时间：2022-12-01 03:45:57来源：法律常识
变味租金贷：有中介“暗箱操作”资金池 收购20多家同业品牌
租客按时还贷，房东却被中介拖欠房租；相关部门发文，强调不得恶性竞争抢房源，不得期限错配，要求严控杠杆率
托管中介抢房大战，抢房广告甚至贴在车上。新京报记者 黄鑫宇 摄
上万亿的市场规模引来各路资本觊觎，潮涌背后泥沙俱下，步子迈得很大的租金贷已引发巨大争议。
租金贷的存在解决了租客，特别是刚步入社会的大学生最现实的“囊中羞涩”的问题；不过另一面，托管中介“深度介入”租金贷，操作沉淀资金，又使得租金贷变得风险重重。
目前租金贷领域风险已冒头。不久前上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”资金链断裂。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）亦由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了上海市住建委、上海市房管局、人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》（下称“通知”）。
新京报记者注意到，本次通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。通知要求，代理经租企业（即托管中介或长租房服务公司）应当严格把控自身杠杆率，密切关注企业流动性。个人“租金贷”（即租户的租金贷）的放款周期，应当与代理经租企业向房东支付租金的周期相匹配。
记者发现，租金贷已成为一些托管中介的“标配”，而期限错配引发的沉淀资金正成为托管中介收储房源或收购同行的资金来源。
租金贷乱象
近期，市场上一些房屋托管中介、长租公寓中介服务公司，联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“房租贷”业务。
7月25日，新京报记者以租客身份，到蛋壳公寓找出租房，就遭遇了租金贷。记者发现，如果租房，自己并不会像以往那样给房东交纳租房款，而是需要签租金贷合同，而收款方并不是记者。从借据及合同详情上看，新京报记者总的借款金额为24530元，年利率为9.86%，总利息为1154.34元，收款方为紫梧桐（北京）资产管理有限公司，每月还款为25日，贷款发放人为微众银行，借款用途处写明为租房。官网信息显示，成立于2015年初的“蛋壳公寓”系紫梧桐(北京)资产管理有限公司旗下品牌。
在此模式下，房屋租赁由房东、租客与托管中介之间的关系，变成租客需要向租金贷平台贷款，而托管中介则为该笔贷款的实际收款人。租金贷或房租分期贷款由此产生。
在整个房租贷资金链条中，新京报记者发现，来自持牌消费金融公司或城商行的资金，通过一些助贷平台，以“免息”、分期为诱饵，让租房变成了现金借贷资金链条上一环；而一般房租贷平台以年付形式支付给托管中介的资金用途，除被托管中介支付房东房租外，还被挪作抢房源、并购同业、偿还房租贷分期手续费等。
有中介涉租金贷纠纷
“当初就想图个省心，结果现在成了闹心”。被房租贷殃及的董女士对新京报记者说。
2016年董女士将自己在顺义的一处两居室，托管给位于顺义的一家名叫北京艾斯家科技有限公司（下称“艾斯家”）的旗下的番薯公寓长租中介，为期5年。
除了不用操心、不用管家装和维修、不会破坏房屋原有结构等承诺外，逐年上涨5%的年度房租递增额也吸引了不少房东，而付款方式也是由托管中介以“押一付三”的形式银行转账。
然而最近，很多房东没有如期收到这家公司的房租打款，而他们的租客却仍在每月按时还款中。
房东丁先生告诉新京报记者，今年一季度该交房租时，托管中介逾期21天后才向他的账户打款。另一房东采取了强制收房并去了艾斯家位于顺义的线下门店，该房东表示，“我是6月1日应该（被）打款，结果迟了近20天。中介电话不接，短信不回，我才去的门店”。
