时间：2022-12-03 10:12:46来源：法律常识
圣运拆迁律师在办理案件过程中，经常遇到未办理相关规划许可或者未取得房屋产权证的被征收房屋，征收部门不认可房屋的合法性，不予任何补偿。甚至有的房屋被认定为违法建筑，直接被强制拆除。那么“无证房”真的就直接等于违法建筑吗？直接被拆除的做法合法吗？近日，圣运律师再收无证房强拆案件的捷报，这起案件比较经典，大家可以收藏下来反复阅读其中无证房拆迁的重要焦点。
案件：居住20年的无证房按违建拆
20年前，广西卢先生经过村委会用意，在自家宅基地上建设房屋，因为历史原因卢先生并没有办理证件手续。
2019年，卢先生先后收到了当地市住房和城乡建设局的《住房和城乡建设行政处罚(听证)告知书》和《行政处罚决定书》，认定卢先生未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在本村建设2间房屋，责令15日内进行拆除。随后，卢先生的房屋被强制拆除。
卢先生想不通，这处房屋是自己的唯一住房，住了二十多年之久，期间也无人提示办证事宜，为何突然被认定违建了。卢先生经过复议、诉讼程序，案件出现进展：法院确认当地市住房和城乡建设局作出的《行政处罚决定书》违法并撤销。
近日，该案在圣运律师帮助下，再获重大进展，法院经过审理后判决确认强拆行为违法。
焦点解读
一、违建认定违背法不溯及既往原则
卢先生的房屋建设于二十多年前，当年经过了村委会的同意，属于原乡村规划区内的宅基地上的住宅房屋，也是唯一住房，但是因为历史原因没有办理证件手续。根据律师调查，卢先生在建设房屋时并非在本市城市规划区范围内，根据自然资源部的相关规定，在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料。
有关部门适用城乡规划法第40条、64条的规定对原告房屋作出违建认定并处罚属于适用法律错误。且房屋建设早于2008年，违背《立法法》第93条规定的“法不溯及既往”原则。
其次，无证建筑是否违建不能仅以有无证来认定，还应当客观考虑其无证是由于历史、风俗习惯、政府不作为等原因造成，综合考量涉案建筑所在土地的类别用途、建筑所有人的信赖利益、房屋来源、房屋建设的时间和动机、使用情况、使用利益、当时的立法状况等因素。行政部门仅以未取得规划许可证就认定违建并下发处罚决定，这样的认定极不尊重历史。毕竟在我国，新中国成立之后，房屋建设的审批登记工作并不是一个连续的完整的过程，在很长的时间段内，相关建设审批、登记、备案制度不完善，相当多地方尤其农村地区没有开展登记等工作。甚至直到今日，很多地方相关部门职责不清、组织机构不健全、行政不作为的情况仍然是比较普遍的。在此情形下，如果不分具体情况，将未经审批、未取得合法证件的房屋一律作为违法建筑强制拆除，不仅是对公民财产权利的侵害，也纵容了政府部门逃避责任将“认定违法建筑”当作廉价拆迁的工具来使用。查处违法建筑是特定部门的法定职责，对违法建筑实施行政处罚有法定的程序规则，建筑即使确实存在违法，也存在违法程度的差异，得到的处罚也不应是一刀切。
二、即使房屋确是违建，也应当遵循比例原则
房屋建设确实需要一定的审批手续，但是缺少审批手续的建筑是否是违建，是否要被强制拆除不是一概而论的，只有严重违反《城乡规划法》且难以采取改正措施消除影响的房屋，才会被依法限期拆除或者没收，是基于行政法领域的“比例原则”而存在的。
房屋建于2000年，存在之久，若严重影响城乡规划，有关部门直至今日征收才发现？
在诉讼中，行政机关也没有提交原告房屋严重违反城乡规划且无法采取改正措施的证据。卢先生房屋之所以被认定为违建并强拆，不免有拆违促征的嫌疑。
三、强制拆除行为存在重大违法
依照《中华人民共和国行政强制法》规定，行政机关作出强制执行决定前，应当事先催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据，应当进行记录、复核。当事人提出的事实、理由或者证据成立的，行政机关应当采纳。经催告，当事人逾期仍不履行行政决定，且无正当理由的，行政机关可以作出强制执行决定。对违法建筑物、构筑物、设施等强制拆除,行政机关应当予以公告,限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。
本案中，对卢先生的作出行政处罚决定，责令原告限期自行拆除建设的房屋，但卢先生没有履行自行拆除，拆除部门遂实施强制拆除原告建设的房屋。实施强制拆除行为前，未对卢先生进行事先催告，未作出强制执行决定及也未予以公告等法定程序，明显存在程序违法。
法院经过审理后，认可了圣运律师的意见，判决确认强制拆除行为违法。
律师提示
无证房不等于违建，被征收人一定要清楚地认识到自己房屋的情况及权利归属。同时关注征收部门的主体资格、征收程序等是否有违法之处，做到有备无患。如果有无法判断的法律问题一定要及时咨询专业律师，积极维护自身的合法权益。
