时间：2022-12-07 22:26:02来源：法律常识
花500多万元买来的房子，如今成了黄伟兴最大的心病。
2019年，57岁的黄伟兴计划置换房子。看房期间，中介向他力荐司法拍卖房（以下简称法拍房），“起拍价格通常低于市场价20%-30%”，并作出了零风险购房的兜底承诺，“竞拍成功包腾退”。
黄伟兴支付了3.5%的居间服务费，委托中介辅助竞拍，并以503.3万元的价格竞拍下广州的一套房产。但高昂的中介费并未买来安心。在交割房屋时他才发现，原房主与第三方签订了20年的租赁合同。而之前承诺兜底服务的中介，也不断以各种理由推脱。黄伟兴陷入了冗长的腾退拉锯战，至今仍没能顺利入住新房。
黄伟兴的经历并非孤例。自2017年最高法明确司法拍卖房产应当通过网上进行以来，被购房者称为“捡漏”的法拍房受到热捧。中介机构闻风而动，借法拍房敛财。新京报记者调查发现，除收取高额中介费、提供民间贷款机构的高利率贷款并收取佣金之外，更有中介恶意抬高拍卖价格，帮助被执行人冲抵债务。
与此同时，整顿也在进行中。2020年以来，已有多个法院出台相关规定，限制中介等第三方机构对法院拍卖信息的发布、传播等，并明确惩治措施。2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市，也先后将法拍房纳入限购政策。
3月2日，广州市一套被执行的房产门外已张贴了数张法院公示。受访者供图
“捡漏”心态下的火热
到今年的3月5日，王庆敏从传统房产中介转到法拍房领域已经整三年。
她的手机通讯录里有672个联系人，几乎都是有意竞拍法拍房的购房者：“1月13日咨询小户型刘女士”“2月21日咨询豪宅王先生”。
每添加一个联系人，王庆敏就将潜在顾客的购房需求一一备注。
“有人为了买刚需房，也有人想投资炒房，无论哪种顾客，都是想来捡漏的。”王庆敏说，法拍房是众多购房者眼里，花小钱办大事的“捷径”。
2017年1月1日，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》正式实施，首次明确了人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式。
由此，法拍房进入大众视野。价格相对便宜的法拍房，是不少人心目中“捡漏”的对象。
尽管通过司法拍卖购入的房产可能面临标的物被毁坏、腾退困难、带有长期租约等风险，但购房者们“入圈”的热情并未减退。
新京报记者发现，在几大主流拍卖平台中，普通住宅明显要比商铺、写字楼更加抢手，参拍率和成交率也更高。尤其是在北京、上海、广州等一线城市，每套房源都有不少人参与竞拍，即便是有明显瑕疵的房源，也经常在第一次拍卖中被拍走。
57岁的黄伟兴，第一次听说法拍房是在2019年。为了改善住房环境，黄伟兴计划将老房子置换成面积更大的住宅。在中介看房时，中介人员极力向他推荐法拍房。“起拍价格通常低于市场价20%-30%”“稳赚不赔”，黄伟兴听得满头雾水，但仍被实惠的价格吸引了。
从那天起，在手机里的拍卖平台“刷”房源，四处查资料、打听行情，成了黄伟兴的日常操作。“司法拍卖的房产大多数是被法院执行的不良资产，虽然可能面临标的物被毁坏、腾退困难等风险，但能以低价购入房产，只要提前了解清楚，怎么算都不亏。”
黄伟兴的心态，正是众多“捡漏者”的缩影。
据瀚海数据研究院发布的《2021法拍房产行为调查报告》，2021年，全国法拍房市场规模继续扩增。仅1月—4月，全国共成交法拍房38774套，成交总价731.62亿元，总报名人数超13.78万人。
此外，根据阿里巴巴竞拍平台的数据显示，2017年，阿里拍卖平台上线法拍房仅有9000多套，而到了2021年，数量激增到143万套，短短四年时间，法拍房数量暴增157倍。
黄伟兴竞得的房产带有租约，至今仍未腾空。受访者供图
“其实自己都能操作”
购买者对法拍房的追捧，让中介机构闻风而动。在法拍房领域，中介机构针对竞拍者掌握信息有限的“痛点”，推出“兜底”等服务，借机收取高额佣金。
一般来说，普通商品房的居间服务费为总成交价的0.5%-2.5%，不得高于3%，但法拍房中介收取的居间服务费相对较高。
