时间：2022-12-11 11:52:54来源：法律常识
时值315，过去一年，广州房地产交易过程中，发生哪些值得警惕和借鉴的交易事件？
据广州市房地产中介协会数据，2021年，该协会全年立案处理的消费者投诉中介的案件有14宗，较2020年下降50%。不过，协会接待和处理消费者有关存量房转让、住房租赁的咨询案件数量有较大升幅，全年处理786宗咨询案件。
下面列举一些比较典型的，容易产生纠纷的交易案件，教大家买卖房子时谨慎避离风险。
1
中介承诺成交后返佣，私吞佣金后离职
2020年6月，黄先生在某中介门店经纪人朱某的推荐下，购买花都区某一新楼盘的房子。签合同前，经纪人朱某向黄先生表示，只要跟他购买该楼盘的物业，待黄先生完成房屋的网签备案后60日内，他返佣3万给黄先生，于是黄先生与朱某签订《返佣协议》。
1个月后，黄先生在微信告知朱某表示其已完成房屋的网签备案。朱某起初有回应，但后面以开发商未结佣为由，让黄先生再等等。到2020年10月，黄先生再次微信询问时，发现已被朱某拉黑，电话号码也已停机。
黄先生找到朱某任职的中介公司，未料其司表示朱某已在8月底收到该成交物业的佣金，并在9月初向公司提出离职，并称对黄先生与朱某私下约定返佣一事不知情。黄先生要求公司承担3万元，公司不同意承担。
黄先生向法院起诉经纪人朱某。法院根据黄先生提供的《返佣协议》、《预售备案信息查询》、《微信聊天记录》和当事人陈述予以证明等，认为返佣条件已达成，《返佣协议》的3万元属债务，应当偿还，予以支持。
但有着相似情形的陈先生却没这么幸运。他经经纪人赖某介绍在黄埔区某楼盘买了一套商品房，赖某曾向他头口承诺房屋成交后返佣2万元给他。但在房屋完成过户后，赖某失联了，他不确定赖某是哪个中介公司的经纪人，希望通过协会联系到赖某。但经核查，赖某未办理房地产中介服务人员信用信息卡，未持有业务水平证书，无法确定其身份及任职机构，对陈先生的求助无法提供协助。
经验分析：
近年来，大多数开发商为了开拓客源，提高楼盘销售，与房地产中介机构联动销售。通过房地产中介机构吸纳客源，推广楼盘，促成交易后再支付佣金给中介机构。个别中介机构或经纪人为吸引客户成交，与客户作出口头或书面的返佣承诺。由于房屋交易手续办理周期较长，购房人在完成交易后，某些经纪人常常以开发商未支付佣金为由拖延支付，甚至通过微信拉黑购房人、离职等方式，逃避返佣承诺。
协会提醒消费者：在选择中介服务时，应要求从业人员出示《广州市房地产中介服务人员信用信息卡》（注：该卡为广州市住房和城乡建设局制），扫码查询其任职机构是否一致，并了解其信用状况。如无法出示信用信息卡，应谨慎选择。若房地产中介机构及从业人员作出任何服务承诺，应以书面为准，确保自身利益不受损。
2
买家获取房源后“飞”掉中介，仍被判赔中介费
买家张先生通过某中介公司经纪人陈小姐介绍，到谢女士出售的物业看房。为了锁定房源，张先生在陈小姐的建议下签订《购房意向书》，约定3天后签订《房屋买卖合同》，并向谢女士支付1万元诚意金。3天后，张先生称因个人原因不愿意购买，让陈小姐通知谢女士不用签订《房屋买卖合同》了，要求中介公司协助退回诚意金1万元。
两个月后，陈小姐得知张先生与谢女士在两周前私下办理了房屋交易登记手续。于是中介公司以《购房意向书》为据，主张张先生需向其司支付房屋交易价格2%的中介费。张先生认为其最初已告知不购买谢女士的房屋，之后的交易并不是陈小姐促成，拒绝支付。在协商无果之下，中介公司向法院起诉，要求张先生支付违约金。
经法院查明，《购房意向书》没有违反法律的相关规定，是张先生和A中介公司真实意思表示，是真实有效的。根据看房的照片、双方当事人的陈述，以及《购房意向书》约定，张先生应承担相应的违约责任，故法院判决张先生向中介公司支付房屋交易价格2%违约金。
经验分析：
“跳单”向来在二手房交易中非常常见。中介公司要求支付中介费或者违约金最重要的依据是：第一、作为购房人，首次获得房源信息是否通过中介公司经纪人介绍，是否有签订看楼纸或带看房的相关记录；第二、房源是否中介公司的独家房源。
