时间：2022-12-09 03:23:38来源：法律常识
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一、裁判要旨
1、购房者虽然负有限期办理银行按揭贷款手续，并足额支付购房款的合同义务，但开发商亦负有配合提交贷款申请所需的相关证明文件的义务，而且预售商品房按揭贷款的审批、发放往往与开发商资质等级、项目建设进度等因素有关。
2、购房者是向开发商推荐的合作银行统一申请按揭贷款，考虑到贷款银行未能在合同约定期限内发放贷款的情况并非个案，结合案涉房屋所在项目确实存在工程纠纷影响施工进度，购房者就案涉房屋申请的按揭贷款发放迟延，不能排除开发商一方原因。在开发商未举证证明其已经履行了相应的配合义务的情况下，法院对开发商主张购房者承担逾期付款违约责任不予支持。
二、简要案情
开发商和购房者签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（简称“《购房合同》”），约定：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”等。
签订《购房合同》后，购房者、开发商于2016年7月4日与广州住房公积金管理中心签订《住房公积金抵押贷款合同》，由购房者以公积金贷款的方式向开发商支付涉诉房屋的剩余房款。
开发商于2016年4月11日、2017年1月23日向购房者开具40万元、60万元的购房款发票。
2016年11月15日，开发商向购房者发出《关于XX广场相关情况的谅解函》。函件主要内容是报告有关XX广场建设进度，因负责施工建设的公司没有按施工合同约定完成土建施工，故交付时间预计在2017年12月31日之前；并提出解决方案，其中关于延误交房问题的解决方案为“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。2、按《商品房买卖合同》约定，我司逾期交楼超过180日的，有权申请办理退楼手续。我司将无息返还您的购房款+违约金+其他费用[即您实际支付的因签订买卖合同产生的律师费、按揭费、电商优惠一万元、物业维修基金（但不承担业主供楼所产生的利息）]。注：关于我司赔偿违约金无需业主通过诉讼取得。选择退房的业主，具体流程将按相关银行及相关部门办理过程和具备的条件为准。”
三、法院观点
一审法院认为，
开发商提出的抗辩所引用的合同内容实为合同中处于同一段落的相关条款的部分内容的摘取，该段全文是：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款；甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”
就该合同条款的理解，一审法院认为：
首先，该段落起句已明确为“如因乙方自身条件不符合银行要求”，所以，该条款应是针对乙方自身条件不符合银行要求的情形的约定，即在“乙方自身条件不符合银行要求”的前提下，“导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款”。在符合这种情形下开发商可向购房者发出支付未获批准按揭贷款全额房价款的付款通知。
其次，在同一段落中还约定了“甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金”。
结合合同中“甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户”的约定，如按开发商对该条款的理解为其在签订合同之日三个月内未能收到公积金、组合银行按揭放款的，则购房者应无条件向其直接支付该全部价款的话，开发商就涉诉房屋将可能会收取两次的剩余价款，因为按揭贷款手续已办理完成，相关公积金、组合银行按揭放款定会发放到开发商指定的监管账户内，双方也没有约定这种情形下可办理变更收款账户手续，且开发商也自认与贷款银行签订有合作协议，不能随意变更收款账户，故如按开发商对该条款的理解，明显与商品房销售的交易习惯不符，也有违诚实信用原则。
再次，结合双方所签订合同中相关条款的约定，一审法院认为，合同约定购房者的付款方式为按揭方式付款，按揭银行是和预售款监控银行均为XX银行。
此外，购房者与开发商还在补充协议中约定：本合同之“甲方代理乙方办理按揭手续”是指甲方推荐按揭银行予乙方，由乙方自行与按揭银行协商、办理按揭贷款手续；签订本合同后，乙方办理按揭贷款手续的，乙方须于本合同签订之日起7天内提交银行按揭规定提供的个人资料（乙方在签订本合同时已全部知悉所需资料）给按揭银行，如乙方逾期未能提供按揭银行所需的个人按揭资料则甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金；如乙方逾期未能提供个人按揭资料超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权提出解除本合同，乙方按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。
从本合同的实际履行可见，购房者是按照双方约定向贷款银行办理按揭贷款以支付剩余的购房款，是采取“甲方代理乙方办理按揭手续”的方式，而关于购房者是否逾期提供按揭银行所需的个人按揭规定的个人资料，对此开发商没有提供证据以证实。
开发商向购房者发出的《关于XX广场相关情况的谅解函》中提出的解决方案之一是“1、若您继续履行《商品房买卖合同》，我司将在交楼之日起10个工作日内向您支付合同约定的违约金。……”也就是说，开发商在履行涉案合同的过程中也是明确知晓违约责任在于其一方并承诺承担违约责任的，现以上述理由抗辩，前后不一，有违诚实信用原则，且开发商自认违约的事实与本案查明的事实相符，故一审法院对开发商在本案中的抗辩理由不予采纳。
