时间：2022-12-06 12:10:15来源：法律常识
原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：1．依法判令张四与张父签订的房屋赠与合同无效；2．本案诉讼费用、担保费由被告依法承担。
事实和理由：原告父亲张父，原告母亲张母，两人育有一男两女，长女张三、长子张四（被告之父）、次女张五。张父与张母于夫妻关系存续期间购买了位于北京市丰台区一号房屋，房屋产登记于张父名下。后张母于2006年8月10日去世，张父于2019年6月18日去世，原告处理完父亲丧事后，通过互联网不动产登记查询，始知上述房屋不动产权利已变更至张四名下。
原告认为，张四与张父之间产生的上述房屋不动产权利变更，无论基于赠与合同还是买卖合同关系，双方均未在处分上述权利时征得原告同意，且双方对此显然明知，故上述房屋经张父与张四达成合同一致后，房屋产权发生变更，这对原告的利益造成了损害。
被告辩称
张四辩称，认可家庭关系、张母和张父的去世时间，但不同意张三的诉讼请求，理由如下：一、涉案房屋是由张四出资购买，涉案房屋在过户至被告名下前实际是为第三人张四所有。在1998年6月19日，张四自银行存款中支取了28200元。同日，张四以张父的名义与工厂签订了工厂向住户出售公有住宅楼房协议书，并支付了房屋价款28100元。对于出资的事实，原告以及第三人张五、张四都是知悉的。
在购买涉案房屋之时，张四和张父达成合意，涉案房屋由张四支付全部价款，并享有所有收益。张父在世的时候，在2019年3月10日的家庭会议中，对此事进行了说明。会议中，张父明确表示，张四一家在购买前实际占有使用涉案房屋。因此，由其直接购买使用；张父亦表示，其在购买涉案房屋时并没有相应的经济能力，而且认可房屋价款是由张四全部支付。为避免各方就涉案房屋产生争议，张父在2019年3月18日还出具了房屋情况说明，对房屋的实际权属情况再次进行了说明。
二、张四有充分的理由和现实需求购买涉案房产。张四一家是从1990年11月在涉案房屋居住，当时有相关的租赁契约和准住证。直到1998年购买房屋的时候，已经住了8年多。在此期间，张四一家并没有其他的住所，也没有其他的房产；张父夫妇则是单独居住，有单独的房产，没有和张四一起住。因此，相对于张父夫妇或者其他人来说，张四更具有购买涉案房屋的合理理由和需求。张四一家能够筹集到相应购房资金，且是唯一住房的情况下，将房产交由他人购买，不符合常理。
三、原始合同和收据在购买房屋时以及后来一直是由张四持有并保存。当时单位出售房产时，单位开会也是由张四的爱人前去参加，所以涉案房屋实际是张四出资购买。因此，涉案房屋虽登记在张父名下，但并非张父的个人财产，也不是张父和张母的夫妻共同财产。
四、张父将房产以买卖的形式、实际赠与过户至张四名下，获得了张四的同意，有权进行处分。涉案房屋实际为张四所有，张父在征得张四同意的情形下，将房屋过户至张四名下，不属于无权处分的情形。又因涉案房产并非张父与张母的夫妻共同财产，所以原告无权继承，也无权请求确认合同无效。
五、即便法院认定房涉案房产并非张四所有，而是张父的夫妻共同财产，该合同也不应全部无效。张四和张父作为具有完全民事行为能力的主体，出于真实意思，对自身权利作出的处分应属合法有效，其二人已将涉案房产登记至张四名下，所以该行为合法有效。因此，即便原告有权继承涉案房产相关份额，应仅涉及原告份额部分无效，其他部分合法有效。综上所述，涉案房产虽登记在张父名下，但实际为张四所有，张四有权将房产过户至张四名下。即便涉案房产并非张四所有，该合同亦不应全部无效，原告的主张没有事实和法律依据，法院应驳回原告的全部诉讼请求。
本院查明
本院经审理认定事实如下：张父与张母系夫妻关系，生有张三、张四、张五。1998年6月19日，张父以购房职工身份作为买方，工厂作为卖方，双方签订《工厂向住户出售公有住宅楼房协议书》，约定卖方同意将北京市丰台区一号房屋以成本价出售给买方，双方约定上述房屋成交价格为28100元。当日，工厂向张父出具预交房款金额为28100元的收据一张。
2002年4月4日，工厂作为甲方，张父作为乙方，双方再次签订《工厂优惠（成本价）出售自管公有住宅楼房协议书》，约定甲方将丰台区一号房屋出售给乙方，乙方应交纳公共维修基金1187元，合计实付金额28187元。上述房屋所有权于2002年5月31日登记于张父名下。
2006年8月10日，张母去世。
2013年3月15日，张父作为出卖人，张四作为买受人，双方签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定张父以763000元将丰台区一号房屋出售给张四，并将该房屋转移登记至张四名下。
2019年6月18日，张父去世。
另查，一、庭审中，张四提交《房屋租赁契约》以及准住证，证明自1990年11月1日起，张四一家就从工厂租用涉案房屋，张四具有购买涉案房屋的理由和现实需求；
二、庭审中，张四提交张四的中国工商银行存折以及收据原件，证明涉案房屋实际由张四出资购买，涉案房屋登记在张父名下时，涉案房屋为张四所有；
三、庭审中，张四提交《房屋情况说明》、视频资料以及录音资料，证明张父认可涉案房屋虽以其名义购买，但张父明确表示购买房屋时无购买涉案房屋的经济能力，实际为张四出资，涉案房屋实际为张四所有，张父及张四均同意将涉案房屋转移至张四名下，张三认可涉案房屋系由张四购买。但张五认为张父不能代表张母处置房屋。
经询，张四称其与张父之间虽签订了《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，但并未实际支付合同价款，系张父通过买卖方式将房屋实际赠与给张四，且对于该赠与作为实际产权人的张四表示同意。
裁判结果
驳回张三的全部诉讼请求。
靳双权律师
律师点评
本案中，张四提交了购房合同及购房收据原件，并提供张父明确表示涉案房屋由张四出资及涉案房屋归张四所有的视频资料、《房屋情况说明》，法院再行结合涉案房屋原承租情况、购房款来源、张父与张四之间的亲属关系及涉案房屋购买后的居住使用的情况，法院有理由确信张四与张父存在借名买房合同关系。
因此，张父就涉案房屋负有向张四进行产权转移登记的合同义务，故在张四同意的情况下，张父将涉案房屋转移登记至张四名下，未违反法律、行政法规的强制性规定，现有证据亦不足以证明存在侵害他人合法权益之情形，故法院对张三要求确认张父与张四之间合同无效的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持
