时间：2022-12-08 15:13:22来源：法律常识
最近郭韧律师团队接到很多关于居间合同履行过程中买卖双方一方违约或双方合意解除合同后，居间合同内约定居间方的预期利益损失或佣金是否能获得支持？法院支持比例又是如何呢？12月郭韧律师团队于徐汇法院亦处理了两个类似案件，均帮助委托人快速调解结案，迅速回款。因此汇总办案经验，和大家交流探讨此类条款的法律适用问题。
Part 1
相关案例
在法律实务中，针对上文的问题，我们先看上海法院的两个案例。
(2020)沪0104民初14389号
案情简介
2020年4月29日，原告(丙方)、被告(乙方)与案外人汪某某(甲方)签订《不动产买卖居间合同》，约定：由乙方委托丙方提供居间服务，乙方已实地验看了不动产(产调信息、户型分布等)，同意向丙方支付意向金10万元，约定了交易条件及违约责任。违约责任部分明确若双方在签某本合同后合意解除本合同或私下成交或再通过其他居间成交的，双方仍需分别向丙方支付28,000元作为居间服务费；若甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付28,000元作为居间服务费。后被告签署《佣金确认书》，确认被告应向原告支付佣金60,000元，于签约当日支付。后因被告违约导致居间合同无法继续履行，原告因此诉至法院。
法院认为
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。虽然本案中被告和房屋出售人最终未签署示范文本的房屋买卖合同，但居间协议中基本约定了买卖合同的主要条款，且出售人已收取被告定金，双方成立定金合同关系，居间协议明确约定“甲方在收取本合同约定的定金后，乙方反悔不履行本合同，则定金由甲方没收，且乙方还应向丙方支付28,000元作为居间服务费”，再结合被告与案外人签署的《解约协议书》，原告据此主张被告支付居间费28,000元，具有合同依据，且未明显过高，本院予以支持。
(2021)沪民初10865号
案情简介
2021年5月27日，被告朱怡颖作为买受方（乙方）、案外人王某1、王某2作为出售方（甲方）与原告上海置缘房地产经纪事务所作为居间方（丙方）签订《房地产买卖居间协议》一份。协议约定了具体的交易条件，同时约定了居间报酬是丙方为甲、乙双方提供房地产交易的媒介服务，促成双方达成交易条件并订立相关协议。甲、乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房款的3%向丙方支付居间报酬，具体以佣金确认书为准。任何非丙方原因导致合同解除或终止的，甲、乙双方均应按照本条约定、佣金确认书等类似协议向丙方支付佣金，若丙方已收取佣金的，不予退还。
审理中，原告陈述：其认为促成交易的标志是签订正式网签合同，原告并表示若法院认定本次交易未促成，则请求法院在本案中处理中介必要费用；被告则认为促成交易的标志是过户完成。
法院认为
本中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告通过原告中介介绍，与案外人就涉案房屋的买卖签署了《房地产买卖居间协议》，该协议系各方当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。由于被告未按上述协议约定支付房款致使买卖双方未能进行网签，卖方也因此向被告发出解约通知。
因此，本院认定原告未能促成被告与卖方之间的房屋买卖合同成立，故其请求被告支付中介报酬缺乏依据，本院不予支持。 我国法律规定：中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。考虑到本案纠纷的一次性解决，为减少当事人诉累，并在原告主张相关中介报酬的前提下，可酌情处理原告支出的必要费用。结合本案查明的事实，原告主要为被告提供了介绍房源、报告订约机会、带看房屋、促成买卖双方磋商并订立居间协议、传达沟通、协调争议、督促付款等服务，兼顾公平合理原则，本院酌情确定被告支付原告中介必要费用5,000元。
Part 2
律师分析
两个案件都有着违约解除合同或非因居间方原因解除合同的条款，但是确有截然不同的结果，一个法院支持了居间费用，而另一个法院仅支持了必要费用，区别点就在于居间方是否促成房屋买卖合同成立。一般居间协议中基本都会约定买卖合同的主要条款，并约定合同的生效要件，如签字生效或支付定金生效等。但在第二个案件中原告自认促成交易的标志是签订正式网签合同，即原告认可居间合同的签订并不是促成交易的标志，因此在房屋买卖合同关系未成立的情形下，认定原告未能促成建议，无权请求支付中介报酬，因此仅支持了原告的劳务费用。
因此在居间合同签订时，居间方一定要注意合同成立的标志，在办案过程中团队律师有见过没有特意表述买卖合同关系成立的居间合同，见过签订居间合同视为认定买卖双方达成买卖合同的预约合同法律关系，也见过签订居间协议后买卖合同关系成立的表述。依据目前的司法实践中，第一种表述会结合居间合同的内容和双方履行情况认定，第二种表述存在一定的风险可能会被认定为买卖合同关系未成立，第三种明确表述且有履行证据的一般会被认定为买卖合同关系成立。
针对买卖合同关系成立的案件，律师也要提醒各位居间方，并不是合同成立就一定可以支持全佣，司法实践认为房地产居间服务的内容广泛，除了促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还应包括办理房屋产权过户以及房屋交接验收等服务，居间只有全部完成全部的服务内容后，才可以收取全额佣金。虽然居间方可抗辩系因违约方的原因或双方合意解除的原因导致其无法继续提供服务，但一般仍会被认为居间方并未完成全部的居间服务，应酌情扣减。小编查阅了上海法院近一年一审类似案件的判决，佣金或预期利益损失支付的比例一般在20%-40%之间。亦有部分案件相关条款被法院认定为格式条款驳回诉讼请求。因此还需个案具体分析。如有遇到类似案件情况的也建议第一时间与律师联系沟通，明确思路，在律师的指导下做好证据收集、留存等必要程序，为后续谈判或诉讼提供良好的基础。
END
