昆明的张女士最近非常的苦恼，只因在买二手房的过程中少做了一件事情，最后房子没有得到，到法院起诉卖家，自己竟然还败诉了。

眼看着昆明的房价每日一价地往上涨，孩子也越来越大，张女士和丈夫决定赶紧拿出这些年积攒的积蓄打算买套房子，由于自己属于刚需，所以打算买二手房，这样买了之后就能入住了，省去了等待交房的时间。左看右选，终于选中了一套三室的学区房，在中介的撮合下，与房东签订了合同，交了2万定金，并且去公证机关作房屋买卖的公证。满心欢喜地等着交房入住呢，谁知道过了两天房东却反悔了，因为两天时间，此房子房价竟然涨了十万之多。房东要求张女士加钱，否则不卖了，张女士不同意，双方协商不成，最后诉诸到法院。但是信心满满的张女士，最后却败诉了：法院驳回了她要求与对方签订正式房屋买卖合同的诉讼请求。理由竟然是公证的合同是预约合同，不具备强制执行的效力。

原来张女士以为买房子时候双方签了字，作了买卖公证，就已经有了属于《房屋买卖合同》生效了。但是最后法官告知的却是，双方公证的只是《房屋买卖预约合同》，而不是《房屋买卖合同》。

其实张女士的例子是一个非常典型的案例，因为在二手房买卖中，一般都会有公证机关进行公证。但是，因为当交易的房屋还未办理房屋所有权证时，所以此时公证机关不会直接公证房屋买卖合同，而是只对预约买卖房屋的行为进行公证，即只公证房屋买卖预约合同。从公证机关角度来看，其公证的《房屋买卖预约合同》是预约合同而非本约。通俗点讲就是，公证机关公证的是买卖双方将来要签订房屋买卖合同，而不是房屋买卖合同生效了。

对于普通老百姓来说，因为一辈子可能就买这一套房子，其根本不清楚预约与本约的区别，其对于公证的房屋买卖预约合同的认知就等同于本约，即其认为公证了房屋买卖预约合同后买卖双方就构成了房屋买卖合同关系，卖方就有义务交付房屋，并有义务按照合同约定办理房屋产权过户登记。可能很多卖房子的人也是这样的认知，但是就怕有的买房人懂得这个预约和本约的区别。

其实作为法律专业人士来说，当然懂得法律的最终认定是要探究当事人内心真意的。一旦此时诉至法院，卖方律师肯定以案涉合同为预约合同进行抗辩，而买方律师一般都会以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》里面的相关内容进行主张，请求认定双方实质意义上已经达成房屋买卖合同。但是问题就在于，最高院的解释只是针对在建期房所作解释。若严格按照文义解释，该司法解释并不能够适用于二手房交易。所以买方律师还需要综合双方相关协议的内容，以及当事人之后为达成交易进行的磋商，甚至具体的履行行为等各方面的事实，从中探寻当事人的真实意思并据此举证，请求法院对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。

但是这里面就又出现了一个问题，买房一方当事人，因为法律知识储备的不足，一般来说，当其知道双方之前签订的不是房屋买卖合同时，第一个主张基本都是要求对方签署正式的房屋买卖合同。而不是说要求认定之前的合同效力等同于房屋买卖合同。这就造成了后期买房律师举证的困难，因为买房的主张，等于他自己承认案涉合同是预约合同。

所以如果不把本约和预约两个合同的关系弄清楚，在买卖二手房时，你也可能出现像张女士一样的争执情况。那么应该怎么避免这样的情况出现呢，笔者认为，最为稳妥的就是在公证后双方签订一个书面文件，确认双方之间构成本约，用书面的形式把此确定下来。这样就不怕将来出现举证困难的问题了。

当然，随着二手房市场的活跃，这种争执出现的情况越来越多，在司法实务中，从案件的社会效果以及实质的公平公正来看，这类案件基本都当作本约处理，是否支持当事人的过户请求一般以客观上是否具备办理过户条件为判断依据。也即是只要是确认双方已经具备了办理过户的条件，基本上都认定为双方签订了实质意义上的房屋买卖合同，从而认定合同有效，强制被告方执行过户程序。但是不管最后法院支持不支持，可如果能够在前期签订合同时，像我说的那样签订一样书面文件，总归是最为稳妥的办法。