和王庆敏类似，42岁的中介人员周文彬也是因为看好法拍房的前景而来。“大部分助拍中介从总成交价中拿到的佣金在3%—5%不等。如果按100万元一套的住宅总房款、3%的服务费计算，中介机构就能从中赚到3万元。这比普通商品房的佣金多了不少。”周文彬说。
《最高法院关于民事执行中拍卖、变卖的财产的规定》第三十二条中，对入围法院名册的中间机构收取佣金的上限作出了详细的规定，需按照中标方案确定的金额收取佣金。但对于市场中绝大部分未入围的中间商，并没有相应的约束规定。
针对房屋无法腾退的风险，中介人员曾多次向黄伟兴做出兜底服务的承诺，“如果竞得房产半年内无法成功交付，将按市场价赔付租金，如果三年内无法交付，则将回购涉及的房产。”
同样的“低价诱惑”，也出现在90后女孩李向（化名）的购房路上。来到上海工作的7年中，从浦东搬到闵行，再到徐汇，李向总是换着地方合租。2020年，李向计划在上海买房，思前想后，将法拍房定为目标。
通过社交平台，李向联系了几家中介公司，对方均表示可以制定拍卖方案、寻找最合适的房源，并降低司法拍卖的风险。
最终，李向选择了一家收费中等的中介机构，交了2万元费用。
王庆敏熟悉中介的操作。“先在房源APP中发布低价房源，等客户主动咨询时，把低价捡漏的购房途径摆上明面，再宣称自己能为顾客消灭一切风险。”
在王庆敏看来，正规的机构少，一些不法中介乱入司法拍卖行业，利用信息不透明牟利。
2020年5月，重庆的王女士准备报名参加两处商用房的竞拍。在向一家中介机构咨询助拍价格时，对方自称受执行法院授权委托，代法院接受咨询、实地看样、指导参拍、办理过户等。为了避免后续繁琐的手续和潜在的风险，王女士与公司签订了委托服务协议，并首付1万元“尽调费”，用于房源背景的调查。
但高额的居间服务费，并未换来安心。
2020年6月，黄伟兴委托中介辅助竞拍一套位于广州市天河区的住宅，面积103平方米，起拍价为418万元。报名参与前，黄伟兴嘱咐中介机构务必到现场实地勘察，自己也曾多次前往物业打听产权及欠费情况。在缴纳25万元保证金，经过57轮的激烈竞价后，黄伟兴最终以503.3万元竞得房产，并向中介支付了3.5%的居间服务费。
然而，在此后的过户交割期间，黄伟兴才发现，房屋的被执行人早已与第三方签订了一份长达20年的租赁合同。根据“买卖不破租赁”的原则，如果原租约没有到期，即使黄伟兴成为新的产权人，承租人也有权要求继续履行租赁合同。
提供助拍服务的中介建议黄伟兴向原房主一次性支付十万元，用于解除租赁合同，让承租人尽快搬出房子。“找了原房主十来趟，不管提出什么解决方案，对方都不认可。”
在这之后，中介也开始推脱。黄伟兴拿着合同找到中介，要求其根据当初约定，按市场价赔付租金。但中介告诉黄伟兴，额外附加的兜底服务，需要在签约前支付相应的费用。而在双方签订的合约里，并没有相关条款。
新京报记者就此事多次向上述中介公司询问，负责人表示，双方是在自愿前提下形成的委托服务合同关系。针对做出兜底服务却未履行一事，上述负责人称，此案涉及客户隐私，不方便透露。
而李向拍下房屋后，过户也迟迟没有完成。“当时中介明确说了能在半个月内办理好房产证，三个月就可以将房屋腾退。但拍下房屋后，就联系不到人了。”
李向前往与中介签约时去过的写字楼，发现已经人去楼空，经过了解后才知道，中介公司并未进行工商注册。
万般无奈之下，李向只得联系法院，自行办理房产过户手续，2万元也打了水漂。
王女士算是及时“止损”的。虽然无法直接接触到原房主，但可以通过拍卖公告中公示的联系方式，联系受理此案的法官，而法院也会定期组织有竞拍意向者统一看房。“当你熟悉这一套程序后，发现其实自己都能操作。”
报名参拍后的第二天，王女士发现这家中介并非法院授权委托的机构。王女士感觉被忽悠了，提出终止合同，并要求退还其“尽调费”。但中介却称其跳单行为属于违约，要求按房产起拍价的2.5%支付违约金。
最终，经过多次协商，双方解除合同，中介退还了50%的“尽调费”。
民间贷款公司在网上发布的过桥贷款广告。受访者供图
民间借贷“进军”法拍房
新京报记者调查发现，一些中介人员得知购房者资金不足后，会极力推荐“法拍贷款”服务。
杨洋（化名）是从郑州来上海打拼的“沪漂”，听说“法拍房不受购房指标限制”后，将买房的希望寄托于司法拍卖。
司法拍卖房需要支付全款，但是杨洋的手头资金并不足。于是，他开始在网上筛选能提供贷款服务的机构。