现在情况类似的把房屋托管给艾斯家的房东，已决定将他们的托管中介告上法庭。
激起房东们愤怒的不光是拖欠房租，房东业主们还发现当初跟自己有承诺的托管中介，在不告知的情况下搞群租、打隔断，破坏房屋，甚至在没有通知自己的情况下，疑似悄悄将托管中介公司本身“易手他人”了。
而接手方是一家名为昊园恒业的公司。如图所示，昊园恒业涉及租金贷。
董女士现在加了一个顺义房东业主群，这些同董女士一样的房东们正在通过司法手段解决自己与艾斯家的合同，“拿回”属于自己的房子。
“我签的合同是艾斯家，已经两年多了。但6月份收的房租却是另一家托管中介公司的法人王四会用私人账号转账的”。同为房东的李智（化名）告诉新京报记者。
在上百人房东维权群中，记者发现很多房东均是由托管中介法人私人账号转的房租。其中几位房东还向新京报记者提供了银行账户对账单。在付款人一栏中，记者看到的是“王四会”的名字和他中国农业银行的个人账户。
李智（化名）是房东业主群里一位比较活跃的成员，他告诉新京报记者，前段时间由于不按时打房租艾斯家告诉他原因称，“公司在整合”。这时，李智才知道原来自己签的托管中介已被收购，“但具体是谁收购的，什么时候收购的就不知道了。”一些房东业主从租客那得知是一家名为北京昊园恒业房地产经纪有限公司（下称为“昊园恒业”）的房屋托管中介公司，而且租客现在已经在一家名为“元宝e家”的第三方贷款平台上，“押一付一”每月以“分期还款”的方式缴纳房租。
在这种“押一付一”的房租贷模式下，新京报记者发现，租客的押金与房东的房租一样，也是经由“王四会”在中信银行的个人账户流转。
被房租贷殃及的不仅是房东，还有租客。
现住北京朝阳区的某公司职员马明星就陷入了房租贷漩涡。他在2017年7月22日与北京中烨盛源房地产经纪有限公司（下称“中烨盛源”）签订房屋租赁合同，后因房东房租被托管中介拖欠，在2018年2月10日马明星被房东要求搬出房屋。
不过至2018年2月1日，马明星每月都按时付房租款。不过这期间，在2017年8月26日马明星被通知，原托管中介中烨盛源已被昊园恒业合并，原中烨盛源的租客需要与昊园恒业变更租赁合同。于是马明星在2017年11月16日与昊园恒业、元宝e家签订三方参与的房屋租赁合同。
在这份三方合同中，写明：马明星的房租租赁期限自2017年11月16日至2018年8月31日止，支付方式为押一付一，每次需提前一个月缴纳下次租金。马明星于2017年11月18日向昊园恒业法人王四会的账户转账单月房租1640元作为押金。
此后，马明星一直按时还贷。不过2月以后房东未从中介处收到房租款。
被房东要求搬离的马明星为解除这份三方租赁合同、拿回支付给元宝e家和昊园恒业的房租款以及押金，将昊园恒业告上法庭。2018年5月7日，北京市朝阳区人民法院做出了判决。
法院判决，马明星与被告昊园恒业于2017年11月16日签订的合同于判决生效之日起解除；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星押金1640元；被告昊园恒业于判决生效之日起7日内返还原告马明星2018年2月10日至2018年3月31日期间的租金2753元等。
背后的资金池
天眼查显示，昊园恒业与之前所述的艾斯家法人，分别为“王四会”、“白云峰”。昊园恒业工商注册时间为2014年1月14日，认缴的注册资本金为5000万元，但是实缴资本只有50万元。王四会既是昊园恒业的法人，同时也是实控人。而艾斯家的成立时间则比昊园恒业晚了一年零八个月，由白云峰持股60%的北京生活小宅科技有限公司全资控股。但从企业与高管的工商关联关系上看，昊园恒业与艾斯家并无交集。
而这家全称为元宝亿家互联网信息服务（北京）有限公司的“元宝e家”分期消费金融平台，于2016年3月23日创立于北京，实控人名叫宋建。来自其官网的消息，宋建曾做过P2P网贷。其副总裁、监事靳宝珠在今年6月21日“第五届FEA消费金融国际峰会”上曾介绍过，元宝e家从2016年至今全国的用户规模近60万人。