根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。”一审法院结合合同中上下文的约定、交易习惯和诚实信用原则，认定该部分条款的适用应以乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，而本案中，开发商未能举证证实购房者存在过错，故一审法院对开发商对该条款的理解，不予采纳。因购房者没有逾期付款的违约行为，开发商主张其可逾期交楼的抗辩，并主张购房者给付违约金的依据均不成立，一审法院对此不予支持。
二审法院认为，
开发商（甲方）与购房者（乙方）签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：“甲方应于2016年12月31日前向乙方交付涉诉房屋；”“由于甲方原因，导致未能按期交付的，则按逾期时间，分别处理（每日支付违约金只能选择其中一个计算方式，不得重复、累加计算）：（1）逾期不超过180日，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总房价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%），本合同继续履行；（2）逾期超过180日后……若乙方要求继续履行，本合同继续履行，自本合同第十三条约定的最后交付期限的第2日起至实际交付之日止，甲方每日按该商品房总价款的0.05%向乙方支付违约金（最高不超过总房价的5%）。”
补充协议约定：“如因乙方自身条件不符合银行要求（包括但不限于因其有银行贷款不良记录，或已有贷款或不按时提供按揭银行要求补充的按揭资料等）而导致按揭申请不获批准，乙方应在接到甲方书面通知之日起7天内向甲方支付未获批准按揭贷款的全额房价款。甲方未能在签订本合同之日起两个月内收到商业银行按揭放款、签订本合同之日起三个月内收到公积金、组合银行按揭放款，乙方均应在该期限届满之日起15天内向甲方付清全部房价款，否则每逾期一天，甲方有权按乙方应付未付款总额的0.05%向乙方收取违约金。如乙方逾期未能付清全部房价款超过30天即视为乙方放弃购买该房产，甲方有权解除本合同，乙方应按总房价款的30%向甲方支付违约金，乙方已付手续费不予退回。”
根据2016年11月15日开发商向购房者发出《关于XX广场相关情况的谅解函》的内容可知，开发商未能在涉诉合同约定的2016年12月31日前向购房者交付涉诉房屋。购房者起诉主张开发商逾期交房，构成违约，应承担逾期交房的违约责任，而开发商以上述补充协议的约定，主张购房者逾期付款，构成违约，购房者应承担逾期付款的违约责任，该司可以顺延交房，不构成逾期交房。开发商与购房者双方对上述补充协议约定条款的理解，各执一词。
一审法院根据涉诉合同的条款以及上下文的约定、双方提交的证据、双方的诉辩意见，结合交易习惯、诚实信用原则，经过审查，认定上述补充协议约定条款的适用应以“乙方自身原因造成公积金、组合银行按揭不获批准才有这一违约后果，”而本案中，开发商未能举证证实购房者存在过错，故对开发商对该条款的理解，不予采纳，继而认定购房者没有逾期付款的违约行为，开发商主张其可顺延交房的抗辩主张和请求购房者支付逾期付款违约金，依据均不成立，不予支持。
一审法院认定事实正确，阐述全面、充分、合理，本院不再赘述，予以确认。开发商在二审中坚持其在一审时的上述主张，无提交新证据、新的理由予以推翻，本院不予采信。开发商逾期交房超过180天，构成违约，应承担相应的违约责任，购房者选择继续履行合同，请求开发商按涉诉合同约定向其支付逾期交楼违约金，理据成立，一审法院予以支持，处理并无不当，本院予以维持。
再审法院认为，
本案为商品房预售合同纠纷。购房者作为买受人与开发商签订涉案商品房买卖合同并支付首期款后，通过银行按揭贷款方式向开发商付清了剩余购房款。
本案中，开发商主张购房者办理的银行贷款未能在涉案合同约定期限内发放，购房者应承担逾期付款违约责任。经一、二审法院查明，购房者系通过与开发商订有驻场协议的广东XX律师事务所，向开发商推荐的合作银行申请银行按揭贷款。
关于相关银行未能及时放款的原因，购房者主张其已按照开发商的要求办理银行按揭手续，按揭合同签订及贷款发放时间并非其所能控制和确定，开发商迟延收到按揭款并非购房者的个人原因。
一、二审法院另查明，开发商向购房者发出关于XX广场建设情况的相关函件，证明开发商与涉案房屋所在项目的施工方存在长期未决的工程纠纷。
本院认为，购房者作为案涉房屋的买受人，虽然负有限期办理银行按揭贷款手续，并足额支付购房款的合同义务，但开发商亦负有配合提交贷款申请所需的相关证明文件的义务，而且预售商品房按揭贷款的审批、发放往往与开发商资质等级、项目建设进度等因素有关。本案中，购房者是向开发商推荐的合作银行统一申请按揭贷款，考虑到贷款银行未能在合同约定期限内发放贷款的情况并非个案，结合案涉房屋所在项目确实存在工程纠纷影响施工进度，购房者就案涉房屋申请的按揭贷款发放迟延，不能排除开发商一方原因。在开发商未举证证明其已经履行了相应的配合义务的情况下，一、二审法院对开发商主张购房者承担逾期付款违约责任不予支持，并无不当。
四、律师提醒
购买商品房选择申请贷款是常见的付款方式之一，如果存在逾期付款情形，具体要看逾期付款的原因是哪一方导致的。如果是因为开发商原因导致逾期付款的，购房者无需承担责任；如果因为购房者自身原因导致逾期付款的，购房者协议承担责任。为了降低风险，对于购房者来说，购房者应与开发商在购房合同中补充约定，若购房者在付款期限内无法获得按揭贷款，则有权在合理期限内选择其他方式支付购房款，或者与开发商协商解除合同等。