在一些网站，杨洋找到大量提供“法拍贷”服务的中介机构。“正规银行贷款，利率低，无抵押，48小时放款”，几乎是这些中介统一的广告标语。
联系了几家中介，得知杨洋无法一次性拿出全款后，对方提出“法拍专项贷款”的服务。中介人员告诉杨洋，办理“法拍贷”时，购房者可以指定银行，也可以通过中介机构合作的贷款机构贷款，担保手续费为5%。
甚至有中介人员声称和各大银行均有密切合作，只要按规定提交材料，即可快速审核放款。
新京报记者了解到，法拍房的按揭贷款和普通房贷略有不同。由于法拍房竞拍成功后，购房者须在短时间内向法院支付全款，导致银行无法按照正常的房屋按揭贷款流程办理，这就需要专业的担保机构对贷款进行担保，风险由担保公司承担。房屋完成过户后，将房产抵押至银行，担保公司的担保责任才会解除，所以会向贷款客户收取担保费。
一名国有银行从业人员告诉新京报记者，目前确实有部分银行可以对符合条件的法拍房竞拍者提供专项贷款，一些法院也接受指定的服务商开展相关服务，但其中重要的一项，是由银行准入的担保机构承担阶段性担保，担保费一般为1.5%-2%。
上述人员表示，每个银行都有不同的政策，通常来说，法拍贷款的利率比普通的房贷利率有所上浮，但差别不大。
但在中介人员杨某口中，国有银行审批程序复杂、放款慢，额度也比较紧张，而“过桥贷款”可以弥补购房者所需长期贷款的时间缺口。
3月5日，在杨某的邀请下，新京报记者以贷款的名义前往其公司面谈。这是一座10层的旧写字楼，杨某的公司位于中间层，没有房间号和门脸，几张办公桌摆在一间不足30平方米的屋子内。
杨某看上去三十岁出头，自称在司法拍卖行业从业多年，2021年6月从大机构辞职出来单干，所涉猎的业务既包括辅助竞拍、手续代办，也包括向竞买者提供贷款业务。“我们有自己的贷款公司，资金充沛，都是合法的。只不过利息相较银行稍高些，只要客户需要，我们都可以协调。”
“比如一套法拍房起拍价500万元，你手里只有200万元，就可以从贷款中介这里借300万元过桥贷先全款买房。7天为期的话，收垫资总额0.25%的服务费，一个月为期收取0.55%服务费。等法院贷款手续下来、过户完成后，再从银行做长期贷款用来还清过桥贷。”杨某进一步解释。
新京报记者发现，杨某所推荐的“过桥贷”，实际上来自民间贷款公司，不仅利息较银行高出很多，在审批、放款流程、抵押上，与银行也存在较大差异。
杨某表示，民间贷款机构放款，不需要提供征信记录、银行流水等申请资料，24小时内即可放款。
交谈中，杨某陆续接听了几个电话，都是咨询贷款业务的。“民间借贷能干下来，说白了，就是很多人在银行贷不出来款。享受了快速放款的服务，自然要承担高一些的利息。”
经济学家宋清辉在接受新京报记者采访时表示，虽然2020年最高法发布的民间借贷新规，已将法律保护的借贷利率上限从24%和36%大幅降低到15.4%，但新规没有对还款方式进行规定，如果出借人钻漏洞，就存在较大的操作空间。
“法拍房具有不稳定性，使用民间借贷将面临较大风险。如果过户、公证周期不顺利，周期变长，购房者将身背高额负债。”宋清辉说。
有中介做“职业抬价人”
辅助竞拍、提供贷款赚差价之外，更有一些不法中介哄抬竞价、提供冲抵债务的服务。
根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条，拍卖成交后，买受人悔拍的，其缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务等。
周文彬说，如果竞买者认为拍卖价格超出自己的心理预期，就极有可能出现悔拍的情况，其缴纳的保证金就会用于冲抵被执行人的债务。
据王庆敏介绍，一些不法中介利用流程和规则，让被执行人缴纳保证金，报名参与竞拍，并在竞价环节抬高拍卖价格。
“哪怕最后是债务人自己拍下了房屋也没关系，悔拍就可以，保证金也会冲抵债务，等于钱从左兜到了右兜，房子也能暂时保住了。”周文彬解释说。
这些中介的收费标准一般是抽取10%-20%，如果法拍房卖出高价，还会另外收费。
在司法拍卖圈里，这种操作被称为“托”。
3月6日，新京报记者辗转联系到一家重庆“助拍”中介机构，以被执行人的身份询问是否有可行的途径阻止房产被执行。上述中介工作人员称，可以提前将被执行的房子租出去，同时制定一份租约，租期为10年—20年不等。“就算被拍卖出去了，也可以照样收租金，租赁的房子法院也不能强行清退。”
