或者是第三方协调，确定一下漏水的修复方案和费用，然后看看能不能和物业之间协商分担一下维修费。”
房子动辄数百万元，是老百姓普遍关心的大事儿，稍有不慎便会 产生纠纷。记者根据律师的接线情况，整理记录了一些典型问题，律师就这些问题提出了自己的建议跟看法。
问题1：房东因房价上涨，不愿按原价卖房，我是否可以要求解除合同并支付违约金？
市民孙先生2018年通过中介签署了房地产买卖合同，约定孙先生购买卖方二手房一套。合同签订后，孙先生按约支付了中介方中介费，支付了买方定金。合同约定首付款应在房东自筹款项解除案涉房屋的贷款后支付，后房东未按约偿还贷款并解押，在孙先生与其沟通中还称房价上涨了，要求孙先生多支付其5万元，否则这个房子就不卖了。孙先生咨询律师，想知道房东这种做法，自己是否可以要求解除房屋买卖合同，退还其已付房款，并要求房东按照合同约定，支付其总房价款20%的违约金？
律师说法：司法实践中，若发生卖方违约解除合同，买方起诉要求卖方支付违约金时，法院一般会考虑买方的付款情况，若买方仅支付了较小比例的款项，此种情形下，由于买方仍具有购买其他房屋的能力，故在对方抗辩违约金过高时，法院会对合同约定的违约金进行调减。若买方已经支付了大比例的款项，此种情形下，一般会考虑买方已不具备经济能力再行购房，故更倾向于判决卖方支付买方较高金额的违约金。根据孙先生的讲述，他解除合同并让房东支付总房价20%的违约金的诉求应该会得到法院支持，建议孙先生通过司法途径维护自己的权益。
问题2. 小产权房办不动产登记证，需要缴纳土地出让金吗？
崂山区的李先生拨打热线反映，自己小产权房子要办不动产登记证，被通知要按1200块钱左右一平米补交土地出让金，自己应该交吗？
律师说法：李先生购买小产权房子时，国家对这部分的土地出让金有优惠，所以办证时需要缴纳土地出让金也是正常的。具体建议咨询不动产登记主管部门。
问题3：买的房屋存在质量问题，是否可以拒绝收房，要求解除合同？
市民张先生购买某开发商一套商品房，张先生按时支付了购房款，开发商也按时交付了房屋。但在开发商交付房屋时，张先生经验房认为所购房屋存在质量问题，不具备交付条件。因此张先生拒绝收房，并向开发商发送了解除合同通知书，要求解除合同。但开发商未退购房款，张先生向律师咨询，自己是否可以拒收房子，并要求解除合同？
律师说法：解除合同分为法定解除和约定解除，在既不满足法定解除条件也不满足约定解除条件，且双方也未能协商一致解除合同时，购房人即使向开发商发送了解除合同通知，也无法解除合同。房屋存在主体质量问题是法定解除合同事由，但如果房屋只是存在一般质量问题且不严重影响正常居住的，开发商在保修期内有保修义务，业主可以要求开发商承担修复责任，或者自行维修，要求开发商承担维修费用。如果张先生有证据证明房屋存在主体质量问题，严重影响正常居住，可以要求解除合同，否则只能要求开发商承担修复责任。
问题4 儿子拒不腾房，无法顺利落户怎么办？
杨先生拨打热线咨询，2021年时，法院将父亲的房子判给了自己，房子也过户到自己名下了，也有房产证。然而儿子从2003年就住在房子里，杨先生如今想把户口迁到这栋房子，因目前儿子居住，根据相关规定，派出所无法帮自己办理落户，杨先生该怎么办？
律师说法：首先杨先生可以跟公安协商，让其帮助自己推进腾迁进度，也可以申请法院强制执行。
问题5：买的店铺与开发商宣传的完全不一致，是否可以要求撤销合同
市民王先生购买某开发商商铺用于经营，开发商提供的宣传彩页明确标注人行道与涉案商铺相邻，没有地下车库入口，另一栋楼与地下车库出入口。但实际交房时，王先生发现自己商铺旁边有地下商铺，西侧紧邻地下车库的出入口，且出入口的挡雨棚探出自己商铺3米多，对自己商铺的门头会造成一定程度的遮挡，影响开展经营业务。孙先生想知道自己是否可以以开发商欺诈为由起诉，要求撤销房屋买卖合同，并退还房款及利息？
律师说法：根据相关法规，开发商应当保证宣传材料与购房合同与房屋及周边情况相一致，如果不一致且给业主造成实质影响的，业主有权申请法院撤销合同，但是撤销合同有时间限制，业主需在知道或应当知道自身权利被侵害之日起1年内主张。同时，业主在购买房屋之前，应当到现场进行勘查，查看房屋宣传情况与真实情况是否一致，如不一致应当及时作出救济措施，防止造成扩大损失。按照王先生讲述的情况，他完全可以要求开发商撤销房屋买卖合同，退还房款，并支付相应的利息。
