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【梧桐习法学堂】

一起聊聊老公房的继承

学好民法典，生活更美好！

想知道涉及94方案的房产和承租公房

是如何继承的吗？

这一期的梧桐习法学堂，街道邀请公益普法律师来到了位于湖南街道延庆居委的常熟路139号小区，为社区居民朋友们解答了他们普遍关心的这两个老公房继承的法律问题。相信居民朋友们通过律师的讲解，在今后生活中碰到类似问题也能够用所学到的知识来思考和解决了。

让我们一起通过本期梧桐习法学堂

来寻找答案吧！

相 / 关 / 案 / 例

01

老公房1995年通过94方案买下来，只登记在父亲一人名下，儿子有出部分钱购买，现父亲去世，儿子是否可以主张部分产权，女儿、母亲可继承多少份额？

苏律师回复：上海94方案的全称是《关于出售公有住房的暂行办法》(沪府发[1994]19号)，1994年5月18日发布，故称“94方案”。根据规定，房屋产权可以个人购买，但是只能登记在一个人的名下，不能登记两个人及以上。

2007年，上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见，第三条：按94方案购买公有住房，登记权利人死亡的，具备可以主张产权共有条件的人，应在知道或应当知道其死亡之日起2年内提出。

2016年，上海高院：关于房地产审判若干问题的意见第三条：按94方案购买的房屋，产权登记为一人并长达二十年之久，现在有购房资格的人要求确认产权共有，人民法院可以主动适用二十年期限的规定，驳回当事人确认房屋产权的主张。

因此，本案中是按94方案购买的售后公房，登记在一人名下，目前已经因为超过20年最长诉讼时效无法通过诉讼确认共有，只能根据现行登记情况来处理。但可以认定为夫妻共同财产。儿子无法主张共有产权份额，但可以依法继承父亲名下的遗产份额，分割时，应先去除母亲享有的一半份额，剩余一半属于父亲的遗产，由儿子、女儿、母亲均等分割。

02

承租公房，承租人为父亲，母亲、大儿子户籍在里面，小儿子户籍迁出了，父亲去世后，该如何继承房子？

苏律师回复：公有房屋，承租人仅享有承租权，并不享有所有权。民法典也未将公房承租权认定为物权，在法律没有明确规定的情况下，公有房屋不是遗产范围，不能继承分割。

根据《上海市房屋租赁条例》第四十一条的相关规定：公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。前款第(二)项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。根据《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》第十二条之规定，承租人死亡，其生前在本处无本市常住户口的共同居住人的，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人：（一）原承租人的配偶；（二）原承租人的子女（按他处住房情况）；（三）原承租人的父母；（四）原承租人的其他直系亲属（按他处住房情况）。

本案中可以由母亲、大儿子协商确定变更承租人，如无法协商一致，可由物业公司指定，对指定不服的，可以起诉。

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来源：上海徐汇