一位不愿透露姓名的法官表示，在现有的司法拍卖相关法律规定中，明确对申请执行人、被执行人的竞买权做了详细的说明和解释。被执行人及特定人可以通过实名制的形式参与竞拍，并依法享有优先竞买权。但与他人恶意串通，抬高竞价等，对其他竞买者、法院造成损失的，应被判定为拍卖无效，甚至将构成违法行为。
裁判文书网披露过多起类似案件。
长沙中级人民法院2020年8月发布的一起案件显示，长沙市岳麓区的吕某，因住房取得产权不满4年，不符合出售条件，无法将房产售出。与此同时，因不具备购房资格，曹某无法买房。某中介员工张某为了促成这笔生意，提出伪造一笔吕某欠曹某20万元的虚假债务，就虚假债务向张家界仲裁委员会申请仲裁。待仲裁生效，曹某便向长沙中级人民法院申请强制执行房产。
在中介的指点下，曹某、吕某二人事先约定好竞拍成交价，曹某以竞拍人的身份参加司法拍卖。但在实际竞拍中，因为有多人参与竞拍，价格也远远超出二人约定的交易价格，曹某中途放弃竞拍，房产最终被他人拍得。案发后。张某、曹某、吕某先后主动到公安机关投案。
法院经审理认为，张某、曹某、吕某为规避长沙市住房限购政策，经过串通后以捏造的债权债务关系提请仲裁并申请法院执行，妨害了司法秩序，其行为均已构成虚假诉讼罪。最终，张某被判处有期徒刑一年、罚款3万元，曹某和吕某均被判处有期徒刑六个月，并处罚金一万元。
3月2日，一套位于广州市白云区的住宅房正在竞拍中。网络截图
监管正在细化
“中介等第三方机构出现的不合规操作，从司法角度上看是基本可控的。”上述法官认为，应由各地方开始，在拍卖过程中排查出违规进入法拍市场的第三方机构，并根据实际违规、违法行为予以相应的惩处。更重要的是，应尽快建立起可行、有效的监管制度。
“大部分竞买者获取法拍房信息的渠道十分有限，而中介扮演着传递信息的角色。”王庆敏表示，除了腾退困难、标的物被恶意破坏等潜在风险外，通过司法拍卖购入的房产，通常还存在高额的税费。
相较于一般商品房，司法拍卖房产的税费计算比较特殊，转让和受让两方的税费都需要由受买人承担，除此之外，还可能存在土地增值税、印花税等。“外行人不了解这些情况，一些中介为了房子能顺利成交，不会提前告知客户。相比这些税费，那些拖欠的物业费及水、电、气费用都算是小钱。”
据上述法官透露，司法拍卖的标的物信息不透明、潜在风险无法预估，使一些不法中介看到了商机。而司法拍卖房本身也存在执行成本高的现实情况，导致一些法院会在竞买公告中说明，标的物竞买成功后，法院不负责腾退，一些中介也由此钻了空子，以保证腾房等为名，赚取高额服务费。
整治也在进行中。近两年，关于规范网络司法拍卖、整治乱象的行动也在不断进行中。2021年12月21日，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制、加强执行监督的意见》，明确了通过司法拍卖的财产为不动产且被执行人或者他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。
新京报记者整理发现，自2020年以来，已有部分法院制定了《关于规范法拍房的若干意见》，明确限制了中介公司等第三方机构对法院拍卖信息的发布、传播等行为，并明确了惩治措施。
而从2022年1月1日起，包括上海、杭州、成都、长沙在内的多个城市，先后将法拍房纳入各地的房屋限购政策。
根据最高人民法院发布的《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》，在人民法院组织的司法拍卖房产活动中，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。
宋清辉指出，限购政策的落地将一大批购房者堵截在门外，也将有效遏制投机者的炒房行为，维护房地产市场秩序、调控房价。
政策的落地和监管条例的不断细化，让不少身困其中的购房者看到了希望。他们盼望着，能尽快解决自己的房屋纠纷。
2月27日凌晨，已经在电脑前坐了整整六个小时的黄伟兴，看到一个法律文书时停住了，立马激动地给律师打电话：“我在过往的案例中，发现了一个带租拍卖的房子，顺利腾退了。”回忆起近两年的煎熬与冗长，黄伟兴重重地叹了一口气。
新京报记者 咸运祯 编辑 袁国礼 校对 刘军