“元宝e家”其资金来源的“大头”来自传统金融机构。据马明星提交给法庭的名下民生银行个人账户对账单显示，马明星月付给“元宝e家”的房租贷款以及由昊园恒业支付的分期手续费（利息）等款项，实际流向了晋商消费金融股份有限公司。而作为持牌的消费金融公司，晋商消费金融股份有限公司的实控方为持股比例40%的晋商银行股份有限公司。
马明星急于解除合同还在于，合同的“关于了解及使用租房分期平台业务的说明”中写明：如租客没有按时还款，昊园恒业或元宝e家将提醒及催促租客及时还款，如15天以后租客未还款（交房租），元宝e家将采取相关措施，结果将会导致租客征信记录不良，租客对此完全知晓，并自愿承担相关责任。
据官网，2017年6月元宝e家正式与昊园恒业达成战略合作协议，成为后者与租客合同中目前唯一一家租金贷平台。靳宝珠曾提到“审核通过后将款项直接受托支付给托管中介公司，资金严格做到了专款专用”。
“元宝e家与昊园恒业之间是否采用公对公账户”？新京报记者就此问题向多位网络小贷业者及房屋托管中介请教，得到的答复为鉴于双方的“战略合作关系”，房租贷平台与托管中介之间的借贷资金的往来应该是公对公账户。
新京报记者在查看租客、房东分别与托管中介签的合同，以及由中国裁判文书网搜索到的关于昊园恒业近期与租客的判决文件——租客的月付、房租贷平台的年付以及房东的季付（如全景图所示）——出现的局面是同一笔资金流在时间上出现了错配，如果再加上“王四会”私人账户以及公对公账户的房租贷资金流向，托管中介疑似操作多个账户，其隐藏的资金池问题浮出水面。
涉事中介上失信黑名单
互金行业研究人士（原网贷之家研究院院长）于百程告诉新京报记者，房屋托管中介或长租公寓服务公司选择用法人个人账户来进行资金的收取和支付，是属于不规范的行为。从企业来讲，有避税上的考虑。
在“信用中国（由国家发展改革委、人民银行指导,国家信息中心主办）”官网上，新京报记者看到，昊园恒业被列入失信黑名单之中。执行法院是北京市第三中级人民法院；失信具体情形为“违反财产报告制度”；发布和最新更新日期为2018年8月13日。
在深圳互联网金融协会8月27日的风险提示中，明确指出，“服务商通过对房屋租赁合同条款进行设计，在未对租客进行充分地风险提示的前提下诱导租客与互联网金融平台签署贷款合同，将原本用于向房东支付租金的贷款资金截留，涉嫌非法侵占他人财物，造成租客、房东合法利益的重大损失。该业务模式以支持国家鼓励发展长租公寓的名义，实际具有非法侵占他人财物的特征，形成了资金池和期限错配，杠杆高、风险大。”
同时，提示中指出，“押一付一”看起来很美好，但在实际操作中，租户在不知情的情况下承担了贷款资金被服务商挪用的风险。此外，少数服务商及其高管涉嫌职务侵占、挪用资金、诈骗等多种违法违规行为。租客和房东存在损失资金的风险，容易产生租赁合同纠纷。
收购20多家中介品牌扩张
陈凡（化名）近来在顺义南法信的旭辉26街区收房，每次去新房时，她会看到到处都是托管中介广告，甚至贴在车上。“大家都在抢房源嘛”，一位中介这样解释。
记者调查发现，很多中介都在采取“拿房―出租―融资―再拿房”的模式。
不久前，上海长租公寓运营商“爱生活爱公寓”（下称“爱公寓”）因资金链断裂，通过股权出让的方式寻求融资。8月20日，杭州鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）由于盲目扩张导致资金链断裂，传出爆仓消息，成为首家破产的长租公寓服务商。
为何会在大量年付资金流向托管中介时，反而出现资金链断裂，甚至“崩盘”现象？记者调查发现，除了收储房源，大量并购同业，成为资金的第二个出口。
在北京市朝阳区人民法院2018年5月7日的对马明星案的一纸民事判决书上，新京报记者注意到，明确写着中烨盛源在2017年8月26日被昊园恒业合并。
