我相信很多人都接到过物业公司或者其他人打来催交物业费的电话，大部分人一听，我是物业的，什么时候交物业费，会选择直接挂电话，而对方一说，我是物业公司的代理律师，大部分人会紧张一下，语气都不敢太过于强硬了，甚至有的会直接就去把物业费交了。

那么这些打电话的人，到底是不是真的律师呢？

• 首先明确一点，如果物业公司为了小区提供了相应的服务，那么作为业主应该缴纳物业费。但是是否需要全额缴纳物业费，就要看物业公司是否提供了优质的服务。如果服务有缺陷，业主是有权利少缴纳物业费的。

那么在出现未交费的情况下，一般由谁来催收物业费呢？

1. 物业公司

物业公司作为催交物业费的一线人员，物业工作人员的日常催交是少不了的。一般使用的办法就是电话催收、上门催收。更有甚者，有的物业公司为了催收物业费，关闭业主的水电，影响业主的正常生活，或者制造一些麻烦，比如不让未缴纳物业费的业主家的车进小区等。但随着很多问题被媒体曝光、整改，这部分的做法相对收敛了一些。

2.外包催收团队

随着P2P平台的诞生，催生了一大批外包催收团队，有的催收团队，就把触角延伸到了庞大的物业费催收行业中来了。他们使用的办法就简单了，单纯的电话骚扰。通过电话催交，让你和你的家人天天被电话轰炸。电话中和你沟通的内容也不多，就一句话“什么时候交物业费？”有的业主被逼的没有办法，只能花钱买清净。但是忍过去的业主，之后就再也没有接到过相类似的电话了，因为他们的催收方式有限，只能做到如此的地步。这就是为什么有一段时间天天接到催收电话，之后就不了了之了。

3.外包的律师团队

律师团队的催收方式，相对其他人来说，会更加有说服力和强制力一些。基本方式是3遍电话告知你不缴纳物业费的法律法规，以及之后如果起诉业主，业主会受到哪些影响。第二步，就是发催收函或者律师函，正式的通知你，会对你启动诉讼程序。但是在起诉之前还是可以商量，希望你缴纳物业费。第三步，会上门催收，或者直接起诉。到了起诉阶段，就是双方递交材料了。物业公司证明自己提供了服务，业主证明物业公司做的不好，这个时候，就看双方的证据证明了。

那么在什么情况下，会造成业主上失信黑名单呢？

• 上失信黑名单，一定是法院作出了裁决。物业公司在和你的诉讼结束之后，法院判决你缴纳物业费，如果这个时候，你没有上诉，也拒绝按照判决缴纳物业费。那么物业公司就会向法院申请，将你列入失信黑名单。不过一般作出决定前，法官也会和你沟通，是否会缴纳，如果你及时缴纳，就不会作出处罚决定，毕竟事情已经解决了。

所以上失信黑名单没有那么简单，不要过于担心。我们日常生活中接触最多的还是物业公司，因为他们与我们的生活紧密相关。但是如果业主和物业公司相互指责，相互推脱责任，互相不理解，那么随之爆发的矛盾也会越来越多。

最近也看到了网络爆发的给物业公司送锦旗的事情，但是也看到了业主称赞自己小区物业的好人好事。俗话说的好，远亲不如近邻，物业公司作为整个小区的邻居，自然希望双方相处和睦。那么就需要双方共同努力去经营和维护这邻里关系。

【我是谢小江，持续为您解答法律上的问题】

#小区物业不作为业主集体送锦旗#