问题6 儿子借贷还不上，自己名下房产会被封吗？
于先生拨打热线反映，儿子借网贷借了80万，自己帮忙还了48万，剩下的还没还完。于先生名下有三套房，其中两套在自己名下，一套原本在妻子名下，妻子去世后儿子放弃继承，房子留给了于先生。于先生咨询，自己有义务帮儿子还网贷吗？儿子还不上网贷自己名下的房子会被查封吗？
律师说法：法律层面于先生没有义务帮儿子还网贷，于先生名下的房子也不会被查封。若于先生儿子放弃继承母亲房产是在欠对方贷款后发生的，债主可能以其恶意做出财产放弃为由要求于先生儿子撤销放弃的权利。
律师感悟
施蕴涵律师：在今天的热线咨询中，接到了一些市民关于商品房买卖、二手房买卖、房产租赁合同及房屋继承、拆迁安置等问题的咨询。
通过解答这些问题，认识到房产纠纷依然是老百姓经常遇到的纠纷类型，建议市民朋友们在购房前详细了解房屋的具体情况，交易过程中不要轻信销售人员的个人许诺，尽量多搜集关于房产的相关信息。签订买卖合同时要慎重，履行过程中不要轻易违约。万一出现纠纷，尽快咨询专业人士，防止出现更大损失。
战明律师：在今天的热线咨询中，接到了一些当事人关于集体房屋买卖遇到拆迁、房产继承份额分割、儿子欠款能否执行父亲房屋、房屋腾迁等法律问题的咨询。
通过解答这些问题，认识到老百姓对房地产纠纷的法律知识还是相对薄弱，无法以专业的知识应对日常常见的房产纠纷。每周二的半岛问法节目是社会普法节目之一，对于增强百姓法律知识具有积极影响作用，希望能有更多的律师同行能够参与到半岛问法节目当中，给半岛百姓解法，为半岛百姓解忧。
相关案例
案例一：购房人若认为房屋装修标准与商品房预售合同约定不一致，可否要求装修差价损失？
【案件回顾】购房人购买某开发商一套房屋，商品房预售合同中约定了装修标准，并约定装修单价。开发商将房屋交付购房人后，购房人认为交付的房屋装修质量标准远远低于商品房预售合同约定的标准。故购房人起诉至法院，要求对装修差价进行鉴定并按照鉴定结论赔偿其装修损失。
【法院裁判】原被告签署的房屋预售合同系双方真实意思的表示，合同中对房屋装修标准进行了明确约定。原告认为交付的房屋未达到合同约定标准，要求鉴定房屋装修差价并要求赔偿差价损失，但商品房本身属于交易商品，其在出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了市场交易的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用材及施工价值的简单累加，不应按照鉴定后的装修价值来判断装修的价值。据此驳回原告诉请。
【律师意见】本案中，法院分析的非常详细，商品房买卖属于交易商品，开发商在对商品房出售价格进行定价时必然会在成本的基础上，考虑市场供求关系、利润等因素，最终形成商品房出售价格，如果单纯的对房屋装修的成本和利润进行鉴定并以此确定装修标准是否符合合同约定的装修价值，有失偏颇。
案例二：购房人缴纳首付款后，未按照购房合同约定办理贷款手续，开发商能否解除合同及单方申请撤销网签备案，并要求购房人承担违约责任？
【案件回顾】原告购买某开发商一套商铺，双方约定付款方式为银行按揭贷款，除首付款外，马某应于签订合同后15日内将贷款存在开发商指定账户，逾期付款60日的，开发商有权解除合同，马某应向开发商支付房屋总价20%的违约金，并有权要求马某承担由此造成的全部费用。
上述合同签订后，马某按约支付了首付款，但一直未能办理贷款且下落不明。后马某因其他债务纠纷，该房屋被法院预查封，开发商起诉要求解除合同，并要求马某承担违约责任。
【法院裁判】马某与开发商签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。马某未按合同约定期限付款，且至今未付清全额房款，按照双方合同约定原告仍有权解除合同、要求马某承担合同约定的违约金。
【律师意见】合同解除权分为法定解除权与约定解除权。如果合同条款中明确约定解除条件，达到解除条件时，守约方可以要求解除合同，并根据合同约定要求违约方承担违约责任及其他相应责任。
合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。开发商可以持解除合同的判决书及法院出具的协助执行通知书到办理网签部门申请撤销网签备案，并有权要求撤销因马某因其他纠纷导致涉案房屋存在的查封。