但似乎与艾斯家的情况一样，天眼查显示，2016年3月24日中烨盛源变更了法人与实控人，现为白井林，且其名下目前只有中烨盛源一家公司。在股权关系上与昊园恒业无任何关联关系。
目前，在昊园恒业名下只有一家名为北京美丽家园房地产经纪有限公司（下称“美丽家园”）的被投公司，昊园恒业的持股比例为99.9%。在2018年2月13日，美丽家园做了法人与投资人的工商变更，新法人名叫王宇翔，他手中持有美丽家园余下的0.1%股权。
艾斯家的房东业主苏天（化名）对此这样告诉新京报记者，“美丽家园在顺义的后沙峪有个做公寓托管中介的门店，被昊园恒业收购了。与之类似，昊园恒业以入股的方式间接收购艾斯家旗下的番薯公寓。”
对于昊园恒业的同业并购，在其战略合作伙伴元宝e家的官网上，新京报记者看到了相关信息。据其介绍，昊园恒业2017年用5亿元，以其旗下的长租公寓品牌“一铭公寓”为主轴，支撑起并购大战略，一举拿下东升和大成。此前，一铭公寓就已经成功并购包括大熊公寓、广鑫置地、蚂蚁公寓、好来屋公寓、宏源嘉业、昌泰地产、美澳地产、i住公寓、坞托邦精品公寓、万兴伟业、挚信伟业、万胜佳和、兴家助业、友家伟业、京城广厦加盟店、兴兴家业、天成地产等在内的近二十家行业品牌。此次成功并购东升和大成之后，一铭公寓在通州板块覆盖率达到70%，朝青板块覆盖率达到50%，居两个板块首位，取得了北京东部地区长租公寓品牌覆盖率第一的骄人成绩。公寓管理数量从原来的5万余间，增加到7万间，在2017年年末房屋管理数量将突破10万间。
按其战略合作伙伴元宝e家的说法，昊园恒业的拓展速度相当惊人。新京报记者对比了其同业的速度数据，据为蛋壳公寓资产支持专项计划ABS提供法律服务的国浩律师事务所官网披露，今年7月3日“天风-蛋壳公寓信托受益权资产支持专项计划”项目获得上交所出具的挂牌转让无异议函时，蛋壳公寓房屋管理超12万间公寓。
从以昊园恒业为代表的房租贷资金链流向图中，还可以看到其他的资金出口。
在这种托管中介“深度参与”的模式下，从外汇入托管中介的资金包括租客押金、租金贷平台支付的租客房租（年付）；而托管中介资金的流出则主要包括向房东季付的房租、支付给租金贷平台的分期手续费（利息），以及承诺的向房东逐年递增的“优惠”。这三块因其是以月或季度为结算单位，容易引发托管中介的短期周转危机。而房东房租款被拖欠的问题，目前，已成为一些托管中介被房东集体诉讼的最主要原因。
对此，于百程的看法是，房屋托管中介或长租公寓服务公司如果把资金挪作他用，风险会比较高，因为托管中介毕竟通过房租贷平台收取了租客一年的租金，累积资金量会比较大，这中间存在资金的留存与操作上的时间差。
“它如果只是赚差价，不采用金融手段，整个杠杆还好。但如果托管中介手中留存的资金被用于其他经营上，例如收购同业、或是进股市或是其他资本市场，这对于它本身的资金管理、经营管理、对经济周期的判断、本身的运营体系，都要求极高。”于百程说。
9月30日，为防范个人“租金贷”及相关业务风险，上海金融办在国庆节前联合了人民银行上海分行及上海银监局等五家监管部门，联合发布《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》。通知的十项举措直指目前由租金贷引发的资金期限错配、沉淀资金、哄抬租金、恶性竞争抢占房源等问题。
此前的8月23日，北京市住建委同市公安局、市工商局、市非紧急救助服务中心等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。据北京市住建委通报，北京昊园恒业房地产经纪有限公司、北京自如生活资产管理有限公司、北京美丽家园房地产经纪有限公司，都在这份涉嫌存在违法违规问题的23家中介机构名单中。当日公告主要反映的52条投诉举报内容中，包括了哄抬房租、打隔断群租、从事租赁业务未报送信息、强制贷款付租金等八类问题。
新京报记者 黄鑫宇
(责任编辑：张明江)