《民法典》第九百六十五条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。可见，只要有证据证明确实属于跳单行为，中介公司就能通过《民法典》去进行维权。
3
出售个人名下房改房，但配偶也是共有人
梁先生个人名下有套在越秀区的房改房，在中介促成下以280万元一次性付款成交。
签订合同后，陈先生按约定支付梁先生10万定金，并约定10天后到不动产登记中心办理相关手续。
过户当天，登记部门工作人员告知双方，该房屋属于房改房，需要夫妻双方同时签名才能办理相关过户登记手续，但因为梁太太去了外地，当天无法到场补签名，双方只好重新约时间办理过户登记手续。
几天后，梁太太回家在社区内看到刚刚张贴的前期房屋电梯加装公示，与梁先生商量认为一旦电梯加装成功，房屋可能会有几十万的升值空间，280万的售价过低。于是，梁先生以太太未在合同上签字，合同无效为由，拒绝继续办理过户登记手续。
但陈先生认为自己已按照约定支付定金，并已准备好一次性付款的资金，也按双方之前的约定去办理了过户手续，梁先生拒绝履行合同，应当按照合同约定赔偿违约金，即交易价款的20%。双方意见不一致，僵持不下。
梁先生多方咨询律师后，才知道自己的行为构成表见代理，在陈先生按约履行合同的情况下，如果以太太未签字不同意出售房屋解除合同，自己需承担房价20%的违约责任，而且还需支付中介费。虽然房屋升值，但仍不能抵消所赔付的违约金。再三衡量后，双方协商一致重新办理交易过户手续。
经验分析：
自2009年起，广州市办理房改房交易过户时需查看《房改房上市缴款明细表》。当明细表上有记载配偶信息的，则是根据夫妻双方的工龄享受的房改政策，要求配偶一同到场签名确认。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）的第二十八条，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条，买卖合同因出卖人没有处分权不能履行的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。但买受人举证证明夫妻另一方知道而未表示反对的，可以判决合同继续履行。
司法实践中，从保护善意第三人及交易安全的角度考虑，夫妻一方与第三人进行的民事行为，适用表见代理的规定，即夫妻一方所为，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的，夫妻中的另一方不得以不同意或不知道为由进行抗辩。
购买房改房需特别谨慎，房改房上市交易，需要查看《房改房上市缴款明细表》，配偶虽然未在产权证上注明或显示为房屋共有人，但只要在《房改房上市缴款明细表》有登记，则是作为隐性共有人存在，无论签订房屋买卖合同或办理产权登记，都需要夫妻双方共同办理。
4
租客宠物狗损坏房东家私，引纠纷
业主高先生通过小区楼下A中介公司将一套住房出租给陆女士。出租一年后，高先生因房子维修问题回房查看，发现陆女士养了一只哈士奇狗，房子里的全新购买的沙发、茶几、电视柜等多个家具都出现被撕咬的痕迹。高先生向租客陆女士提出赔偿，并要求她搬离房屋。双方就赔偿金额和是否搬离争执不下，引发纠纷。
经验分析：
承租人如有饲养宠物，租房时最好主动告知出租方并征得其同意，并应当慎重考虑所饲养的宠物是否会出现损坏家私家电的可能，避免损坏后发生不必要的争执。双方在签订《租赁合同》时，应在合同中明确约定对房屋使用的特殊要求（如：不得饲养猫、狗、鸽子等宠物），对房屋内的家私家电制作详细清单（包括：家私家电品牌型号、购买时间、购买价格、是否有发票等），明确家私家电损坏的赔偿责任等。同时，还应对房内家私家电、房屋装修情况进行拍照或拍视频，作为将来不慎出现家私家电及装修损坏的赔偿证明。而且，业主在交付房屋时，应将房内物品清点清楚，贵重物品及时搬离，避免造成经济损失。
南都记者邱永芬
